Đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1. PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.2. Đối tượng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.2.1. Đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất và cho phép họ được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, quyền sử dụng đất chính là đối tượng trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải QSDĐ nào cũng là đối tượng được Nhà nước cho phép chuyển nhượng trên thị trường, chỉ có những QSDĐ được pháp luật ghi nhận và cho phép chuyển nhượng mới được coi là đối tượng hợp pháp trong quan hệ này.

Cụ thể, đối tượng QSDĐ được phép thực hiện chuyển nhượng trên thị trường phải đáp ứng các điều kiện nhất định như sau:

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, NSDĐ được thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, NSDĐ phải có GCNQSDĐ trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật này. GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý cao nhất thể hiện tính hợp pháp trong việc sử dụng đất của NSDĐ, khi có GCNQSDĐ thì NSDĐ mới được Nhà nước bảo họ quyền và lợi ích hợp pháp. Vì thế mà nó còn là cơ sở, là phương tiện để NSDĐ thực hiện quyền của mình khi tiến hành chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau mà không phải tất cả chủ thể sử dụng đất đều được cấp GCNQSDĐ, trong khi nhu cầu về chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường diễn ra rất sôi động. Vì vậy, để tránh tình trạng người dân cố tình không tuân theo quy định của pháp luật, thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ mà không có GCNQSDĐ, Luật Đất đai năm 2013 vẫn cho phép NSDĐ được thực hiện chuyển nhượng QSDĐ mà không cần GCNQSDĐ trong một số trường hợp. Theo đó, Luật vẫn cho phép chủ thể thuộc trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ được quyền chuyển nhượng QSDĐ (khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013). Bên cạnh đó, trong trường hợp nhận thừa kế, NSDĐ có quyền chuyển nhượng QSDĐ khi có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ (khoản 1 Điều 168 Luật này).

Thứ hai, Đất không có tranh chấp. Pháp luật quy định như vậy nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ và đảm bảo trật tự xã hội, Đất không có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, diện tích đất thuộc quyền sử dụng của bên chuyển nhượng không có bất kỳ khiếu kiện hay bất đồng, mâu thuẫn nào với các chủ thể khác.

Pháp luật cũng quy định UBND xã, phường, thị trấn là cơ quan có thẩm quyền xác nhận về tình trạng đất không có tranh chấp. Trong trường hợp UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là diện tích đất này đang có tranh chấp thì mọi giao dịch liên quan đến đến chuyển nhượng QSDĐ sẽ không được thực hiện cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Thứ ba, QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành án. Trong thời gian tài sản bị kê biên, đối tượng bị áp dụng biện pháp kê biên bị hạn chế về quyền tài sản. Vì thế, trong trường hợp QSDĐ bị kê biên thì NSDĐ không được phép chuyển nhượng. Quy định này cũng nhằm đảm bảo cho việc tránh những tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, đồng thời ngăn chặn việc tẩu tán tài sản của người phải thi hành án. Đây cũng là một điều kiện cơ bản, quan trọng nhằm đảm bảo cho các giao dịch về QSDĐ có hiệu lực, không xảy ra bất kì tranh chấp nào trong thời gian Nhà nước đang niêm phong để quản lý, kiểm soát tài sản đảm bảo cho một nghĩa vụ khác được thực hiện.

Thứ tư, diện tích đất được chuyển nhượng phải đang trong thời hạn sử dụng đất. Đây cũng là một điều kiện quan trọng, một nguyên tắc của việc chuyển QSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng. Tùy vào từng loại đất với các tính chất khác nhau, Nhà nước trao QSDĐ cho các chủ thể sử dụng đất trong một thời hạn khác nhau. Có những loại đất Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài (Điều 125 Luật Đất đai 2013), có những loại đất Nhà nước giao sử dụng có thời hạn (Điều 126 Luật Đất đai 2013). Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà Nhà nước cho phép chủ thể sử dụng đất có quyền khai thác tính năng, công dụng của thửa đất được giao hoặc cho thuê. Tương ứng với thời hạn đó mà quyền và nghĩa vụ của NSDĐ trên mỗi diện tích đất được xác lập. Vì vậy mà chủ thể sử dụng đất chỉ có quyền chuyển nhượng QSDĐ trong khoảng thời gian mà Nhà nước cho phép sử dụng đất. Do vậy, việc xác lập quyền cho bên nhận quyền cũng chỉ trong khoảng thời gian sử dụng đất còn lại của bên chuyển quyền. Vì thế, khi hết thời hạn này, NSDĐ có thể được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có như cầu tiếp tục sử dụng hoặc cũng có thể bị Nhà nước thu hồi đất. Đây cũng là yếu tố quan trọng trong thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, nó có ảnh hưởng đến việc thỏa thuận của các bên về giá cả cũng như quyền và nghĩa vụ cụ thể của mỗi bên ghi nhận trong hợp đồng.

Việc quy định về điều kiện của đối tượng chuyển nhượng không những đảm bảo quyền và lợi ích của các bên không bị xâm hại mà còn đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước trong các giao dịch chuyển nhượng giúp cho giao dịch trở lên rõ ràng, rành mạch, tránh xảy ra những mâu thuẫn bất đồng, tranh chấp cho các chủ thể.

