2.2. Quy định về đấu giá đất, tài sản của một số nước trên thế giới và vận dụng vào đấu giá quyền sử dụng đất
2.2.1. Quy định về đấu giá đất, tài sản của một số nước trên thế giới
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dướisự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá QSDĐ đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988 (Lưu Quốc Thái, 2008).
Vào 01/12/1987, Thẩm Quyền đã bán đấu giá QSDĐ 8.588 m2với thời hạn 50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSDĐ và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT). Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSDĐ của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá (Lưu Quốc Thái, 2008).
Để có cơ sở cho việc thực hiện THPL về đấu giá, Trung Quốc đã ban hành Luật bán đấu giá tài sản. Luật này được Ủy ban thường vụ Quốc hôi thông qua ngày 5/7/1996 .
Năm 1998, Bộ Đất đai - Tài nguyên đã ban hành Thông tư về khuyến khích việc chuyển QSDĐ của Nhà nước bằng đấu thầu và đấu giá. Những thửa đất chuẩn bị chuyển nhượng sẽ được thông báo công khai tại nơi có đất và các phương tiện thông tin đại chúng. Những trường hợp này sẽ được tổ chức đấu giá “mở” một cách công khai (Lưu Quốc Thái, 2008).
Vào năm 2001, Hội đồng nhà nước đã ban hành Thông tư về việc tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai (theo Nghị định số 15), trong đó đặt ra yêu cầu thực hiện nghiêm hệ thống sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước có trả tiền, khuyến khích đấu giá đất công khai, tăng cường quản lý việc chuyển QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2008).
Tại Trung Quốc, Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước
(sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số nămnhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là “Xuất nhượng quyền sử dụng đất”.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước.
Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định giá Bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về Bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn. CRECACchủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá bất động sản, định giá tài sản, tư vấn về đất xây dựng, văn phòng thương mại về Bất động sản, lập kế hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên cứu thị trường bất động sản (Tổng cục quản lý đất đai, 2012).
2.2.1.2. Quy định bán đấu giá đất đai, tài sản của Nhật Bản
Theo quy định của pháp luật Nhật Bản thì đất đai được xem là tài sản như những tài sản khác, vì vậy có thể đem đấu giá. Việc THPL về bán đấu giá đối với bất động sản và động sản có thủ tục, trình tự và trách nhiệm của các chủ thể thực hiện khác nhau.
Đối với đất đai và các bất động sản khác, thủ tục bán đầu giá bao gồm trường hợp yêu cầu bán đấu giá sau khi có phán quyết của Tòa án và trường hợp không thông qua phán quyết mà yêu cầu bán đấu giá bằng cách xuất trình các giấy tờ cho Tòa án chứng nhận sự hiện hữu của quyền lợi đối với tài sản đảm bảo.
Thủ tục trong THPL về yêu cầu bán đấu giá được thực hiện bằng cách đệ đơn kèm theo một số giấy tờ cần thiết đến tòa án. Giấy tờ quan trọng nhất cần xuất trình đó là giấy tờ chứng minh quyền lợi của mình đối với tài sản bảo đảm thường là bản sao sổ đăng ký bất động sản. Sau khi xem xét giấy tờ này và xác nhận lại là có thiết lập quyền thế chấp thì tòa án sẽ ra quyết định thực hiện thủ tục bán đấu giá. Để tiến hành thủ tục bán đấu giá, tòa án sẽ làm một văn bản trình bày nội dung mở thủ tục bán đấu giá gửi đến Sở đăng ký nơi có đăng ký đất đai, bất động sản đó. Sau khi nhận được văn bản của tòa án, Sở đăng ký sẽ đăng ký bất động sản đang bị kê biên để bán đấu giá và gửi cho tòa án. Tòa án sẽ gửi giấy thông báo việc mở thủ tục bán đấu giá cho người có nghĩa vụ hoặc chủ sở hữu bất động sản đó.
Về hình thức THPL về bán đấu giá đất đai, bất động sản, có hai hình thức là đấu giá bằng cách trả giá bằng thư kín và đấu giá công khai.
Hình thức đấu giá bằng cách trả giá bằng thư kín thì có hai loại là trả giá vào ngày đã định và trả giá trong suốt thời hạn đã định.
