2. Những vấn đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.4. Các yếu tố chi phối tới pháp luật điều về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.4.6. Yếu tố hội nhập kinh tế quốc tế
Đại hội XII của Đảng Cộng sản Việt Nam đã đưa ra chủ trương có tính bước ngoặt về đường lối đối ngoại trong điều kiện mở, theo đó, tiếp tục khẳng định phương châm và định hướng lớn của hoạt động đối ngoại là "Đa dạng hóa, đa phương hóa trong quan hệ đối ngoại, chủ động và tích cự hội nhập quốc tế;
là bạn, là đối tác tin cậy và thành viên có trách nhiệm của cộng đồng quốc tế.15 Với đường lối đối ngoại mà Đảng ta đã đề ra, Việt Nam đã đạt được những thành công không thể phủ nhận trong việc thiết lập quan hệ ngoại giao và hội nhập quốc tế. Tính đến năm 2015, Việt Nam đã thiết lập quan hệ ngoại giao với 185 quốc gia, thúc đẩy quan hệ kinh tế, thương mại, đầu tư với 224 thị trường tại tất cả châu lục; đã thiết lập quan hệ đối tác chiến lược và toàn diện với nhiều quốc gia chủ chốt trên thế giới.16 Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của các tổ chức, diễn đàn quan trọng trong khu vực và trên thế giới như:
ASEAN, APEC, AFTA, WTO... Đặc biệt, năm 2008, Việt Nam đã trở thành ủy viên không thường trực của Hội đồng Bảo an Liên hợp quốc. Lần đầu tiên trong lịch sử chúng ta có quan hệ hợp tác tốt với tất cả các nước lớn, trong đó có 5 nước thành viên thường trực Hội đồng Bảo an Liên Hiệp Quốc.17 Con số đáng ghi nhận hơn là Việt Nam đã tham gia hơn 500 hiệp định song phương và đa phương trên nhiều lĩnh vực, thu hút gần 260 tỉ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Đồng thời, Việt Nam đang chủ động, tích cực khẳng định vai trò trong các diễn đàn đa phương quan trọng cũng như các liên kết kinh tế hàng đầu
15 Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Văn phòng Trung ương Đảng, H, 2016, tr.35.
16 http://tuoitre.vn/tin/chinh-tri-xa-hoi/20150827/viet-nam-da-co-quan-he-ngoai-giao-voi-hon-185- nuoc/959448.html, truy cập lần cuối ngày 7/8/2017
17 http://tuoitre.vn/tin/chinh-tri-xa-hoi/20150827/viet-nam-da-co-quan-he-ngoai-giao-voi-hon-185- nuoc/959448.html, truy cập lần cuối ngày 7/8/2017
ở khu vực và quốc tế.18
Một trong những nền tảng của hội nhập là việc tạo ra một hệ thống pháp luật hoàn thiện, đáp ứng đòi hỏi của nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế. Theo đó, hệ thống pháp luật kinh tế nói chung và pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói riêng cần phải được xây dựng trên cơ sở các tiêu chí và chuẩn mực riêng của hệ thống pháp luật mà các quốc gia trên thế giới đã xây dựng. Theo đó, tính thống nhất, tính cụ thể, tính phù hợp, tính dễ tiếp cận, tính minh bạch và công khai là những đòi hỏi tối quan trọng mà pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong quá trình xây dựng và hoàn thiện luôn phải đặt ra và là cái đích để đạt được.
