2.2. Thực hiện thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011-2015
2.2.2. Những kết quả đạt được, những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân
2.2.2.2. Những hạn chế, vướng mắc
Từ thực tiễn thực thi trên địa bàn tỉnh Yên bái có thể nhận thấy việc áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về cơ bản đã áp
dụng đúng và tuân theo các quy định của pháp luật đảm bảo tính hợp pháp của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần phát triển bền vững, lành mạnh thị trường bất động sản. Tuy nhiên, qua thực tiễn thực hiện các thủ tục hành chính và giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh còn có những tồn tại, hạn chế và vướng mắc như sau:
Thứ nhất, sự không tương thích và thiếu rõ ràng giữa Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai khi quy định tư cách chủ thể là hộ gia đình trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ như đã đề cập trong phần nội dung các quy định của pháp luật;
Thứ hai, sự phân tách đăng ký QSDĐ là yêu cầu bắt buộc, trong khi đăng ký tài sản trên đất là nhà ở, công trình xây dựng là sự lựa chọn của chủ sở hữu tài sản nên gây những khó khăn, cản trở cho quá trình công chứng và thực hiện thủ tục sang tên trước bạ cho chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ;
Thứ ba, sự thay đổi về cấp giấy chứng nhận QSDĐ của vợ chồng qua nhiều thời kỳ cũng gây nên những rắc rối và cản trở đến việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ tư, hành vi “lách luật” thường gặp trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến trên thực tế như: Hạ giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng để cùng nhau trốn thuế thu nhập; Thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền; Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cam kết tài sản chuyển nhượng là tài sản duy nhất để được nhà nước miễn thuế thu nhập cá nhân; Thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắc cầu thông qua đối tượng được miễn thuế thu nhập và lệ phí trước bạ; Tăng giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng để “rửa tiền”
hoặc “rút tiền” của các tổ chức tín dụng thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất...
Thứ năm, việc phối hợp giải quyết chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Văn phòng đăng ký đất và nhà với cơ quan thuế chưa thực sự hiệu quả, chẳng hạn chưa thống nhất được quy định về hồ sơ khi chuyển sang cơ quan
thuế để cơ quan thuế tính thuế. Điều này dẫn tới trong một số trường hợp cơ quan thuế chậm trả lời kết quả cho người dân; hoặc như phương pháp tính thuế, cách xác định giá trị tài sản để tính thuế thì cơ quan thuế cho công khai cho người dân được biết.
Thứ sáu, việc áp dụng quy định của pháp luật chưa đúng. Đôi khi cán bộ hành chính còn yêu cầu những văn bản, giấy tờ nằm ngoài phạm vi quy định của Luật. Trong khi đó, thủ tục hành chính yêu cầu công bố công khai để người dân có thể tiếp cận và tìm hiểu được thì là không rõ ràng. Điều này dẫn tới bức xúc của người dân.
Thứ bảy, thực tế thời gian vừa qua cho thấy, có một số hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng theo quy định của pháp luật, nhưng khi thực hiện việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất thì phát sinh vướng mắc.
Có trường hợp người chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân; có trường hợp một thửa đất bị đem chuyển nhượng hai lần cho hai người nhận chuyển nhượng; có trường hợp khi làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất thì được Văn phòng quyền sử dụng đất thông báo thửa đất chuyển nhượng chưa được phép chuyển nhượng vì trong quy hoạch… Bởi vậy các hợp đồng đó không thực hiện được
Thứ tám, thực tế các vi phạm về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn xảy ra phổ biến
Hiện tượng phổ biến nhất là người dân đã “lách luật” để hợp thức hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ví dụ như ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản hoặc thành quả trên đất...do các quy định của pháp luật phân biệt 2 loại tài sản khác nhau là quyền sử dụng đất và quyền tài sản gắn liền với đất, đồng thời có quy định khác nhau để điều chỉnh giao dịch đối với mỗi loại tài sản này
Theo đó, do thủ tục về đất phức tạp nên người dân chỉ ghi hợp đồng mua bán tài sản trên đất nhưng thực tế có giao đất và do không thể chứng thực, công chứng được giao dịch nên người dân chỉ chứng thực chữ ký vào hợp đồng và
thực hiện hợp đồng. Vì vậy, cơ quan quản lý nhà nước không thể biết được các giao dịch này và không điều chỉnh kịp thời sự thay đổi này vào hệ thống sổ sách giấy tờ như sổ sách địa chính,…đã tạo ra một hệ thống quản lý về tài sản hết sức yếu kém, không chính xác và thiếu minh bạch, tạo điều kiện phổ biến các giao dịch giả tạo, lách quy định của pháp luật.