Trả giá vào ngày đã định là cách thức quy định những người muốn mua đất đai, bất động sản phải tập hợp vào một ngày đã định, mỗi người sẽ viết một phiếu ghi giá muốn mua, các phiếu này sẽ được mở công khai ngay tại chỗ và quyết định người mua được bất động sản. Trả giá trong suốt thời hạn đã định là thủ tục nhận trả giá bằng thư kín trong một thời hạn đã định (khoảng 2 tuần lễ), sau đó, mở thư vào một ngày đã định để quyết định người được mua.
Hình thức đấu giá công khai là cách kéo giá mua dần lên trong ngày đấu giá.
Theo hình thức này, cuộc đấu giá được tiến hành liên tục từ khi tổ chức đến khi kết thúc cuộc đấu giá. Trong quá trình đấu giá những người tham gia đấu giá cạnh tranh với nhau về giá bằng cách trả giá công khai, liên tiếp cho đến khi có người trả giá cao nhất.
Việc áp dụng hình thức đấu giá ở Nhật Bản trước đây thường dùng hình thức đấu giá công khai và trả giá vào ngày đã định để tổ chức đấu giá tài sản, tuy nhiên kể từ khi Luật thi hành án dân sự được ban hành thì hai hình thức này tòa án không áp dụng để tổ chức đấu giá nữa. Với tính chất ưu Việt của hình thức đấu giá trong suốt thời hạn đã định là tạo điều kiện để những người có nhu cầu tham gia, hạn chế được việc thông đồng, dìm giá và rõ ràng minh bạch trong đấu giá hiện này, hầu hết các tòa án ở Nhật Bản đều áp dụng hình thức đấu giá này(Dân Đức, 2006)
2.2.1.3. Quy định bán đấu giá đất đai, tài sản tại Thái Lan
Ở Thái Lan, đất đai là tài sản mà cá nhân có quyền sở hữu, vì vậy bán đấu giá QSDĐ được quy định trong Bộ Luật dân sự và Luật thương mại.
Theo đó tài sản đem bán đấu giá bao gồm những vật cụ thể cũng như các đối tượng không cụ thể, có giá trị có thể chiếm dụng được, đất đai cũng nằm trong số đó.
Tài sản và đất đai mang bán đấu giá do chủ sở hữu tự nguyện mang ra bán đấu giá hay bị bắt buộc mang đấu giá trong việc xử lý tài sản thế chấp.
Việc bán đấu giá kết thúc khi người điều hành phiên đấu giá thông báo. Trước đó, bất kỳ người nào trả giá cũng có thể rút lại giá mình đã trả. Người tham gia đấu giá bị ràng buộc bởi nội quy đấu giá và tuyên bố của người điều hành phiên đấu giá.
Người điều hành phiên đấu giá và người có tài sản đấu giá không được phép trả giá hoặc thuê người trả giá. Người có tài sản đấu giá có thể rút lại tài sản của mình bất kỳ lúc nào nếu nhận thấy giá được trả cao nhất vẫn không đạt yêu cầu.
Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá và phải trả giá bằng tiền mặt khi kết thúc phiên đấu giá hoặc vào thời điểm trên thông báo đấu giá quy định.
Nếu người trả giá cao nhất không trả tiền mua thì phải chịu thanh toán khoản chênh lệch thu được khi người bán đấu giá tiếp tục bán đấu giá tài sản đó lần sau.
Bộ luật này cũng quy định việc bán đấu giá bắt buộc trong việc xử lý tài sản thế chấp, cầm cố vàlưu kho (Bộ Tư pháp, 2004).
2.2.1.4. Quy định bán đấu giá đất đai, tài sản của Cộng hòa Liên bang Đức Ở Cộng hòa Liên bang Đức, bán đấu giá tài sản trong đó có bán đấu giá về đất đai và đất đai ở Đức được xem là tài sản như những tài sản thông thường. Hoạt động bán đấu giá đất đai, tài sản ở Đức được chia làm hai loại là đấu giá tài sản không bắt buộc được quy định trong Bộ luật Dân sự, còn bán đấu giá tài sản bắt buộc được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự.
