2.1. Cơ sở lý luận về đấu giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu.
Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá QSDĐ là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá.
Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đấtxác định. (Quốc hội, 2013).
Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, côngnhận quyền sử dụng đất. (Quốc hội, 2013).
2.1.3.2. Nguyên tắc và phạm vi áp dụng a. Nguyên tắc
Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015. "Bán đấu giá bất động sản’’.
1. Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại nơi có bất động sản hoặc nơi do người bán đấu giá xác định.
2. Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền đặt trước. Danh sách những người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá.
3. Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối mua thì không được hoàn trả khoản tiền đó.
4. Người bán đấu giá phải hoàn trả khoản tiền đặt trước cho những người khác đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá.
5. Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
b. Phạm vi áp dụng
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, phạm vi áp dụng “Đấu giá quyền sử dụng đất”:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phinông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. (Quốchội, 2013).
2.1.3.3. Vai trò của công tác đầu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất: Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế. Trong những năm qua, do hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất ở hầu hết các địa phương diễn ra có lúc đã vượt tầm kiểm soát của các cơ quan nhà nước gây thất thoát qũy đất, ảnh hưởng và tác động xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Giá đất do Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất... thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách.Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã được quy định trong Luật Đất đai 2003 và tiếp tục quy định tại Luật Đất đai 2013 thì việc bán đấu giá quyền sử dụng đất so với trước đây đã được nhân rộng trong phạm vi cả nước (ban đầu được tiến hành có tính chất thử nghiệm ở một vài địa phương) tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, từng bước khắc phục những hạn chế trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong nhiều năm qua. Có thể khẳng định: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã đóng vai trò quan trọng trong việc giúp các địa phương tháo gỡ, khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và địa phương nói riêng. Thông qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiện quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại đã được xây dựng, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống. Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiều địa phương. Đặc biệt kể từ ngày 01/7/2010 khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản có hiệu lực thi hành, sau gần 4 năm triển khai Nghị định số 17/2010/NĐ-CP (kể từ 01/7/2010 đến tháng 5/2014), trên toàn quốc có 244 tổ chức đấu giá chuyên nghiệp, trong đó có 63 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 181 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản với 1114 đấu giá viên. Các tổ chức bán đấu giá tài
sản đã thực hiện bán đấu giá nhiều loại tài sản nhưng chủ yếu tập trung vào bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản giao dịch bảo đảm, tài sản thi hành án,… các tổ chức đấu giá tài sản đã ký 23.059 hợp đồng bán đấu giá với giá khởi điểm hơn 38.876 tỷ đồng, giá trị tài sản bán được hơn 41.959 tỷ đồng, vượt hơn 3082 tỷ đồng so với mức giá khởi điểm. Trong đó, bán đấu giá quyền sử dụng đất, theo thống kê của 27/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp đã bán đấu giá quyền sử dụng đất thu được hơn 14.218 tỷ đồng vượt giá khởi điểm khoảng 2.008 tỷ đồng (Bộ Tư pháp tại Hội nghị Sơ kết 4 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP).
Thứ hai: Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất hình thành và phát triển là quy luật tất yếu của nền kinh tế thị trường, là động lực phát triển các ngành kinh tế khác. Tình trạng bất ổn định của thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản đã gây rất nhiều trở ngại cho các bên khi tham gia các giao dịch về đất hoặc liên quan đến đất trên thị trường như: gây áp lực lớn đối với chính sách quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta; khó khăn khi định giá đất làm căn cứ cho việc tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất,…Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã mở ra một kênh rất quan trọng để Nhà nước thực hiện phân phối quyền sử dụng đất cho xã hội theo hướng thị trường. Theo đó, Nhà nước đã có thể chuyển đất thành tiền để đầu tư vào những mục tiêu phát triển kinh tế hoặc phục vụ đời sống dân sinh. Như vậy,“từ quyền sử dụng đất đến thị trường quyền sử dụng đất là một bước phát triển về chất của quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam. Bước phát triển này được khởi đầu từ tiến triển của Nhà nước trong việc giao đất không thu tiền, rồi giao đất có thu tiền, rồi cho thuê đất. Những giao dịch về đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất từ hình thứchiện vật đã bắt đầu chuyển sang hình thức giá trị tuy còn sơ khai”(Trần Quang Huy, Phạm Xuân Hoàng, Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2004). Bên cạnh đó, Nhà nước còn cho phép các cá nhân, tổ chức sử dụng đất hợp pháp được thực hiện “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” khi đủ điều kiện do pháp luật quy định. Điều đó cho thấy, quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và thừa nhận tính tài sản của quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở về mặt pháp lý cho việc hình thành và phát triển ổn định thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta.
Thứ ba: Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng. Trước đây khi hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để nhà nước giao đất, cho thuê đất chưa xuất hiện, hoạt động giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân sử dụng chủ yếu mang tính chất hiện vật, bao cấp theo cơ chế “xin - cho” Cơ chế xin cho đã tạo điều kiện cho việc bùng phát nghiêm trọng trên diện rộng tình trạng tham nhũng trong quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta. Đặc biệt trong giao đất, cho thuê đất.
Đấu giá quyền sử dụng đất còn góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện nay. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được quy định tại Luật Đất đai năm 2013, có ba trường hợp hình thành giá đất. Đó là giá đất do Nhà nước quy định, giá đất do các bên thoả thuận trong chuyển quyền sử dụng đất, giá đất hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất. Trên thực tế, do nhiều lý do mà hiện nay giá đất do Nhà nước quy địnhthường thấp hơn so với giá đất trên thị trường chuyển nhượng, so với giá trị thực của đất. Do vậy, khi giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Từ đó, đã tạo ra cơ chế “hai giá đất”. Người hưởng lợi nhiều nhất từ cơ chế này là một số các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định. Thiệt hại lớn nhất thuộc về người sử dụng đất có đất bị thu hồi và Nhà nước. Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế tối đa tình trạng “hai giá đất”; tạo cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết và đi đến xoá bỏ địa tô chênh lệch theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích người có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư.
Do trong đấu giá quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải cạnh tranh quyết liệt về khả năng chi trả, họ phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để có quyền sử dụng đất. Nên khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất họ biết họ phải làm gì để sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý và hiệu quả hơn.
Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ đã bước đầu tạo ra người thực, giá thực, hạn chế tình trạng nhiễu loạn thông tin gây hoang mang, dao động cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững.