2. Những vấn đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.4. Các yếu tố chi phối tới pháp luật điều về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.4.2. Cơ chế quản lý kinh tế
Cơ chế quản lý kinh tế chi phối mạnh mẽ đến pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bởi vì cơ chế quản lý kinh tế là mối tương tác giữa các tác động đồng thời của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý nhằm thực hiện một định hướng nào đó9. Cơ cấu kinh tế có tác động quyết định đối với pháp luật, pháp luật phụ thuộc vào kinh tế, ghi nhận sự biến đổi của kinh tế và phản ánh trình độ phát triển của kinh tế10. Để thực hiện các mục tiêu kinh tế, các nhà quản lý thường sử dụng pháp luật. Cơ chế quản lý kinh tế của nước ta qua từng thời kỳ cũng có sự chi phối đến pháp luật sâu sắc. Cụ thể:
Cơ chế quản lý kinh tế tác động lên nền kinh tế nước ta nổi bật trong hai giai đoạn là trước năm 1986 và sau năm 1986.
Thứ nhất, giai đoạn trước năm 1986, nước ta có nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung. Điều này phù hợp với tình hình đất nước vừa trải qua một cuộc kháng chiến kéo dài. Nhà nước cần có sự chỉ đạo trong mọi vấn đề để ổn định kinh tế,
8 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr99
9 Lê Kim Giang (2011), Hợp đồng dân sự và các tranh chấp thường gặp, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr8
10 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Lý luận chung Nhà nước và pháp luật, Nxb CAND, tr 107
chính trị đất nước. Chế độ sở hữu thời kỳ này là sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Từ đó, nhà nước quản lý nền kinh tế bằng cơ chế kế hoạch hóa tập trung. Cơ chế kế hoạch hóa tập trung là cơ chế mà theo đó chính quyền trung ương sẽ điều khiển toàn bộ các khu vực kinh tế và đưa ra mọi quyết định về quá trình sản xuất và phân phối hàng hóa, dịch vụ. Nhà chức trách quyết định các loại hàng hóa cần sản xuất, điều hành các cơ quan cấp dưới để sản xuất theo mục tiêu quốc gia và xã hội. Chính vì vậy, Nhà nước đã can thiệp quá sâu vào các hoạt động sản xuất kinh doanh, quy luật giá trị không được coi trọng và thực hiện. Với cơ chế này thì đất đai và tư liệu sản xuất không được coi trọng và không được trao cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất không có quyền định đoạt đối với đất đai do mình đang trực tiếp sản xuất. Cơ chế quản lý kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã tác động và chi phối pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
i) Cơ chế quản lý kinh tế trong giai đoạn kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã hạn chế sự phát triển của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bởi vì Nhà nước chỉ chú trọng kinh tế tập thể, đất đai thuộc sở hữu tập thể. Các hộ gia đình, cá nhân và tư nhân không được phép mua bán, chuyển nhượng QSDĐ.
Người lao động thời kỳ này chỉ chú trọng đến việc tạo ra sản phẩm dựa trên đất đai của tập thể, các giao dịch đất đai về mua bán chuyển nhượng rất ít.
ii) Cơ chế kinh tế trong giai đoạn này chưa coi trọng lợi ích của người sử dụng đất và quan hệ sử dụng đất giai đoạn này chỉ mang tính mệnh lệnh hành chính, người sử dụng đất chưa được bảo đảm thực hiện hết các quyền của mình.
Thứ hai, sau khi đất nước ta bước vào thời kỳ đổi mới, xây dựng đất nước dựa trên cơ chế quản lý kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Nền kinh tế thị trường thể hiện ở các yếu tố: quan hệ cung - cầu là cơ chế điều tiết mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia hoạt động của nền kinh tế, yếu tố giá cả lợi nhuận và yếu tố cạnh tranh. Cơ chế kinh tế thị trường này đã tạo nên tính năng động, trách nhiệm và hiệu quả trong việc vận hành nền kinh tế, từ đó, cơ chế kinh tế có tác động mạnh mẽ đến pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng.