Theo quy định của Bộ luật Tổ tụng dân sự, bán đấu giá đất đai, tài sản bắt buộc như tài sản bị tịch biên được định giá theo mức giá thông thường, việc định giá tài sản quý có giá trị phải do giám định chuyên môn. Tài sản bị tịch biên được bán công khai: về thời gian, địa điểm, giá cả.. Thủ tục bán đấu giá được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự. Hợp đồng mua bán đấu giá được hình thành từ thời điểm giá cao nhất được trả, mỗi lần trả giá được công bố ít nhất ba lần.
Để hướng dẫn về cách thức, trình tự, thủ tục bán đấu giá, Cộng hòa Liên bang Đức đã ban hành Nghị định về việc kinh doanh bán đấu giá. Theo đó, người bán đấu giá chỉ được phép bán đấu giá trên cơ sở hợp đồng ủy thác bán đấu giá. Việc định giá hoặc giám định tài sản bán đấu giá thì theo đề nghị của người ủy quyền, người bán đấu giá phải để cho một giám định viên đã được công nhận, công khai, có tuyên thệ trước tòa án hoặc giám định viên do phòng Thương mại và Công nghiệp cử để định giá hoặc giám định tài sản bán đấu giá.
Việc thông báo và dán bố cáo về đất đai, tài sản bán đấu giá chậm nhất là một ngày trước ngày mở bán đấu giá, người bán đấu giá phải thông báo theo phương thức thông thường của địa phương về địa điểm thời gian bán đấu giá, địa điểm thời gian xem tài sản bán đấu giá, cũng như mô tả chung về tài sản bán đấu giá. Không được bán đấu giá vào ngày lễ và chủ nhật, tuy nhiên được tạo điều kiện để công chúng được xem tài sản bán đấu giá vào những ngày này.
Nghị định còn quy định cụ thể về cung cấp thông tin, điều hành bán đấu giá, rao bán, đề nghị giá, trúng giá, biên bản đấu giá, cấm không được phân phát đồ uống kích thích, cầm gà giá và xử lý vi phạm hành chính về bán đấu giá. (Vụ Bổ trợ tư pháp – Bộ Tư pháp – 2004).
2.2.1.5. Quy định bán đấu giá đất đai, tài sản của Canada (tỉnh Alberta) Cũng như các nước tư bản khác, ở Canada đất đai là một tài sản mà pháp luật cho phép được bán đấu giá. Hoạt động bán đấu giá đất đai, tài sản ở Canada được quy định tại đạo luật về bán đấu giá công khai chỉ trừ những trường hợp không áp dụng đấu giá công khai đã được quy định trong Luật về Thi hành án dân sự hoặc lệnh của tóa án có thẩm quyền quy định.
Về người kinh doanh đấu giá là cá nhân, công ty hợp danh hoặc công ty đối vốn có tham gia vào hoạt động đấu giá. Khi được Chủ tịch cơ quan quản lý hoạt động đấu giá cấp phép thì cá nhân, tổ chức được tham gia vào hoạt động điều hành bán đấu giá, quảng cáo về hoạt động bán đấu giá. Người kinh doanh bán đấu giá không được ủy quyền, cho phép hoặc ủy quyền cho bất kỳ cá nhân nào khác điều hành bán đầu giá theo quy chế.
Cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản công khai. Chủ tịch có quyền cấp phép cho người nộp đơn yêu cầu nếu xét thấy người làm đơn có đủ điều kiện theo quy định; Chủ tịch có quyền yêu cầu người làm đơn bổ sung thêm các thông tin trong thời hạn quy định; yêu cầu người làm đơn xác thực về thôngtin cung cấp bằng bản
khai có tuyên thệ hoặc bằng các hình thức khác; người được cấp phép muốn chấm dứt hoạt động có thời hạn phải thông báo cho chủ tịch qua thư đảm bảo và khi hoạt động trở lại cũng phải thông báo. Chủ tịch có quyền tước hoặc đình chỉ sử dụng giấy phép nếu người kinh doanh đấu giá vi phạm luật hoặc quy chế. (Vụ Bổ trợ tư pháp – Bộ Tư pháp – 2004).