Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.5. Đánh giá sự ảnh hưởng của một số yếu tố chính sách đất đai đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
Trước Luật Đất đai năm 1988, thị trường BĐS ở thành phố Cẩm Phả (trước đây là thị xã Cẩm Phả) còn rất sơ khai, các hoạt động trên thị trường đơn giản, tự phát và là thị trường không chính thống. Giai đoạn 1987-1993 phát triển mạnh thị trường kinh doanh BĐS nhà đất cả bằng việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà và đất trong khuôn viên mà giá trị chủ yếu vẫn quan niệm là giá trị nhà. Giá trị đất được ẩn trong đó. Sau khi Luật đất đai 1993 ban hành, QSDĐ của người dân đã được công nhận, điều này tạo thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển mạnh, rất đa dạng với nhiều loại hình kinh doanh và nhiều loại hình sản phẩm. Từ khi Luật đất đai năm 2003 được ban hành, thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ hơn nhờ chính sách giao QSDĐ cho các tổ chức. Ngày 21/12/2012 Chính phủ ban hành Nghị quyết số 04/NQ-CP về việc công nhận thành phố Cẩm Phả (Quảng Ninh) công nhận thị xã Cẩm Phả chính thức lên thành phố (đô thị loại 3), thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ và càng rõ nét hơn.
Một số tồn tại của thị trường BĐS thành phố Cẩm Phả trong thời gian qua đó là: tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao, thị trường phát triển lộn xộn tự
phát, sự mất cân đối quá lớn giữa cung và cầu, thông tin thị trường ít và khó tiếp cận. Nguyên nhân của những nhược điểm và những tồn tại chính có thể kể tới: hiện chưa thống kê được tỷ lệ các giao dịch không thông qua hệ thống đăng ký của Nhà nước (giao dịch chính thức); cung và cầu về BĐS trên thị trường không gặp nhau; quản lý kém hiệu quả đã dẫn đến tình trạng đầu cơ gia tăng, đẩy giá BĐS gia tăng một cách bất hợp lý làm ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư, gây mất ổn định xã hội. Mặt khác, sự chậm trễ trong cấp GCNQSDĐ sự không phù hợp trong các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với BĐS và giao dịch BĐS là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các hoạt động ngầm trên thị trường BĐS hiện nay.
Vì những yếu kém và hạn chế tồn tại trong thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Cẩm Phả đã dẫn đến những hậu quả và hệ lụy liên quan ảnh hưởng xấu đến môi trường và xã hội. Do vậy chính sách đất đai đúng lúc và kịp thời đã phát huy được vai trò của nó càng cho thấy sức ảnh hưởng của chính sách đất đai, yếu tố quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả. Trong đó chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương có vai trò quan trọng tác động đến nền kinh tế và có ảnh hưởng chi phối đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, thể hiện trên các phương diện chủ yếu sau:
* Tạo lập môi trường cho hoạt động của thị trường bất động sản
Vai trò của cơ quan quản lý đối với việc tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển trước hết thể hiện ở việc Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật, tạo khung khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản.
Khung khổ pháp lý cho thị trường bất động sản bao gồm hệ thống các luật, các chính sách điều chỉnh hành vi của các chủ thể hoạt động trong lĩnh vực này như bên cung hay người sở hữu ban đầu của bất động sản, bên cầu hay người sở hữu hay sử dụng bất động sản sau quá trình giao dịch...
Thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển nếu có khung khổ pháp lý hoàn thiện và đồng bộ. Khung khổ pháp lý phải bao quát được hoạt động của bên cung, cầu, các trung gian trên thị trường... Bên cạnh các chủ thể chính tham gia trên thị trường, còn có các chủ thể khác cũng tham gia thị trường như cơ quan quản lý xây dựng tài chính, cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, các trung gian môi giới trên thị trường.
* Định hướng hoạt động của thị trường bất động sản
Các thị trường hàng hóa, dịch vụ nói chung và thị trường BĐS nói riêng đều hoạt động theo cơ chế thị trường. Tuy vậy, do trên thị trường luôn tồn tại những khuyết tật dẫn đến nguồn lực không được phân bổ hợp lý. Do vậy, Nhà nước cần có những định hướng để thị trường phát triển bền vững. Định hướng của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS trước hết là việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo quỹ đất để phát triển nguồn cung cho thị trường. Thông qua quy hoạch, Nhà nước sẽ gián tiếp hướng dẫn sự phân bổ các nguồn lực trên thị trường.
Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các cách thức, biện pháp mà Nhà nước thực hiện nhằm tổ chức sử dụng và thống nhất quản lý đất đai hợp lý, khoa học và hiệu quả nhất. Thông qua công tác này, Nhà nước thực hiện ý đồ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, bảo vệ môi trường, điều chỉnh việc sử dụng đất đai, xây dựng… ngăn chặn những tiêu cực trong việc sử dụng đất đai và trong xây dựng hình thành các bất động sản
Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quy mô phát triển dân số, hiện trạng sử dụng đất, Nhà nước xây dựng quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Trong đó, Nhà nước sẽ đưa ra tổng thể đất sử dụng vào xây dựng đô thị, đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình công cộng, lợi ích quốc gia, quốc phòng an ninh, đất xây dựng khu dân cư nông thôn, đất dùng cho phát triển các ngành kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế, xã hội…
Trên cơ sở quy hoạch, Nhà nước giao đất hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất để tổ chức triển khai thực hiện phát triển bất động sản phù hợp với quy hoạch. Trong đó, vai trò chủ động của Nhà nước trong việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng là rất quan trọng. Như vậy, bằng việc thực hiện quy hoạch đã phân bố các bất động sản phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội và phân bố dân cư của từng địa phương và trong phạm vi cả nước, hình thành sự phân bố thị trường bất động sản.
Ngoài các biện pháp trên, Nhà nước còn sử dụng các chính sách hỗ trợ, ưu đãi để định hướng hoạt động của thị trường BĐS như khuyến khích nhà đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, hỗ trợ vốn cho việc xây dựng nhà ở, miễn giảm thuế cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản...
* Điều tiết, điều chỉnh đối với thị trường bất động sản
Nhà nước sử dụng một số công cụ chính để điều tiết thị trường bất động sản như điều tiết qua thuế, điều tiết qua chính sách tín dụng, điều tiết qua các quy định mang tính hành chính... Các biện pháp điều tiết này vừa có tác dụng bình ổn thị trường, chống đầu cơ đất đai, đồng thời tạo sự công bằng và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Đất đai là yếu tố đầu vào của bất kỳ lĩnh vực sản xuất kinh doanh nào (đặc biệt là kinh doanh BĐS) nên đầu cơ đất đai sẽ làm tăng giá thành sản xuất, hạn chế đầu tư. Bên cạnh đó, đầu cơ đất đai sẽ dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai, chuyển mục đích SDĐ tùy tiện, làm cho quy hoạch, kế hoạch SDĐ bị phá vỡ... Điều này tất yếu dẫn đến sự trì trệ của nền kinh tế. Nghiêm trọng hơn, trong lĩnh vực kinh doanh BĐS là tình trạng đầu tư tự phát, tạo ra kiểu TTBĐS bong bóng và cuối cùng là khủng hoảng kinh tế. Về phương diện xã hội, đầu cơ đất đai sẽ dẫn đến sự phân hóa xã hội, tạo khoảng cách giàu nghèo sẽ ngày càng lớn và sẽ dẫn đến mất ổn định xã hội. Để hạn chế được nạn đầu cơ bất động sản, Nhà nước thường thực hiện các biện pháp để bình
ổn giá, chống đầu cơ đất đai. Thực hiện nội dung này chính là việc Nhà nước thực hiện chức năng điều tiết thị trường, thông qua các tác động cung, cầu trên thị trường để bình ổn giá đất.
Chính sách và pháp luật về thuế và tín dụng là những công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường bất động sản. Ví dụ, ở Singapore để chống tình trạng đầu cơ nhà đất, nhà nước đã đánh thuế rất cao giữa các lần giao dịch mua và bán. Theo đó, đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% giá trị chênh lệch mua bán, sau hai năm thì mức thuế là 50%, sau ba năm thì mức thuế là 25%. Về chính sách tín dụng, Singapore có quy định rất cụ thể với các đối tượng vay tiền ngân hàng mua bất đông sản. Cụ thể, những người mua vẫn còn ít nhất một khoản vay chưa thanh toán thì số tiền mặt tối thiểu phải trả ngay sẽ tăng từ 5% lên 10% giá trị ngôi nhà. Ngoài ra, số tiền tối đa mà ngân hàng có thể cho vay mua nhà sẽ giảm từ 80% xuống còn 70%.
Các quyết định mang tính hành chính cũng có va trò to lớn trong việc điều tiết thị trường BĐS. Nhà nước đưa ra các chính sách đầu tư bằng các hỗ trợ tài chính hoặc giảm thuế cho các phân khúc bất động sản đang có nhu cầu lớn (khu công nghiệp, nhà ở xã hội...). Ngoài ra, Nhà nước cũng đưa ra các quy định, quy chế như buộc các chủ đầu tư phải dành một quỹ đất nhất định trong các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở để xây nhà ở xã hội với giá rẻ hơn so với nhà thương mại...
* Thanh tra, kiểm tra hoạt động của thị trường bất động sản
Thanh tra, kiểm tra là nội dung rất quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước đối với thị trường. Thông qua các nội dung này, Nhà nước có thể giám sát quá trình thực thi các chính sách, pháp luật của Nhà nước về đất đai và bất động sản trong cả ba thành tố của thị trường gồm: hàng hóa, chủ thể và phương thức giao dịch trên thị trường tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng đất và đảm bảo phát triển có chất lượng cao. Chức
năng, nhiệm vụ này giúp Nhà nước có thể kiểm soát và định hướng thị trường bất động sản hoạt động và phát triển đúng hướng, tránh rủi ro, bảo đảm quyền và lợi ích của các bên tham gia thị trường. Các nội dung thanh tra, kiểm tra hoạt động của thị trường bất động sản có thể bao gồm thiều hình thức như thanh tra, kiểm tra các chủ đầu tư trong việc tuân thủ các quy định về quy hoạch xây dựng; việc sử dụng đất của các đối tượng được giao đất trên thị trường thứ cấp; việc huy động vốn của các nhà đầu tư; các quy định về giao dịch bất động sản... Đối với các tổ chức là trung gian trên thị trường, Nhà nước kiểm tra năng lực, trình độ chuyên môn của các tổ chức môi giới, tư vấn định giá; khả năng tài chính của các tổ chức cấp tín dụng để bảo đảm các tổ chức nàu đủ khả năng tham gia thúc đẩy thị trường phát triển.