2.1. PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.2. Đối tượng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.3.3. Nghĩa vụ tài chính trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ
* Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ là nghĩa vụ của người chuyển nhượng QSDĐ được Nhà nước quy định phải thực hiện trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ. Việc nhà nước quy định thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ nhằm mục đích điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng QSDĐ. Như vậy, có thể xem thuế chuyển QSDĐ là một dạng thuế thu nhập. Tuy nhiên, để tính thu nhập thực tế của người chuyển nhượng thông qua hành vi chuyển nhượng QSDĐ là một vấn đề rất khó khăn và phức tạp. Trên thực tế, sau khi hai bên thỏa thuận chuyển nhượng, bên chuyển nhượng có thể không thực hiện việc nộp thuế mà thỏa thuận chuyển nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ sang cho bên nhận chuyển nhượng làm cho mục đích điều tiết thu nhập của thuế chuyển QSDĐ không đạt được hiệu quả. Chính vì vậy, Nhà nước không dựa vào sự tự nguyện kê khai nộp thuế của người chuyển nhượng QSDĐ mà phải đưa ra quy định làm sao để giá trị QSDĐ tính thuế tương ứng với thu nhập của người chuyển nhượng QSDĐ. Ngoài ra, thuế chuyển QSDĐ còn tạo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước nhằm phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến khích NSDĐ có hiệu quả, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ khi bị vi phạm.
Như đã khẳng định ở trên, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ không chỉ điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng QSDĐ mà còn mang lại một nguồn thu lớn cho Ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, không phải mọi đối tượng đều phải nộp thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ. Nhà nước quy định những trường hợp thu nhập được miễn thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ đối với cá nhân tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007. Cụ thể, những khoản thu nhập mà cá nhân được miễn thuế là:
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Theo quy định Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008, khoản thu nhập của doanh nghiệp từ việc chuyển nhượng QSDĐ là khoản thu nhập phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp. Nhà nước không quy định về việc miễn thuế thu nhập doanh nghiệp đối với trường hợp doanh nghiệp chuyển nhượng QSDĐ.
Về căn cứ tính thuế, đối với trường hợp chủ thể chuyển nhượng QSDĐ là cá nhân hay doanh nghiệp, Nhà nước xác định căn cứ tính thuế trong Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp đều là thu nhập tính thuế và thuế suất. Trong đó, thu nhập tính thuế đối với cá nhân được quy định, hướng dẫn cụ thể tại Thông tư 111/2013/TT-BTC; đối với doanh nghiệp, thu nhập tính thuế được quy định tại Thông tư 123/2012/TT-BTC. Về thuế suất, đối với cá nhân và doanh nghiệp, Nhà nước đều quy định về mức thuế suất là 25% đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ. Cách tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ đối với chủ thể là cá nhân và doanh nghiệp như sau:
- Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 25%
Tuy nhiên, thuế suất 25 % áp dụng trong trường hợp tính được thu nhập của các chủ thể khi chuyển quyền. Trong trường hợp không xác định được thu nhập chịu thuế thì thuế suất là 2% giá trị của QSDĐ khi chuyển quyền dựa trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
* Lệ phí trước bạ về đất
Lệ phí trước bạ về đất là khoản thu Ngân sách Nhà nước phát sinh từ các hoạt động đăng ký QSDĐ trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây là nghĩa vụ về tài chính được Nhà nước ghi nhận cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ.
Theo quy đinh tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ, căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ % lệ phí trước bạ. Trong đó, giá
tính lệ phí trước bạ áp dụng cho trường hợp chuyển nhượng QSDĐ là giá trị đất tính thuế, bao gồm’ diện tích đất chuyển nhượng và giá đất chuyển nhượng; tỷ lệ
% lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
Việc Nhà nước quy định lệ phí trước bạ về đất nhằm mục đích bù đắp cho các khoản chi Ngân sách Nhà nước phục vụ cho công tác đăng ký để cấp GCNQSDĐ. Trước khi Nghị định 45/2011/NĐ-CP ra đời, các bên chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ về đất theo tỷ lệ 1%. Việc Nhà nước giảm lệ phí trước bạ đã tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng chấp hành tốt hơn nghĩa vụ của mình.
* Lệ phí địa chính.
Lệ phí địa chính là khoản thu khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện công việc về địa chính phục vụ NSDĐ. NSDĐ phải nộp lệ phí địa chính khi được Nhà nước cấp GCNQSDĐ hoặc chứng nhận đăng ký biến động về đất đai hoặc trích lục hồ sơ địa chính. Như vậy, khi làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, các bên chuyển nhượng phải nộp lệ phí địa chính cho cả 3 trường hợp nêu trên.
Tuy nhiên lệ phí địa chính do Nhà nước quy định còn thấp, không đủ để bù đắp cho chi phí làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, đăng ký biến động đất đai, lập hồ sơ địa chính. Do đó nhiều địa phương tự đưa ra mức thu nhiều hơn quy định của Nhà nước. Vì thế Nhà nước cần đưa ra mức thu lệ phí địa chính cao hơn nhằm tạo sự ổn định nguồn thu lệ phí địa chính đối với tất cả các địa phương trên cả nước nhằm tránh phát sinh những tiêu cực trong hoạt động thu lệ phí này.