Giai đoạn này, nước ta đã thay đổi chủ trương là nền kinh tế Nhà nước và nền kinh tế tập thể giữ vai trò chủ đạo. Nhà nước quản lý kinh tế dựa trên pháp luật và thuế, khuyến khích sản xuất phát triển. Quyền sử dụng đất nhờ đó cũng trở thành
“hàng hóa” được trao đổi trên thị trường. Hàng hóa có hai thuộc tính là giá trị sử dụng (do lao động cụ thể tạo ra) và giá trị trao đổi (do lao động trừu tượng tạo ra)11. Vậy nên, pháp luật đã ghi nhận sâu rộng hơn về vai trò của chủ sở hữu là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức tư nhân trong nước và nước ngoài. Từ đó, quan hệ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã phát triển năng động. Những giao dịch nhỏ lẻ bởi những chủ thể chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân trước đây đã nhường chỗ cho những giao dịch với phạm vi và quy mô rộng lớn, được thực hiện bởi các doanh nghiệp, các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Cùng với đó, các quy luật vốn có của nền kinh tế thị trường như: quy luật cung - cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh đã tác động sâu rộng tới các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ làm cho thị trường về QSDĐ trong thị trường bất động sản phát triển sôi động; theo đó, QSDĐ được lưu thông trên thị trường một cách mạnh mẽ, làm tăng giá trị của đất và là cơ hội tích lũy và làm giàu của các nhà đầu tư. Trước xu hướng vận động và phát triển mạnh mẽ ấy của thị trường QSDĐ, như một nhu cầu tất yếu khách quan là Nhà nước bằng pháp luật phải có sự thay đổi cách thức tổ chức quản lý cho phù hợp với theo kịp với sự phát triển này. Theo đó, cơ chế quản lý đối với đất đai nói chung và đối với thị trường giao dịch QSDĐ nói riêng được thiết lập trên nền tảng của sự tôn trọng các quy luật khách quan của thị trường, tạo sự bình đẳng, minh bạch, khách quan và sự chủ động, linh hoạt cho các chủ thể tham gia giao dịch QSDĐ. Bên cạnh đó, để phòng ngừa tối đa các giao dịch tự phát, gây lũng đoạn
11 Nguyễn Mạnh Khang (2014), Đất đai hàng hóa và vấn đề quản lý thị trường đất đai, Trường Đại jocj Tài
nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh,
http://land.hcmunre.edu.vn/data/file/Tai%20lieu/Kinh%20te%20-%20Xa%20hoi/28_NMKhang.pdf, truy cập lần cuối ngày 12/6/2017.
thị trường, đầu cơ và kích cầu ảo gia tăng, pháp luật quản lý đất đai cũng tăng cường cơ chế kiểm soát các giao dịch thông qua việc siết chặt thủ tục của các giao dịch, tăng cường truy thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng.
Dù có nhiều thay đổi mang chiều hướng tích cực, các giao lưu dân sự, kinh tế nói chung và các giao dịch về QSDĐ nói riêng trong cơ chế thị trường phong phú, đa dạng và mạnh mẽ hơn rất nhiều so với cơ chế bao cấp, song khách quan cũng không thể phủ nhận được rằng, cơ chế kinh tế thị trường giai đoạn này cũng gây ra những tác động tiêu cực đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:
i) Cơ chế quản lý của bộ máy nhà nước tuy đã được cải thiện nhưng vẫn còn mang tính chất mệnh lệnh - hành chính đã tạo ra nhiều khó khăn cho vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Đặc biệt, với quy mô phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường thì yêu cầu về công tác quản lý ngày càng phải được nâng cao về chất lượng và đội ngũ nhân lực trong các cơ quan quản lý nhà nước. Tuy nhiên, dư âm về lề lối và tư duy thời bao cấp vẫn còn nên tạo ra những rào cản trong việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường.
ii) Sự cạnh tranh trong cơ chế kinh tế thị trường ngày càng khốc liệt và đòi hỏi người sử dụng đất phải nhanh nhẹn nắm bắt cơ chế và thay đổi các chính sách, chiến lược đối với đất đai. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng bị chi phối mạnh mẽ về giá cả và thị trường, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần lớn có sự chênh lệch ở các khu vực, các vùng miền khác nhau, chính vì vậy cần phải nắm rõ chính sách pháp luật của từng địa phương khi tham gia vào thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hệ lụy theo đó nảy sinh, đó là cơn sốt cục bộ về nhà đất xảy ra ở các tỉnh và thành phố lớn, đẩy giá nhà đất tăng đột biết, vượt xa khả năng của đại đa số người dân và chỉ tập trung ở một giới "có tiền", thị trường QSDĐ vượt khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước.