2. Những vấn đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.4. Các yếu tố chi phối tới pháp luật điều về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.4.5. Yếu tố môi trường gắn với phát triển bền vững
Đất đai vừa là một thành tố của môi trường (cùng với các thành tố khác như nước, không khí, v.v.) lại vừa là yếu tố đầu vào của nhiều quá trình sản xuất, sinh hoạt – vốn là các hoạt động có liên quan mật thiết tới môi trường và có khả năng gây tổn hại cho môi trường.
Giáo sư Đặng Hùng Võ trong tác phẩm Xây dựng Luật đất đai đáp ứng nhu cầu về hội nhập quốc tế là: Về mặt bền vững xã hội, pháp luật đất đai của ta cũng chưa bảo đảm giải quyết tốt vấn đề "tam nông", bài toán xóa đói giảm nghèo, vấn đề nhà ở cho người lao động. Về mặt bền vững môi trường, cách quy hoạch sử dụng đất của ta vẫn chưa tích hợp được mối quan hệ tương tác qua lại giữa sử dụng đất và môi trường. Chính vì vậy, ở nước ta pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải đặc biệt lưu ý đến vấn đề môi trường gắn với phát triển bền vững13.
13 Đặng Hùng Võ (2015), “Xây dựng Luật Đất đai đáp ứng nhu cầu về hội nhập quốc tế”, Kỷ yếu báo cáo khoa học, Trường Đại học Tài Nguyên Môi trường TP. Hồ Chí Minh.
Quan điểm phát triển trong Nghị quyết 29/NQ-TW khẳng định: “Phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững, tăng trưởng kinh tế đi đôi với thực hiện tiến bộ, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường”; “Phát triển kinh tế-xã hội gắn chặt với bảo vệ và cải thiện môi trường, bảo đảm sự hài hoà giữa môi trường nhân tạo với môi trường thiên nhiên, giữ gìn đa dạng sinh học”.
Trong các chính sách pháp luật về đất đai nói chung cũng thường xuyên ghi nhận yếu tố bảo vệ môi trường, khuyến khích và lưu ý các chủ thể trong quá trình sử dụng đất nói chung sẽ phải lồng ghép với vấn đề bảo vệ môi trường. Các loại quyết định liên quan đến đất đai của nhà nước có thể bao gồm các quyết định ban hành văn bản quy phạm pháp luật về đất đai hoặc các quyết định áp dụng pháp luật đất đai. Yêu cầu lồng ghép đất đai và môi trường đòi hỏi sự lồng ghép diễn ra không chỉ trong quá trình ra quyết định áp dụng pháp luật đất đai mà còn cả trong quá trình ra quyết định ban hành văn bản quy phạm pháp luật về đất đai. Sở dĩ như vậy vì chính văn bản quy phạm pháp luật về đất đai là cơ sở pháp lý chi phối việc lồng ghép đất đai và môi trường trong thực tế. Nếu cơ sở pháp lý về việc lồng ghép đất đai và môi trường không đầy đủ, hoàn thiện thì rất khó đảm bảo rằng yêu cầu bảo vệ môi trường được lồng ghép hiệu quả trong thực tế ra quyết định và thực thi quyết định liên quan đến đất đai.
Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu ảnh hưởng bởi sự phát triển bền vững bởi lẽ:
Tài nguyên đất nói chung là tài sản đặc biệt của quốc gia vì tài nguyên đất không chịu tác động quy luật hao mòn vô hình, không thể thay thế được, có diện tích hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng thì vô hạn, sử dụng cho nhiều mục đích và là tài sản có giá trị lớn trong cơ cấu vốn của chủ thể sở hữu hoặc sử dụng nó14. Mặt khác tài nguyên đất gắn liền với các yếu tố chủ quyền, an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia do đó tài nguyên đất luôn được quan tâm và quản lý chặt chẽ
14 Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, Nxb xây dựng, Hà Nội.
bằng các chính sách nhà nước nhằm tạo sự phát triển bền vững vừa thoả mãn nhu cầu của người sử dụng vừa đảm bảo các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội và quốc phòng.
Sự khác biệt của các công trình xây dựng trên đất (tuỳ vào mục đích sử dụng) khi tham gia giao dịch đã tạo ra tính đa dạng hàng hoá của thị trường BĐS như thị trường đất nông nghiệp, đất công nghiệp, nhà xưởng, nhà ở, bất động sản dịch vụ, bất động sản thương mại… mà chúng ta thường gọi chung là thị trường bất động sản. Trong các năm qua thị trường nhà và đất, hai thị trường quan trọng của hệ thống thị trường BĐS phát triển không ổn định, không những làm giảm sút vai trò chiến lược của kinh tế BĐS mà còn chậm phát trong việc an sinh xã hội, do đó cần có chiến lược phát triển bền vững thị trường bất động sản là việc quan tâm hàng đầu của các chủ thể tham gia thị trường để tạo môi trường cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất ổn thì dòng vốn từ các nhà đầu tư chảy vào kênh chứng khoán, vàng, ngoại tệ, là những thị trường rất hấp dẫn nhưng có nhiều yếu tố rủi ro. Do đó phát triển bền vững có vai trò chiến lược trong việc đa dạng hoá danh mục đầu tư, phân tán rủi ro không những tạo sự phát triển ổn định của riêng thị trường BĐS mà còn cho cả thị trường vốn của nước ta.
Với dân số lớn và diện tích đất không nhiều, tài nguyên đất đang ngày càng khan hiếm, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ xảy ra tình trạng cầu lớn hơn cung, bất động sản trở nên khan hiếm. Mặt khác, bất động sản là tài sản có tính bền vững theo thời gian và sử dụng cho nhiều mục đích, do đó giá trị của bất động sản sẽ tăng dần theo thời gian. Nếu không phát triển bền vững, thì giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ biến động theo chiều hướng tiêu cực.
Vì vậy, khi xây dựng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và pháp luật đất đai nói chung phải nhìn nhận từ góc độ bảo vệ tài nguyên môi trường và phát triển bền vững.