Thứ nhất, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ Không chỉ riêng Luật Đất đai năm 2013, quan hệ chuyển nhượng QSDĐ còn được quy định ở rất nhiều các văn bản pháp luật khác: BLDS, Luật KDBĐS, Luật Nhà ờ,…Bởi vậy, cần phải có sự hoàn thiện một cách có hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan. Để làm được điều này, Nhà nước cần thể chế hóa các quan điểm, định hướng trong chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai; đồng thời phải theo sát tình hình thực tiễn để đưa ra những điều chỉnh phù hợp, tháo gỡ kịp thời những vướng mắc tồn tại trong quá trình thực hiện pháp luật.
Bên cạnh việc tạo ra một hành lang pháp lý ngày càng chặt chẽ, cần phải có chế tài xử phạt nghiệm minh, mạnh mẽ hơn nữa đối với những hành vi, vụ việc vi phạm để qua đó tạo điều kiện cho một thị trường chuyển nhượng QSDĐ hay thị trường bất động sản lành mạnh ra đời. Cụ thể:
- Rà soát, sửa đổi, bổ sung những VBQPPL của Luật KDBĐS, Luật thuế, Luật Nhà ở,…để tạo được sự thống nhất cần thiết, tạo thuận lợi cho quá trình áp
dụng pháp luật. Như đã trình bày về thực trạng áp dụng pháp luật ở trên, trong thực tế vẫn còn tồn tại nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, không tập trung trong các văn bản pháp luật khác nhau. Có thể kể đến việc thực hiện đăng ký QSDĐ, Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền, chịu trách nhiệm về việc cho phép chuyển nhượng QSDĐ và ghi nhận những biến động về đất đai. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan này mà nó chỉ được ghi nhận cụ thể trong Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV. Ngoài ra, những văn bản pháp luật về quan hệ này có nhiều thay đổi, gây khó khăn cho người dân trong việc nắm bắt chính xác thông tin. Cụ thể với trường hợp của Văn phòng đăng ký đất đai, trước khi Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV ra đời, người dân biết đến cơ quan này với tên gọi Văn phòng đăng ký QSDĐ được quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV. Điều này gây khó khăn trong việc thực hiện những thủ tục hành chính liên quan đến quan hệ chuyển nhượng QSDĐ đối với những người dân có hiểu biết hạn chế về pháp luật. Do vậy, cần phải rà soát, nâng cao tính dự liệu của pháp luật, qua đó nâng cao tuổi thọ của các văn bản pháp luật nhằm tạo ra sự ổn định trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói chung hay thị trường KDBĐS nói riêng.
- Ngoài các vi phạm về hình thức hợp đồng, giá chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian gần đây cũng là một vấn đề gây nhức nhối. Giá chuyển nhượng trong một vài thời điểm được đẩy lên cao một cách vô lý, có sự chênh lệch quá lớn so với giá đất mà Nhà nước quy định. Vì vậy, để quản lý giá chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước cần sửa đổi một số quy định về khung giá đất sao cho khung giá đất của Nhà nước phải sát với giá thị trường. Giá đất phải là kết quả của quá trình thu thập, xử lý thông tin về các giao dịch trên thực tế, phù hợp với tình hình phát triển của thị trường, chứ không phải là sản phẩm ra đời tùy thuộc vào ý chí chủ quan của cơ quan chức năng.
- Từ những quy định lỏng lẻo, thiếu thực tế về giá đất, các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, trong nhiều trường hợp, đã cố tình ghi nhận giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều giá trị chuyển nhượng trên thực tế nhằm trốn thuế. Vì vậy, để đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước, cần phải ban hành những quy định về cơ chế quản lý trong kê khai và nộp thuế thu nhận trong chuyển nhượng QSDĐ. Đồng thời, cũng phải có những chế tài xử phạt nặng, có tính răn đe đối với những trường hợp vi phạm; đối với những trường hợp vi phạm nghiêm trọng, gây thiệt hại nặng nề cho nguồn thu Ngân sách Nhà nước, bên cạnh việc xử phạt nghiêm minh, cần công khai thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm tuyên truyền, giáo dục, nâng cao ý thức người dân trong việc chấp hành pháp luật.
