Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Chính sách đất đai ở một số nước trên thế giới
* Quá trình thị trường hóa đất đai ở Trung Quốc
Trước năm 1978, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai.
Đến Hiến pháp 1982 toàn bộ đất đô thị của Trung Quốc đã quốc hữu hóa. Nhà nước tiến hành phân phối đất đai theo quan hệ quản lý hành chính. Đất đai được quy vào một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội, được phân phối miễn phí. Hiến pháp quy định không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào.
Trên thực tế, người SDĐ vẫn mua bán đất đai như một loại hàng hóa trong thị trường đất đai “không chính thức” (Nguyễn Minh Hoàn, 2013). Năm 1986, Luật Quản lý đất đai đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai.
Năm 1987, Trung Quốc đã ban hành Quyết định cải cách chính sách đất đai ở một số thành phố lớn. Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường được quy định tại Hiến năm 1988, chấm dứt chế độ phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn. Hiến pháp sửa đổi đã bổ sung quyền chuyển nhượng QSDĐ và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Năm 1990, Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành Điều lệ tạm thời xuất nhượng và chuyển nhượng QSDĐ đai quốc hữu thành thị, QSDĐ đai có thể chuyển nhượng đã được hợp pháp hóa (Lưu Quốc Thái, 2007).
Từ năm 1992, Trung Quốc nhấn mạnh việc hoàn thiện thị trường đất đai.
Chế độ SDĐ đai đặc thù ở các đặc khu kinh tế và đô thị mở cửa vùng duyên hải đã được xây dựng. Đến năm 1998, ban hành Luật Quản lý đất đai (sửa đổi). Với việc thành lập thị trường đất đai, ở các địa phương, đất đai đã được chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước. Năm 2000, đã ban hành Thông tư về việc thành lập thị trường đất đai và khuyến khích các giao dịch QSDĐ tiêu chuẩn. Năm 2001, việc ban hành các văn bản tiêu chuẩn chung đã giúp thiết lập và hoàn thiện hệ thống kiểm soát toàn bộ đất đai cho mục đích xây dựng, công khai giao dịch QSDĐ, thường xuyên điều chỉnh giá đất tiêu chuẩn, công khai thông tin về đăng ký đất đai. Luật Quản lý nhà nước về đất đai (sửa đổi) năm 2004 đã sửa đổi từ “trưng dụng” sang “trưng thu” đất đai nông nghiệp để thực hiện các dự án phát triển công nghiệp và dịch vụ (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).
* Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Trung Quốc Trung Quốc có một số hình thức bồi thường và TĐC cho những hộ nông dân là: chỉ bồi thường tiền; TĐC và có việc làm; TĐC với bảo hiểm phúc lợi (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012). Đối với công trình xây dựng, giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ được thẩm định và quyết định bởi các cơ quan định giá, theo những quy trình định giá nhất định và sẽ không thấp hơn giá thị
trường. Giá bồi thường sẽ do chính quyền địa phương quyết định. Giá bồi thường đất nông nghiệp bằng 6-10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi THĐ; trợ cấp bằng 4 - 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình. Bồi thường cho các công trình và hoa màu sẽ do chính quyền địa phương quyết định. Không bồi thường cho cá nhân thuê đất. Trước khi trưng mua nhà ở, chính quyền địa phương sẽ thành lập các bộ phận để điều tra, xác định các tòa nhà trong diện trưng mua nhưng chưa đăng ký. Đối với những tòa nhà xây bất hợp pháp và không đáp ứng yêu cầu về mặt thời gian xây dựng thì sẽ không được bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
b. Hàn Quốc
Tại Hàn Quốc, chính quyền địa phương quản lý đất đai thông qua các việc như định giá đất, quản lý các phiên giao dịch đất đai, quản lý và lập kế hoạch sử dụng đất, và các dịch vụ dân sự.
* Về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất tại Hàn Quốc được lập theo các cấp: QHSDĐ cấp quốc gia; QHSDĐ vùng thủ đô; QHSDĐ cấp tỉnh; QHSDĐ cấp huyện;
QHSDĐ vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, kỳ QHSDĐ vùng đô thị cơ bản và kỳ KHSDĐ các cấp là 10 năm.
Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường. QHSDĐ là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác.
QHSDĐ chỉ khoanh định các khu vực chức năng như đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên... Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch chi tiết đối với các lĩnh vực khác để triển khai thực hiện (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012). Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch cấp tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện, vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh. QHSDĐ cấp quốc gia do Bộ trưởng Bộ Đất đai, Giao
thông và Hàng hải phê duyệt. QHSDĐ cấp tỉnh do chính quyền tỉnh phê duyệt. Quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt QHSDĐ. Quá trình lập QHSDĐ phải lấy ý kiến theo hình thức nghị viện nhân dân. Sau khi QHSDĐ được phê duyệt sẽ công khai và phổ biến đến mọi người. Trách nhiệm thực hiện QHSDĐ được giao cho chính quyền các cấp, trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về QHSDĐ. Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả thi của QHSDĐ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
* Về quản lý đất đai
Mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân ví dụ như THĐ để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; giao thông, thủy lợi, giáo dục, trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện; nhà ở, CSHT trong khu đô thị mới...
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế. Tham vấn được thực hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị THĐ về phương án, cách thức bồi thường. Khi tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế. Thường có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% theo phương thức cưỡng chế. Thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường hoặc là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế (Nguyễn Quang Tuyến, 2013).
Các nguyên tắc bồi thường khi THĐ: (1) việc bồi thường do chủ dự án thực hiện; (2) chủ đầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các công trình công cộng; (3) thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội; (4) thực hiện bồi thường áp dụng cho từng cá nhân.
Việc xác định giá bồi thường được giao cho ít nhất hai cơ quan định giá độc lập thực hiện. Nếu chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba. Nếu giá trị định giá đất chênh lệch hơn 10% sẽ phải mời chuyên gia định giá khác. Giá đất bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập. Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu sẽ được bồi thường dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ trợ người nông dân phục hồi lại sản xuất. Khoản bồi thường được tính bằng 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp.
Về TĐC khi THĐ ở. Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng khu TĐC, trả tiền di dời hoặc trả tiền cho quỹ TĐC. Khu TĐC phải có hệ thống CSHT đảm bảo cuộc sống của người dân. Người bị THĐ ở được ưu tiên mua đất TĐC với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển (Nguyễn Quang Tuyến, 2013).
* Chính sách đất đai cho quá trình đô thị hóa
Hàn Quốc thực hiện đô thị hóa rất nhanh và hiệu quả do đã làm rất tốt khâu quy hoạch phát triển gắn với quá trình công nghiệp hóa. Các đô thị mới hình thành đều gắn với khả năng tăng việc làm từ các khu công nghiệp. Chính sách đất đai trong quá trình đô thị hóa có nội dung chủ yếu là dựa vào nguồn vốn từ đất để chỉnh trang các đô thị hiện có và phát triển đô thị mới. Một khu vực đô thị cũ muốn chỉnh trang theo hướng hiện đại, hoặc một khu vực nông thôn muốn xây dựng một đô thị mới, cần ước tính diện tích đất và tiền để xây dựng hạ tầng và quy đổi số tiền đó tương ứng với đất đô thị theo giá thị trường. Từ đó, tính được mỗi chủ đất trên khu vực cần góp bao nhiêu phần trăm diện tích đất. Đó là chính sách "góp đất, điều chỉnh lại đất đai", được gắn với quy hoạch đô thị với ưu điểm nổi bật là tận dụng đất đai tại chỗ để đô thị
hóa mà không cần tới ngân sách nhà nước. Do đạt được đồng thuận tại chỗ nên không phát sinh những xung đột xã hội và do được gắn với quy hoạch đô thị nên không có tình trạng nhà siêu mỏng. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện thường phải mất khoảng 3 năm do phương án quy hoạch đô thị gắn với điều chỉnh lại thửa đất được hầu hết đồng thuận thường rất phức tạp. Hầu hết các đô thị của Hàn Quốc được chỉnh trang nâng cấp hoặc xây dựng mới, không áp dụng cơ chế "Nhà nước thu hồi đất bắt buộc", cũng như cơ chế "tự nguyện dựa trên thỏa thuận của nhà đầu tư với những người đang SDĐ" (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
c. Malaysia
* Về quy hoạch sử dụng đất
Các Bang của Malaysia phải tuân thủ Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 1976 (Luật 172). Các Uỷ ban quy hoạch Bang được thành lập để giúp Chính quyền Bang về các việc liên quan tới sử dụng, bảo vệ và phát triển đất đai trong phạm vi của Bang. Các quyết định của Uỷ ban được tất cả các cơ quan quy hoạch thuộc Bang thực hiện. Theo Luật 172, sau khi được Uỷ ban phê duyệt Sơ đồ quy hoạch phát triển sẽ được công khai trên báo chí và mọi công trình xây dựng phát triển đều phải tuân theo sơ đồ quy hoạch này. Sơ đồ quy hoạch được xây dựng công khai, phải lấy các ý kiến đóng góp của các cơ quan, tổ chức, nhân dân trong quá trình hoàn chỉnh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Quy hoạch sử dụng đất là một công cụ rất quan trọng, kết hợp việc quy hoạch và quản lý nguồn tài nguyên đất thông qua việc sử dụng hợp lý, bảo vệ và phát triển đất theo quy định của Luật 172. Cơ quan tư vấn và chịu trách nhiệm quản lý là Vụ Quy hoạch Đô thị và Nông thôn của Bộ Nhà cửa và Chính quyền địa phương. Đến cuối năm 1996, tất cả các địa phương của Bán đảo Malaysia đã lập xong quy hoạch cho vùng lãnh thổ của mình. Mỗi địa
phương sẽ có ít nhất là một sơ đồ quy hoạch riêng của địa phương mình (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Về chính sách đất đai
Chính phủ ngăn chặn việc tích tụ đất của những người mua được đất rẻ, buộc đất phải được phát triển trong vòng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu. Chính quyền ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập BĐS được dùng để giảm đầu cơ đất đai và BĐS. Chính phủ yêu cầu chủ đầu tư tư nhân phải dành 30% cho những căn hộ giá rẻ và giảm giá bán 5-15% cho nhóm người Malaysia có thu nhập thấp và người nghèo (Phương Ngọc Thạch, 2008).
Nhà nước Malaysia đã thông qua Bộ luật Đất đai từ năm 1995 và tập trung vào quá trình xem xét công nhận quyền sở hữu đất đai thông qua việc cấp GCN về quyền sở hữu. Có nhiều loại GCN quyền sở hữu, tùy thuộc vào cơ sở pháp lý của thửa đất. Có cả loại GCN chỉ có quyền sử dụng trong một thời hạn nhất định. Các loại GCN này cũng gắn với tình trạng lấn chiếm đất đai trước đây, hay những người nghèo đang được ở trên đất của Nhà nước hay đất của một địa chủ nào đó. Quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính được gắn với quá trình cấp GCN về đất đai.
Về quá trình chuyển dịch đất đai trong đầu tư phát triển, Chính phủ Malaysia cũng áp dụng chính sách Nhà nước chiếm giữ hoặc trưng mua đất tư. Chính sách Nhà nước chiếm giữ đất tư nhân chỉ được áp dụng cho các dự án vì lợi ích công cộng. Đối với các dự án có liên quan tới lợi ích tư thì áp dụng chính sách trưng mua đất đai tư nhân có sự can thiệp của Nhà nước dựa trên Sơ đồ quy hoạch đã được phê duyệt. Chính sách Nhà nước chiếm giữ hoặc trưng mua đất đai có sự can thiệp của Nhà nước phù hợp với cơ chế thị trường đã tạo điều kiện thực hiện những dự án đầu tư quy mô lớn. Chính sách này cũng được áp dụng để tạo quỹ đất dự trữ của Nhà nước phục vụ điều tiết cung cầu trong thị trường BĐS. Chính phủ can thiệp vào phát triển đất đai
thông qua việc kiểm soát QHSDĐ. Không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không được chính quyền địa phương cho phép (Phương Ngọc Thạch, 2008).
Đặc thù chính sách đất đai của Malaysia là lấy QHSDĐ làm nền tảng để điều phối quá trình chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa và đô thị hóa. Mọi quá trình chuyển dịch đất đai phải phù hợp với QHSDĐ. QHSDĐ không phải do cơ quan quản lý đất đai xây dựng, phê duyệt mà do cơ quan quản lý quy hoạch chung xây dựng gắn với quy hoạch đô thị và nông thôn.
Bên cạnh đó thể chế quản trị đất đai cũng rất được quan tâm. Quản trị đất đai là cơ chế quản lý đất đai dựa trên 3 nền tảng: sự tham gia của nhân dân; công khai - minh bạch thông tin quản lý và chính quyền thực hiện trách nhiệm giải trình trước ý kiến của dân. Quản trị đất đai là thể chế ngăn ngừa tham nhũng về đất đai rất hiệu quả. Vì vậy mà Malaysia được đánh giá có vị trí sạch tham nhũng khá cao trên thế giới.