2.1.2.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất muốn thực hiện được các quyền chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thì phải đảm bảo được các điều kiện quy định của Luật đất đai. Theo đó, tại điều 106 của Luật đất đai 2003 và điều 188 của Luật đất đai 2013 quy định như sau: thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013, cụ thể:

- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án

đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp Luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyểnnhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt); hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

- Tại Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. Nếu được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Đối với hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

- Tại Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

2.1.3. Nội dung của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.3.1. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ

i) Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ.

Theo quy định tại Luật KDBĐS năm 2014 và Bộ luật Dân sự 2015 thì bên chuyển nhượng QSDĐ có các quyền sau đây:

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng QSDĐ thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng QSDĐ nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng QSDĐ bồi thường thiệt hại do bên nhận chuyển nhượng gây ra.

- Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

- Các quyền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Quan hệ chuyển nhượng QSDĐ là một quan hệ có đền bù. Trong đó, bên chuyển nhượng khi không còn nhu cầu sử dụng đất hoặc vì các lý do khác có nhu cầu chuyển QSDĐ của mình sang cho một chủ thể khác để thu lại một khoản lợi ích vật chất tương ứng với giá trị QSDĐ đó. Vì thế, mục đích hướng tới của bên chuyển nhượng là khoản tiền từ việc chuyển nhượng QSDĐ. Do đó, pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng QSDĐ thanh toán đủ và đúng hạn khoản tiền mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Bên

cạnh đó, vì đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị khai thác và sử dụng đem lại lợi nhuận dồi dào và lâu dài, nên QSDĐ thường có giá trị rất lớn. Chính vì thế, bên cạnh việc cho phép bên chuyển nhượng QSDĐ yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán đủ và đúng hạn số tiền được thỏa thuận trong hợp đồng, pháp luật cũng ghi nhận các trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền. Theo đó, khi bên nhận chuyển nhượng QSDĐ chậm trả tiền thì bên chuyển nhượng QSDĐ có thể gia hạn để bên kia có thể hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thì theo yêu cầu của bên chuyển nhượng QSDĐ, bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì họ phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Luật KDBĐS năm 2014 ra đời mang theo nhiều điểm đổi mới, tiến bộ hơn so với Luật KDBĐS năm 2006. Cụ thể, Luật KDBĐS năm 2006 cho phép bên chuyển nhượng đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên chuyển nhượng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Luật KDBĐS năm 2014 đã loại bỏ quyền này. Như vậy, pháp luật đã thể hiện sự bảo hộ cao hơn đối với bên nhận chuyển nhượng. Theo đó, pháp luật đã phòng tránh được những trường hợp bên chuyển nhượng do không còn nhu cầu chuyển dịch QSDĐ hoặc có nhu cầu xác lập quan hệ chuyển nhượng QSDĐ với chủ thể khác để thu lại khoản lợi nhuận lớn hơn mà cố ý vi phạm những điều khoản mà hai bên đã thỏa thuận. Bên cạnh đó, Luật KDBĐS năm 2014 bổ sung quyền không bàn giao đất khi bên nhận chuyển nhượng chưa thanh toán đủ số tiền thỏa thuận trong hợp đồng. Theo đó, pháp luật không chỉ bảo vệ lợi ích của bên chuyển nhượng khi tham gia vào quan hệ này mà còn gián tiếp yêu cầu bên nhận chuyển nhượng có

trách nhiệm đối với thỏa thuận của cả hai bên thông qua quyền không bàn giao đất của bên chuyển nhượng qua đó giảm được những tranh chấp về sau này.

Luật KDBĐS cũng quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ tại Điều 39. Theo đó, bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ:

- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về QSDĐ và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Tại quy định này, Luật KDBĐS năm 2014 vẫn giữ nguyên tinh thần cũng như nội dung chính của Điều 40 Luật KDBĐS năm 2006. Luật chỉ quy định cụ thể hơn, rõ ràng hơn về nghĩa vụ liên quan đến làm thủ tục đăng ký đất đai của bên chuyển nhượng đối với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ.

ii) Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ.

Song song với quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 thì bên nhận chuyển nhượng có các quyền sau: “Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;

Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. Như vậy, bên nhận chuyển nhượng có

quyền yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc yêu cầu nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đát được chuyển nhượng. Đặc điểm của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chấm dứt việc sử dụng đất của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì vậy pháp luật quy định việc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cơ quan có thầm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần diện tích chuyển nhượng. Qua đó, Nhà nước có thể thực hiện quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất.

Điều 701 Bộ luật dân sự quy định cụ thể nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng như sau: “Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.” Trong các nghĩa vụ trên thì nghĩa vụ trả tiền đủ, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng là nghĩa vụ cơ bản nhất, nó phát sinh từ việc các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Để bảo đảm cho người nhận chuyển nhượng và phục vụ cho việc quản lý đất đai của Nhà nước bên nhận chuyển nhượng phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nghĩa vụ đảm bảo quyền quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất, pháp luật có quy định cho cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Như vậy, pháp luật dân sự quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đối đầy đủ. Quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia luôn tương xứng nhau

Cùng với đó, Luật KDBĐS năm 2014 quy định bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có những quyền sau: Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về QSDĐ chuyển nhượng; yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; yêu cầu