CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM
3.3 Quan điểm, phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020
3.3.1 Quan điểm hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020
- Thứ nhất, quan điểm thực tiễn: Quan điểm thực tiễn cho thấy, việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở nước ta trong giai đoạn tới cần phải được hoạch định dựa trên thực tế phát triển của thị trường BĐS ở nước ta, trong đó thị trường BĐS nước ta tuy đã được hình thành và trải qua một số chu kỳ phát triển nhưng vẫn trong điều kiện thị trường này mới chỉ bắt đầu hình thành, ở giai đoạn sơ khởi. Xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở nước ta trong giai đoạn tới không chỉ thực hiện theo các bước tuần tự mà còn phải được kết hợp với những bước đột phá cần thiết.
- Thứ hai, quan điểm hệ thống, đồng bộ: Đo lường để nhận biết diễn biến thị trường BĐS về mặt lý thuyết đòi hỏi cần phải xây dựng một hệ thống đồng bộ các chỉ tiêu nhưng thực tế thị trường BĐS ở Việt Nam đang trong thời kỳ đầu của quá trình phát triển, còn tồn tại nhiều bất cập. Quan điểm đồng bộ, hệ thống trong xây dựng chỉ số thị trường BĐS đòi hỏi phải tiến hành xây dựng đồng bộ các chỉ tiêu đo lường thị trường BĐS nhưng phải trên cơ sở lộ trình phù hợp, dựa trên nguyên tắc lựa chọn loại chỉ số cơ bản nhất và có tính khả thi nhất để triển khai xây dựng.
- Thứ ba, quan điểm kế thừa: Quan điểm kế thừa đòi hỏi việc hoàn thiện phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS phải kế thừa các phương pháp đã được thế giới áp dụng và phương pháp đã sử dụng trong thời gian qua trên cơ sở khắc phục những bất cập của các phương pháp này. Các phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS cần phải được tiếp tục hoàn thiện theo hướng đơn giản, dễ thực hiện nhưng vẫn đáp ứng yêu cầu về độ tin cậy của chỉ số được xác định.
Chỉ số thị trường BĐS được xác định phải phù hợp với cách thể hiện thông tin
đại chúng trên thị trường và phù hợp với những thực tế quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS ở Việt Nam.
- Thứ tư, quan điểm lợi ích: Chỉ số thị trường BĐS có giá trị mang lại lợi ích cung cấp thông tin cho các bên có liên quan tới việc phát triển thị trường BĐS. Để đảm bảo tính khách quan, bảo vệ lợi ích của các bên liên quan, nhất là bảo vệ lợi ích của người dân có nhu cầu BĐS, đáp ứng nhiệm vụ quản lý, điều tiết, định hướng thị trường của quản lý nhà nước đòi hỏi việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS phải do các cơ quan quản lý nhà nước tổ chức thực hiện. Tuy nhiên, Nhà nước khuyến khích xã hội hóa việc cung cấp thông tin liên quan đến thị trường BĐS nhưng cũng cần có những giải pháp để quản lý các thông tin này để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng thông tin.
3.3.2 Phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020
3.3.2.1 Lựa chọn cấp độ chỉ số thị trường bất động sản
Thị trường BĐS ở Việt Nam đã hình thành và trải qua các chu kỳ phát triển khác nhau. Một đặc điểm quan trọng của thị trường BĐS ở Việt Nam đó là hệ thống thông tin thị trường không đầy đủ, chưa được quản lý một cách chặt chẽ.
Chế độ báo cáo, công tác thống kê thông tin thị trường BĐS còn nhiều bất cập.
Khả năng tổ chức điều tra, thu thập dữ liệu từ thực tế thị trường còn rất hạn chế.
Kinh nghiệm hiểu biết, tổ chức xây dựng chỉ số thị trường BĐS còn yếu kém.
Trong bối cảnh cụ thể của thị trường BĐS của Việt Nam, việc xây dựng chỉ số có tính chất tổng hợp sẽ gặp nhiều khó khăn, khó khả thi. Do vậy, việc lựa chọn một số chỉ số thành phần của chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp như:
chỉ số giá giao dịch BĐS, chỉ số lượng giao dịch BĐS, chỉ số giá thuê nhà ở, chỉ số giá cho thuê văn phòng làm việc, cho thuê mặt bằng kinh doanh...để xây dựng là phù hợp với điều kiện triển khai và phù hợp với thực tế thị trường BĐS ở Việt Nam. Chỉ số thị trường BĐS có tính chất cá thể sẽ phản ánh xu thế biến động giá
cả của BĐS thông qua chỉ số giao dịch BĐS; phản ánh mức độ “sôi động”, nhịp độ của thị trường thông qua chỉ số lượng giao dịch BĐS; trong đó chỉ số phản ánh diễn biến của giá ca của BĐS là chỉ tiêu chủ chốt đòi hỏi cần phải được ưu tiên xây dựng.