Nhìn nhận lại pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian qua, đặc biệt từ Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1993 đến nay khi chính thức thừa nhận QSDĐ là hàng hóa được tham gia giao dịch trên thị trường, trong đó có giao dịch chuyển nhượng thì kết quả đáng ghi nhận là pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đã thể hiện được sứ mệnh lịch sử của mình là hiện thực hóa các quy luật của thị trường và và hội nhập quốc. Theo đó, việc mở rộng và đa dạng các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và nước ngoài đã tạo ra nhiều cơ hội cho việc thực hiện các giao dịch QSDĐ trên thị trường. Hành lang pháp lý cho các chủ thể tham giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cũng đầy đủ hơn ở cả khía cạnh pháp luật nội dung và pháp luật hình thức. Các quy trình, thủ tục cũng đã được rút ngắn và thuận lợi hơn cho các chủ thể khi thiết lập và thực hiện giao dịch. Nhờ hội nhập quốc tế mà sự thích ứng nhanh nhạy và linh hoạt của pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đã có sự thay đổi cả bề rộng lẫn chiều sâu, cả hình thức lẫn nội dung, mang lại những kết quả không thể phủ nhận. Cụ thể, các giao dịch tự phát, giao dịch ngầm đã nhường chỗ cho các giao dịch chuyển
18http://tuoitre.vn/tin/chinh-tri-xa-hoi/20150827/viet-nam-da-co-quan-he-ngoai-giao-voi-hon-185- nuoc/959448.html, truy cập lần cuối ngày 7/8/2017
nhượng chính quy, hợp pháp; thị trường QSDĐ theo đó phát triển lành mạnh và ổn định hơn; các đợt sốt đất cục bộ và đột biến đã được giảm thiểu đáng kể; giá đất đã dần trở lại vị trí cân bằng; thu hút ngày càng nhiều hơn các nhà đầu tư nước ngoài tham gia giao dịch chuyển nhượng các dự án đầu tư lớn; sự kiểm soát và định hướng của Nhà nước đối với các giao dịch cũng tốt hơn.
Tuy nhiên, hội nhập quốc tế cũng đã và đang đòi hỏi Việt Nam phải có những điều chỉnh thận trọng và có hiệu quả hơn ở cả khía cạnh pháp luật và cơ chế tổ chức thực thi nhằm phòng ngừa những hệ lụy của sự hội nhập tràn lan, không chọn lọc. Theo đó, những tác động ngược chiều của hội nhập quốc tế do thiếu kiểm soát chặt chẽ khiến cho hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở một số địa bàn, đối với một số nhà đầu tư đã và đang bị "méo mó", sai lệch với chủ trương và định hướng hội nhập của Đảng và Nhà nước ta. Theo đó, sự dễ dãi hoặc vì lợi ích cục bộ, địa phương nên hiện tượng tích tụ, tập trung diện tích lớn đất nông nghiệp của bà con nông dân thông qua việc nhờ một số hộ gia đình, cá nhân "thu gom đất" được "núp" dưới vỏ bọc là "nông nghiệp xanh, nông nghiệp sạch"; "sản xuất nông nghiệp hàng hóa lớn" và công nghiệp hóa ở nông thôn với sự hậu thuẫn và "tạo điều kiện" rất lớn của chính quyền địa phương cho một số doanh nghiệp, nhóm người. Hệ lụy là người nông dân mất đất, mất tư liệu sản xuất, mất việc làm hoặc có việc làm hay không là phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng lao động của các doanh nghiệp, các nhóm người đang tích tụ đất. Bên cạnh đó, hệ lụy của nhiều dự án đầu tư được chấp thuận của chính quyền địa phương cho phép chuyển nhượng song không vì mục đích kinh doanh mà nhằm thực hiện những mục đích khác: đầu cơ, hay tạo ra những cơn sốt đất cục bộ, địa phương làm lũng đoạn thị trường....
Có thể khẳng định rằng, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ chịu tác động và ảnh hưởng bởi nhiều các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, lịch sử, phong tục tập quán và xu thế hội nhập. Sự tác động đó mang nhiều yếu tố tích cực song cũng có những hệ lụy trái chiều. Vì vậy, xây dựng và hoàn thiện pháp luật về
chuyển nhượng QSDĐ cần thiết khách quan phải chú trọng tới yếu tố tích cực để có những chế định phù hợp nhằm kích thích sự phát triển của các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ để phát huy hiệu quả. Bên cạnh đó, cần nhận thấy rõ những tác động ngược chiều để có những chế định ngăn ngừa hoặc có cơ chế kiểm soát chặt chẽ nhằm phòng tránh những hệ lụy phát sinh trọng thực tế.
Kết luận chương 1
Trong chương 1, tác giả đã trình bày một cách khái quát những vấn đề lí luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua bao gồm các nội dung sau:
Thứ nhất, những vấn đề lí luận quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất qua một số khái niệm: Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất; khái niệm chuyển quyền sử dụng đất. Qua đó, nêu và phân tích tính tất yếu của chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đời sống xã hội
Thứ hai, những vấn đề lí luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được làm rõ qua khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cũng khái quát vai trò của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đời sống kinh tế xã hội.
Thứ ba, những vấn đề lí luận về pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được làm rõ qua việc phân tích sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và khái niệm, đặc điểm cũng như cơ cấu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
CHƯƠNG 2