2.1. PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.1.2. Những quy định cụ thể về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước:
Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước có quyền chuyển nhượng QSDĐ trong các trường hợp sau:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lầm cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền chuyển nhượng QSDĐ
- Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê có quyền chuyển nhượng QSDĐ.
Nếu Khoản 3 Điều 113 và điểm a Khoản 2 Điều 115 Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định mang tính chung chung hộ gia đinh, cá nhân có QSDĐ không phải là đất thuê được chuyển nhượng, không phân biệt đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp thì Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn. Thay vì quy định quyền của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất “không phải đất thuê” thì Luật đất đai năm 2013 liệt kê rõ ràng loại đất theo mục đích sử dụng đất, theo nguồn gốc xác lập QSDĐ giúp cho NSDĐ dễ dàng xác định địa vị pháp lý của mình trong
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Đây là một trong những điểm tiến bộ của Luật Đất đai năm 2013 so với các văn bản luật trong quá khứ.
Đối với các tổ chức kinh tế trong nước
Nếu như quyền chuyền nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân được ưu tiên và ghi nhận từ Luật đất đai năm 1993 và BLDS năm 1995 thì phải đến thời điểm Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 được ban hành cho tới nay thì pháp luật mới ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức kinh tế. Tuy nhiên, tới thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, không phải tổ chức kinh tế trong nước nào cũng có quyền chuyển nhượng QSDĐ. Cụ thể, những tổ chức kinh tế sau được Luật Đất đai ghi nhận có quyền chuyển nhượng QSDĐ:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Tuy nhiên việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ đối với chủ thể này phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ sử dụng đất có nguồn gốc do Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất đã trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp theo quy định của pháp luật không chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang đất có thu tiền hoặc cho thuê đất đã trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
- Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng QSDĐ mà đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc do nhận chuyển nhượng QSDĐ.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê để kinh doanh nhà ở nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng, tiền thuê đất hoặc không kinh doanh nhà ở nhưng được Nhà nước giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Tổ chức kinh tế thuê đất để xây dựng công trình ngầm mà được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Nếu so sánh những quy định trên đối với những quy định về tổ chức kinh tế trong nước được chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Luật Đất đai năm 2003, có thể thấy tổ chức kinh tế trong nước được chuyển nhượng QSDĐ đã được quy định chi tiết, cụ thể hơn rất nhiều. Nếu Luật Đất đai năm 2003 quy định những tổ chức kinh tế được chuyển nhượng QSDĐ dựa vào nguồn gốc xác lập quyền sử dụng đất của họ (Nhà nước giao đất có thuê tiền, cho thuê đất trả tiền một lần trong toàn bộ thời gian thuê) hay nguồn gốc tiền họ chi trả cho việc sử dụng đất (không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước), thì Luật Đất đai năm 2013 còn quy định dựa trên loại hình của tổ chức (tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính), loại đất (đất nông nghiệp), mục đích sử dụng đất (đất để xây dựng công trình ngầm). Trong quá trình xây dựng Luật Đất đai năm 2013, có thể thấy được những nhà lập pháp đã sử dụng phương pháp liệt kê tương đối triệt để khi đã chia nhỏ những quy định mang tính khái quát, chung chung từ Luật Đất đai năm 2003 thành nhiều trường hợp cụ thể. Phương pháp liệt kê trong trường hợp này đem lại sự chính xác trong việc áp dụng pháp luật, các chủ thể có nhu
cầu tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ dễ dàng nhận biết được mình có quyền thực hiện hay không. Đồng thời, việc xác định vi phạm trong chuyển nhượng QSDĐ về mặt chủ thể tương đối dễ dàng, tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan quản lý phát hiện và giải quyết chính xác, kịp thời những hành vi vi phạm. Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, phương pháp liệt kê cũng mang đến những điểm bất cập không nhỏ. Việc tập trung liệt kê các trường hợp mà không có quy định cụ thể nào phản ánh được bản chất của chủ thể có quyền chuyển nhượng QSDĐ sẽ mang lại hiệu quả cao trong thời gian đầu, nhưng sau một thời gian áp dụng, cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, sẽ có nhiều chủ thể mới không nằm trong những trường hợp đã được quy định xuất hiện. Trong trường hợp đó, sự lúng túng trong việc quản lý cũng như xác định tính hợp pháp của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ sẽ xảy ra đối với các cơ quan quản lý. Nhìn chung, phương pháp này có khả năng làm giảm “tuổi thọ” của Luật, đồng thời cũng kéo theo số lượng lớn những văn bản hướng dẫn đi kèm gây cồng kềnh cho hệ thống pháp luật.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được chuyển nhượng QSDĐ trong các trường hợp sau:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc nhà đầu tư
nước ngoài chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở ở Việt Nam được Nhà nước giao đất cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần nhưng được miễn giảm tiền thuê đất, sử dụng đất.
-Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư khác ở Việt Nam được Nhà nước giao đất cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần nhưng được giảm tiền thuê đất, sử dụng đất.
- Doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng QSDĐ, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh được quy định tại Khoản 1, khoản 2, khoản 3; điểm b, điểm c, Khoản 4 Điều 184 Luật này.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất mà trả tiền thuê, thuê lại một lần cho toàn bộ thời gian thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để xây dựng công trình ngầm.
- Người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người nhận thừa kế quyền sử dụng đất .
Những quy định này đều là những quy định mới, thể hiện sự tiến bộ của Luật Đất đai năm 2013 so với các Luật trước. Đồng thời thể hiện sự cởi mở, thiện chí của Chính Phủ Việt Nam đối với các doanh nhân nước ngoài, tạo mọi điều kiện cho họ có thể chủ động trong việc sử dụng nguồn vốn của mình trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư. Tuy vậy, xuất phát từ tính chất đặc biệt của chủ thể sử dụng đất có yếu tố nước ngoài, nhằm đảm bảo an ninh quốc gia, Nhà nước vẫn phải đặt ra những phạm vi, giới hạn nhất định đối với hành vi chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với những chủ thể này tại những quy định đã phân tích ở trên và Điều 191, 192 Luật này. Trong thời điểm hiện tại, những quy định này là rất hợp lý, vừa đảm bảo được quyền lợi của chủ thể sử dụng đất trong nước, mặt khác vẫn thể hiện được sự thiện chí của Chính phủ Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài.