Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả
Tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định sự hoạt động của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính qui luật của nền kinh tế thị trường. Đây là hai đại lượng luôn luôn biến đổi do chịu đựng của nhiều yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội .
Tổng cung bất động sản được xác định bao gồm tổng số lượng cung về các loại bất động sản, nó là toàn bộ số lượng bất động sản có thể và sẵn sàng tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường. Tổng cung không hoàn toàn trùng khớp với tổng số bất động sản hiện có, bởi có những bất động sản không được tham gia vào thị trường theo qui định pháp luật và bởi chủ sở hữu sử dụng nhiều bất động sản nhưng họ không có nhu cầu bán ,chuyển nhượng hoặc có nhu cầu bán nhưng không phải bằng giá hiện hành mà chờ giá cao hơn để bán. Những nguồn bất động sản trên không được tính vào tổng cung bất động sản tại một thời điểm nào đó .
Bất động sản là đất đai có thuộc tính của tài sản mang tính chất một loại hàng hoá đặc biệt :đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành tính hạn chế số lượng , tính không đồng nhất , tính không thay thế , tính cố định , tính vĩnh cửu. Xuất phát từ tính chất đặc biệt đó mà lượng cung về bất động sản cũng mang những nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác. Đất đai là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lượng giới hạn và không thể tự tạo thêm cung đất
đai theo ý muốn chủ quan.Từ đó giữa các loại đất theo mục đích sử sụng khác nhau thì sự thay đổi về cung của loại đất
Nguồn cung cho thị trường bất động sản theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2017 và quy hoạch định hướng phát triển không gian thành phố Cẩm Phả đến năm 2020 gồm 4 loại: nhà ở, đất ở thuộc các khu đô thị mới; đất ở do tách thửa đất; đất ở đấu giá; và nhà ở đất ở thuộc sở hữu nhà nước thanh lý theo Nghị định số 61/CP. Số lượng nhà ở, đất ở thực hiện theo các quy hoạch qua điều tra, khảo sát thực tế trên địa bàn thành phố Cẩm Phả như sau:
Nguồn cung nhà ở, đất ở trong các dự án xây dựng khu đô thị và dự án nhà ở kinh doanh ngoài khu đô thị
Với điều kiện tự nhiên có chiều dài bám mặt biển lớn và diện tích đất nông nghiệp bằng phẳng trong đô thị, Từ năm 2010, trên địa bàn thành phố Cẩm Phả đã thực hiện quy hoạch tổng số 28 dự án xây dựng khu đô thị mới.
Đây là một nguồn cung lớn cho thị trường bất động sản trong những năm vừa qua. Ngoài các dự án đã chuyển giao xong cho chủ sử dụng đất, tác giả tổng hợp một số dự án là nguồn cung mới cho thị trường bất động sản trong những năm tới.
Bảng 3.3. Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh đang thực hiện trên địa bàn thành phố Cẩm Phả
TT Tên dự án
Địa điểm, thời gian thực hiện
Quy mô DT (ha)
Tổng số ô/căn hộ sau khi DA hoàn
thành
Số căn hộ đã bán đến
tháng 1/2012
Thời điểm giao bán
Giá bán đất nền (triệu đồng/m2)
Giá bán căn hộ
chung cư (triệu đồng/m2) 1 Khu chung cư
Diêm Thủy
P.Cẩm Bình
2010-2012 1,2 250 52 2011 7-9
2 Khu đô thị mới lô N6-N7
P.Cẩm Bình
2011-2016 7,2 240 120 2012 4,5-5,5
TT Tên dự án
Địa điểm, thời gian thực hiện
Quy mô DT (ha)
Tổng số ô/căn hộ sau khi DA hoàn
thành
Số căn hộ đã bán đến
tháng 1/2012
Thời điểm giao bán
Giá bán đất nền (triệu đồng/m2)
Giá bán căn hộ
chung cư (triệu đồng/m2)
3
Khu đô thị Nam Đường
18 A
P.Quang Hanh 2010-2015
3,9 450 110 2013 5,0-6,0
4
Khu dân cư tự xây Đông Bến
Do
P.Cẩm Thành 2013-2018
8,2 290 100 2010 5,5-6,5
5
Dự án Khu đô thị công ty
Đông Bắc
P.Cẩm Trung 2011-2015
6,2 460 60 2011 8,5-10,2
Tổng cộng 26,7 1.690 442
(Nguồn: Tổng hợp từ kết quả điều tra) Theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, nguồn cung về nhà ở, đất ở qua điều tra các dự án sẽ mang lại nguồn cung lớn cho thị trường nhà ở, đất ở trong thời gian tới. Ngoài các bất động sản đã tham gia vào thị trường bất động sản từ trước, 5 dự án thực hiện trong giai đoạn 2010 - 2018 sẽ là nguồn cung mới cho thị trường bất động sản ước tính là 1690 căn hộ/ nhà liền kề/biệt thự.
Hiện nay, trên địa bàn thành phố còn có rất nhiều thửa đất xen trong các khu dân cư có diện tích lớn, có thể tách thửa để chuyển nhượng.
Mật độ dân số bình quân là 512 người/km2 là thvấp so với phường có mật độ dân cư cao nhất là phường Cẩm Thành. Vì vậy, nguồn cung từ tách đất trong khu dân cư là khá lớn, đặc biệt là các phường đang trên đà phát triển và có mật độ dân cư thưa thớt như phường Quang Hanh, phường Cẩm Sơn, Cẩm Phú, Mông Dương.
* Nguồn cung nhà ở, đất ở thuộc sở hữu nhà nước được thanh lý theo Nghị định số 61/CP
Thành phố đã thống kê trên địa bàn hiện có khoảng hơn 4500 nhà đất thuộc sở hữu nhà nước đủ điều kiện để thanh lý. Trong thời gian tới, thành phố tập trung giải quyết việc quy hoạch và than lý lại số nhà đất này cho các hộ dân. Đây là một nguồn cung rất lớn cho thị trường bất động sản khi đã hoàn thành xong các thủ tục về pháp lý
Về thiết lập nguồn cung nhà ở, đất ở đầu vào cho thị trường : Nguồn cung về nhà ở, đất ở cho thị trường sơ cấp trong thời gian qua chủ yếu được thực hiện thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Cụ thể là bằng các quyết định thu hồi đất thực hiện dự án. Theo thẩm quyền phân cấp, UBND tỉnh Quảng Ninh đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức thực hiện các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới; UBND thành phố đã ban hành các quyết định giao đất cho các hộ gia đình được cấp đất trong khu vực quy hoạch giãn dân hoặc trong các khu vực quy hoạch đất ở đấu giá.
Về số lượng nguồn cung: Trên địa bàn thành phố có 4 nguồn cung chính về nhà ở, đất ở: Thứ nhất là từ quy hoạch phát triển các khu đô thị mới; thứ hai là nguồn cung từ tách đất trong khu dân cư, thứ ba là từ quy hoạch các khu đất ở đấu giá và thứ tư là từ thanh lý nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP. Số lượng nguồn cung tăng mạnh trong các năm 2010- 2012, vì đây là thời điểm các dự án xây dựng khu đô thị mới cơ bản đã hoàn tất khâu GPMB, thị trường nhà đất sôi động. Nguồn cung về nhà ở, đất ở trong giai đoạn này cũng đã có sự phát triển đa dạng hơn và hướng tới phục vụ cho nhiều đối tượng có mức thu nhập khác nhau.
Tuy tiềm năng là lớn nhưng theo tác giả, nguồn cung sẽ tăng không nhiều trong nhữn năm tới, lý do nguồn cung tăng chậm là do:
- Việc quán triệt và thể chế hoá các quan điểm chỉ đạo của thành uỷ về phát triển nhà ở thành kế hoạch hành động còn hạn chế, nhiều giải pháp , chính sách về phát triẻn nhà ở chưa được thể chế hoá thành qui định của chính quyền để đưa vào cuộc sống.
- Quản lý của chính quyền và các ngành, các cấp về phát triển nhà ở trong tình hình mới chưa chuyển mạnh theo yêu cầu quản lý phát triển, ít chú ý đến tạo môi trường về cơ chế chính sách, về môi trường đầu tư, tài chính, tín dụng ,môi trường pháp lý và chỉ đạo tổ chức , các mô hình phát triển nhà ở theo tư tưởng chỉ đạo của Thành uỷ, còn có tư tưởng ỷ lại vào cơ chế chính sách chưa đồng bộ của nhà nước , ít quan tâm tìm giải pháp vận dụng sáng tạo luật pháp, chính sách của nhà nước để phát triển nhà ở cho dân cư tại địa phương, đơn vị mình.
Việc điều hành phối hợp về đầu tư và xã hội hoá phát triển nhà ở với xã hội hoá các lĩnh vực khác chưa tập trung đồng bộ nên hiệu quả đầu tư còn thấp, quản lý khai thác còn lúng túng, chưa tạo được thị trường nhà ở hấp dẫn hơn tại các vùng ven đô.
Kinh nghiệm về quản lý kinh doanh bất động sản của các ngành, cấp và kinh nghiệm kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư còn hạn chế, nhiều việc vừa làm vừa thí điểm. Một số dự án đã được phê duyệt đầu tư, đã có quyết định giao đất nhưng triển khai còn chậm.
Hạn chế về khả năng tài chính của thành phố và những vấn đề ràng buộc của luật pháp chưa thể vượt qua như cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở để cấp gíấy phép xây dựng nhà ở cho dân , về quyền của các nhà đầu tư khu đô thị mới trong việc xử lý các trường hợp xây dựng trái phép, sai phép,và trong việc hỗ trợ cho người thu nhập thấp có chỗ ở đô thị ,về quĩ đất cho nhu cầu di dân giải phóng mặt bằng… đang là những khó khăn cần nhanh chóng giải quyết.