Như vậy, việc lựa chọn cấp độ của chỉ số thị trường BĐS phải phù hợp với điều kiện, khả năng thu thập thông tin và trình độ quản lý thị trường BĐS ở Việt Nam.
3.3.2.2 Lựa chọn phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản
Từ thực tiễn xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam thời gian qua và kinh nghiệm của thế giới đã chỉ ra rằng, để xác định chỉ số thị trường BĐS có nhiều phương pháp khác nhau, mỗi phương pháp xác định chỉ số có những ưu, nhược điểm riêng. Khả năng ứng dụng của từng phương pháp phụ thuộc vào mục đích sử dụng chỉ số, khả năng thu thập dữ liệu và tổ chức tính toán chỉ số.
Các phương pháp tính toán sử dụng mô hình toán kinh tế (phương pháp hồi quy dựa trên các yếu tố đặc tính của BĐS; phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại) đòi hỏi nguồn dữ liệu phong phú về giá giao dịch BĐS, về số lượng giao dịch BĐS, về thời gian giao dịch BĐS và về các đặc tính của BĐS. Trong khi các phương pháp đơn giản (gồm phương pháp bình quân số học và phương pháp bình quân gia quyền) lại không đòi hỏi quá nhiều số liệu, dữ liệu và việc tổ chức tính toán chỉ số tương đối đơn giản. Do vậy, để lựa chọn phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS phù hợp với đặc điểm thị trường và điều kiện, khả năng tổ chức xây dựng chỉ số của Việt Nam cần nghiên cứu kinh nghiệm ứng dụng các phương pháp trên thế giới vào thực tế của Việt Nam. Ngoài ra, cần tiến hành tổng kết, đánh giá thực trạng xây dựng và công bố chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đã và đang thực hiện để rút ra những bài học cần thiết.
Phương hướng chủ đạo là, tiếp tục hoàn thiện phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS theo quy định của Nhà nước, trên cơ sở đó sẽ tiến hành tổng kết,
đánh giá và nhân rộng ứng dụng trên phạm vi cả nước.
3.3.2.3 Lựa chọn phạm vi và tần suất của chỉ số thị trường bất động sản
Các nghiên cứu, tổng kết kinh nghiệm xây dựng và công bố các chỉ số thị trường BĐS của một số nước trên thế giới đã chỉ ra rằng, phạm vi bao phủ của chỉ số thị trường BĐS bao gồm phạm vi toàn quốc hoặc phạm vi của một vùng (một vài tỉnh, thành phố) hoặc phạm vi của một thành phố và phạm vi của một khu vực nhất định ở một đô thị. Chỉ số được xây dựng và công bố theo tần suất phổ biến là hàng quí và hàng năm. Một vài công trình nghiên cứu đã chỉ ra cách thức công bố chỉ số thị trường BĐS hàng tháng nhưng tần suất công bố này chỉ phù hợp với quốc gia có qui mô thị trường nhỏ hoặc quốc gia có hệ thống quản lý thông tin thị trường BĐS rất phát triển.
Đối với Việt Nam, do nhiều yếu tố tác động nên phạm vi bao phủ của chỉ số thị trường BĐS được lựa chọn cho phạm vi một thành phố là phù hợp. Sau một giai đoạn thử nghiệm sẽ nhân rộng trên phạm vi toàn quốc. Tần suất công bố chỉ số thị trường BĐS nên lựa chọn là hàng quý.
3.3.2.4 Lựa chọn phương án tổ chức thu thập dữ liệu và tính toán chỉ số thị trường bất động sản
Kinh nghiệm của một số nước đã chỉ ra rằng, cơ quan của Chính phủ là tổ chức chịu trách nhiệm xây dựng và công bố chỉ số thị trường BĐS nhằm đảm bảo độ tin cậy của chỉ số. Tuy nhiên, do việc thu thập thông dữ liệu và tính toán chỉ số thị trường BĐS đòi hỏi nhiều công sức, kinh phí nên cơ quan của Chính phủ không thể trực tiếp thực hiện việc thu thập dữ liệu và tính toán chỉ số. Mặc dù vậy, để tạo hàng lang pháp lý đủ mạnh cho việc báo cáo và cập nhật thông tin thị trường BĐS, Nhà nước cần phải ban hành các văn bản qui phạm pháp luật quy định, chế tài thực hiện nhiệm vụ trên. Việc tổ chức thu thập dữ liệu và tính toán chỉ số thị trường BĐS thực hiện trên cơ sở thuê các tổ chức tư vấn có chuyên môn, nghiệp vụ và kinh nghiệm về lĩnh vực BĐS đảm nhận.
Ngoài ra, cần thiết phải xây dựng cơ sở pháp lý đủ mạnh để tạo hành lang pháp lý cho việc hình thành hệ thống thông tin thị trường BĐS phục vụ việc tính toán và công bố chỉ số thị trường BĐS.