- Trên thực tế, công tác giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh từ quan hệ chuyển nhượng QSDĐ của Tòa án còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là tranh chấp liên quan tới thời điểm chuyển giao QSDĐ và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Nguyên nhân của vấn đề này chính là việc có quá nhiều quan điểm, cách hiểu trong các văn bản pháp luật khác nhau về thời điểm chuyển giao QSDĐ và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Vì vậy, để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp của Tòa án, cần phải ban hành những quy định hướng dẫn chi tiết, cụ thể về hai nội dung này để thống nhất phương hướng xử lý tranh chấp, tạo thuận lợi cho việc giải quyết tranh chấp diễn ra theo nguyên tắc, bình đẳng, công bằng.
Thứ hai, hoàn thiện pháp luật về hệ thống thông tin về bất động sản.
Các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ luôn tồn tại rất nhiều rủi ro vì bất động sản hay QSDĐ là tài sản đặc biệt, có giá trị rất lớn. Trong nhiều trường hợp, cá nhân phải huy động vốn từ nhiều nguồn để có thể nhận được QSDĐ phù hợp với nhu cầu của bản thân. Vì vậy, nhu cầu về tìm hiểu, tiếp cận thông tin về bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ. Do
vậy, thông tin về đất, tài sản gắn liền với đất cần phải công khai, minh bạch, đầy đủ, chính xác và dễ tiếp cận. Theo đó:
- Các thông tin cơ bản liên quan đến QSDĐ như quy hoạch, điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội, tình trạng pháp lý cùng các giấy tờ, hồ sơ liên quan cần phải được xử lý, phân loại, lưu giữ cẩn thận tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, thông tin cần phải có sự chính xác, không có sự mâu thuẫn;
đồng thời phải cập nhật đầy đủ, kịp thời những biến động đối với bất động sản.
- Thông tin về bất động sản cần phải được lưu giữ thống nhất trên một hệ thống nhất định mà người dân có thể dễ dàng tiếp cận trong mọi hoàn cảnh.
Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển như hiện nay, việc ghi nhận thông tin về đất đai cần được công nghệ hóa, có sự kết nối thông suốt về dữ liệu thông tin trên toàn quốc. Đồng thời, Nhà nước cần tiến hành xây dựng và quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ và toàn diện. Cụ thể như phải có sự quản lý song song của cơ quan thuế và cơ quan tài nguyên môi trường đối với các chủ thể để có thể kiểm soát về tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ thể đó khi tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ ba, cần hoàn thiện những quy định về thủ tục hành chính theo hướng đơn giản hóa
Thủ tục hành chính có vai trò rất to lớn, tác động đến sự vận hành của thị trường bất động sản nói chung và quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói riêng. Các quy định về thủ tục hành chính nếu được công khai, đơn giản hóa sẽ làm giảm tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu của một bộ phận cán bộ làm nhiệm vụ quản lý Nhà nước, tiết kiệm thời gian, công sức và tiền bạc của người dân.Cụ thể:
- Cần phải chuẩn hóa thủ tục hành chính trong chuyển nhượng QSDĐ.
Xây dựng quy trình, thủ tục đầy đủ, thống nhất, logic và chặt chẽ theo hướng đơn giản hóa đến mức tối đa nhưng vẫn đảm bảo sự quản lý của Nhà nước. Các trình tự, thủ tục hành chính trong việc đăng ký đất đai, thực hiện các nghĩa vụ tài
chính cần phải được quy định đơn giản, khuyến khích người dân tự giác thực hiện và phải phù hợp với khả năng tài chính, thu nhập của họ.
- Tăng cường tiến độ của công tác cấp GCNQSDĐ cho chủ thể sử dụng đất. Cần phải đảm bảo tính chính xác của GCNQSDĐ, nó phải phản ánh đúng thực tế sử dụng đất, đảm bảo quyền và lợi ích của NSDĐ. Hệ thống địa chính cần phải rõ ràng, minh bạch vì hồ sơ địa chính chính là căn cứ ban đầu, xác định rõ vị trí, hình dạng, kích thước, ranh giới của từng lô đất, mảnh đất cụ thể.