Công tác giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn làm chậm tiến độ triển khai dự án:
+ Do chi phí bồi thường, giải toả mặt bằng và tái định cư quá lớn gây khó khăn về vốn đầu tư.
+ Chính sách bồi thường và tái định cư còn nhiều vướng mắc.
Trên đây là một số nguyên nhân khiến cho cung nhà đất còn chậm . Những nguyên nhân này có khách quan lẫn chủ quan , nhưng về chủ quan là chính. Do vậy, để giải quyết vấn đề naỳ chính quyền các cấp , ngành liên quan phải nỗ lực hơn nữa. Việc phát triển nhà ở là trực tiếp làm tăng cung để đáp ứng cầu về nhà ở ngày càng gia tăng tại Cẩm Phả, tạo điều kiện cải thiện đời sống cho nhân dân, nâng cao cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật đô thị theo hướng văn minh hiẹn đại.
Mặt khác, phát triển nhà ở nói riêng và phát triển bất động sản nói chung là điều kiện cần thiết để tạo ra những việc làm , nâng cao thu nhập cho người lao động. Phát triển bất động sản sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền kích cầu đầu tư tiêu dùng cho phát triển các ngành kinh tế sản xuất và dịch vụ khác trực tiếp và gián tiếp liên quan. Hơn nữa, trong bối cảnh giảm sút tổng cầu thị trường và sự biến động các cơ hội đầu tư kinh doanh như hiện nay, thì việc đầu tư phát triển bất động sản lại càng có ý nghĩa trong việc đảm bảo sự tăng trưởng kinh tế - xã hội ổn định và cần được đẩy nhanh hơn trong tương lai.
*Thực trạng về cầu bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
Tiềm năng về cầu bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh - Sự gia tăng dân số: Trong vài năm gần dây, dân số Cẩm Phả tăng rất nhanh với tỷ lệ 2,5%/năm, ngoài sự gia tăng dân số tự nhiên thì gia tăng dân số cơ học cũng rất đáng kể. Việc di dân từ tỉnh ngoài vào thành phố cũng là nhân tố đáng kể góp phần làm tăng cầu bất động sản trên địa bàn thành phố.
Việc tăng dân số nói chung sẽ làm tăng nhu cầu trực tiếp đến nhà ở, đất ở và đông thời làm tăng nhu cầu về bất động sản phục vụ các mục đích như: giải trí, vui chơi, thương mại, giáo dục.
- Sự gia tăng thu nhập: Tăng trưởng kinh tế của Cẩm Phả khá ổn định, đạt 14,3%/năm, thu nhập bình quân đầu người cao, thống kê năm 2011 đạt 2.055USD/người/năm (khoảng 34,1 triệu đồng/người/năm). Như vậy, sự tăng trưởng mạnh của kinh tế và mức thu nhập bình quân đầu người cao trong thời gian qua không những tác động đến cầu mà còn tác động lớn về sức mua bất động sản.
- Tâm lý, mục đích sử dụng bất động sản: Hiện nay, nhiều người đổ xô đi mua bất động sản với nhiều mục đích, thị hiếu khác nhau. Dân ta thường có suy nghĩ “an cư rồi mới lạc nghiệp”. Vì vậy, mọi người luôn có tâm lý muốn có nhà ở ổn định trước. Điều này làm cho nhu cầu về nhà ở, đất ở tăng, nhất là đối với những người ở độ tuổi 25-35 là những người có nhu cầu sống tự lập riêng, những gia đình trẻ. Mặt khác, hiện nay có một tâm lý chung là đầu tư vào đất không lỗ, cùng lắm là hòa, vì vậy người ta mua đất như một kiểu tích trữ tài sản hoặc để đầu tư kinh doanh bất động sản.
Hiện nay, có 2 mục đích chính để mua bất động sản là: Thứ nhất là mục đích đầu cơ kinh doanh bất động sản, đây là yếu tố giả tạo làm tăng nhu cầu hiện nay. Thứ hai là mục đích để ở, sử dụng kinh doanh, dịch vụ …
Ngoài ra, cầu về nhà ở đất ở cho các hộ dân di rời để giải phòng mặt bằng theo quy hoạch, cầu về đất để phát triển chỉnh trang đô thị…
Ngoài các yếu tố trên thì còn có một số các yếu tố khác tác động đến tổng cầu như: luật pháp, các chính sách tài chính, tín dụng, ngân hàng, sự phát triển kinh tế chung của cả nước… là những yếu tố góp phần đáng kể đến tổng cầu bất động sản tại Cẩm Phả.
- Về mục đích mua nhà ở, đất ở: Theo điều tra, có 40,78% số hộ trả lời
có nhu cầu mua là để ở, 27,93% số hộ có nhu cầu mua để đầu tư, chờ đợi cơ hội giá đất tăng cao để bán, 20,67% mua nhà đất để cho thuê, 10,61% để dùng vào mục đích khác.