2.3. Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
2.3.4. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Hiện này thành phố Hà Nội có 44 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản với 148 đấu giá viên. Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng. Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng. Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá quyền sử dụng đất của Hà Nội là 153 ha (Lê Thành Công, 2013).
Theo báo cáo của Sở TN&MT thành phố Hà Nội năm 2014, do thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi nên nhiều phiên đấu giá có số lượng tăng cả về người tham gia đấu giá và quy mô diện tích. Tính đến ngày 31/12/2014, diện tích tổ chức đấu giá 18,38 ha, tổng số tiền đấu giá thu được trên 2.989 tỷ đồng. Một số đơn vị có kết quả đấu giá tốt là quận Long Biên: 672,85/200 tỷ đồng (vượt 226%
kế hoạch); quận Hà Đông 369,3/100 tỷ đồng (vượt 269% kế hoạch); huyện Đông Anh 242,76/200 tỷ đồng (vượt 22% kế hoạch).
2.3.4.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tạithành phố Đà Nẵng
Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung. Trên địa bàn thành phố có 5 doanh nghiệp bán đấu giá và 1 Trung tâm giao
dịch bất động sản. Thành phố Đà Nẵng không giao cho tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp bán đấu giá quyền sử dụng đất mà giao cho Trung tâm Giao dịch bất động sản Đà Nẵng (được thành lập theo Quyết định số 96/QĐ-UBND ngày 02/8/2005 của UBND thành phố Đà Nẵng) bán đấu giá quyền sử dụng đất theo Quyết định số 8193/QĐ-UBND ngày 25/10/2010 của UBND thành phố Đà Nẵng ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc công sản nhà nước trên địa bàn thành phố Đà Nẵng áp dụng với Trung tâm giao dịch bất động sản Đà Nẵng.
Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thành phố Đà Nẵng cũng đã ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại Quyết định số 29/QĐ-UBND ngày 17/5/2008 về việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, cụ thể:
+ Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá, Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày.
+ Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vàophòng đấu giá và ngồi theo sự sắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá.
+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m2 mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn.
Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá (Lê Thành Công, 2013).
Hình thức đấu giá: Trực tiếp, công khai hô bằng miệng và số lần hô đối với mỗi đối tượng tham gia đấu giá không hạn chế. Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05 phút. Đối tượng hô giá lần đầu phải bằng hoặc cao hơn giá khởiđiểm, các lần hô tiếp theo không được thấp hơn giá hô trước đó.
Sau khi đối tượng tham gia đấu giá hô giá, người điều hành nhắc lại số thứ tự và mức giá của đối tượng vừa hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giây. Sau khi người điều hành phiên đấu giá nhắc lại lần cuối cùng, không có đối tượng nào hô giá cao hơn thì đối tượng vừa hô mức giá đó trúng đấu giá.
Nếu ngay ở lần đầu tiên, sau 05 phút kể từ khi người điều hành công bố bắt đầu đấu giá mà không có đối tượng hô giá, thì phiên đấu giá coi như không thành.
Toàn bộ số tiền đặt cược sẽ được sung vào quỹ ngân sách Nhà nước và Hội đồng đấu giá lập biên bản hủy phiên đấu giá.
Tại phiên đấu giá, nếu đối tượng đã hô giá cao hơn, sau đó rút lại giá đã hô thì việc đấu giá được tổ chức lại ngay và bắt đầu từ giá đã hô trước đó. Người rút lại giá không được tham gia phiên đấu giá đó và được mời ra khỏi phòng đấu giá; đồng thời không được trả lại tiền đặt cược.
- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc. Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản (Lê Thành Công, 2013).
2.3.4.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh Là một thành phố thuộc trung ương, trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam, thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm. Hiện nay, tại thành phố Hồ Chí Minh có 34 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản và 01 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản. Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp, được thành lập theo Quyết định số 7620/QĐ-UB ngày 18 tháng 12 năm 1997 của UBND thành phố Hồ Chí Minh.
Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 77/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 về giải thể Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất các quận, huyện và quy định về xử lý chuyển tiếp, cụ thể như sau:
- Giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố và quận, huyện được thành lập theo Quyết định số 100/2002/QĐ-UB ngày 12/09/2002 của UBND thành phố về thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất và Quyết định số 76/2008/QĐ-UB ngày 27/10/2008 của UBND thành phố về phân cấp cho UBND các quận, huyện tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất.
- Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc UBND quận, huyện khi tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng các khu đất do UBND thành phố giao phải ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.
- Quy định về xử lý một số vấn đề chuyển tiếp sau khi giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất (UBND Thành phố Hồ Chí Minh, 2013).
Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng. Để sử dụng nguồn thu đó thành phốđã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất. (Lê Thành Công, 2013).
Năm 2014, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM tăng lên gấp 3 lần so với năm 2013, tương đương nguồn thu ngân sách cũng tăng từ 14,794 tỷ đồng lên 51,753 tỷ đồng.
2.3.4.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Ninh Bình
Ninh Bình là một tỉnh nằm ở phía nam của thủ đô Hà Nội, kinh tế đang từng bước phát triển, hoạt động bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp đã được hình thành và phát triển từ những năm 1988, song trong quá trình hoạt động từng năm cho thấy: Nguồn hàng để bán đấu giá không nhiều đa số là tài sản do xử phạt vi phạm hành chính, còn lại là các tài sản khác như thanh lý, tài sản thi hành án, tài sản ngân hàng phát mại chiếm tỷ lệ rất thấp, còn tài sản của các cá nhân hầu như không có.
Hiện nay trên địa bàn tỉnh Ninh Bình có 3 tổ chức đấu giá chuyên nghiệp đang hoạt động, dẫn đến có sự cạnh tranh giữa Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản và Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp. Nguồn hàng chuyển giao cho Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản bán chủ yếu là tài sản xử phạt vi phạm hành chính không được thu phí đấu giá, do đó để hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch thu phí được tỉnh giao, cũng như đảm bảo một phần kinh phí hoạt động Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản đã gặp rất nhiều khó khăn. Các đấu giá viên thuộc Trung tâm dịch vụ bán đấu giá đều đã trải qua các lớp đào tạo nghề đấu giá do Học viện Tư pháp tổ chức, có đạo đức, lập trường tư tưởng, bản lĩnh vững vàng, kỹ năng nghề nghiệp đảm bảo điều hành các phiên đấu giá theo đúng trình tự, thủ tục luật định, khách quan, minh bạch. Vai trò của đội ngũ đấu giá viên được nâng cao và có vị trí quan trọng trong công tác bán đấu giá tài sản, cũng như sự phát triển chung của hoạt động bán đấu giá tài sản trên đại bàn tỉnh.
Việc chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh sang các tổ chứcbán đấu giá chuyên nghiệp được thực hiện nghiêm khắc đúng quy định. Hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất đi vào nề nếp, khắc phục được tình trạng thành lập
nhiều hội đồng bán đấu giá tài sản dẫn đến tổ chức thực hiện không thống nhất, hạn chế được tình trạng khách hàng tham gia đấu giá tự bỏ cuộc và khách hàng đã trúng đầu giá nhưng từ chối mua tài sản, đặc biệt là hạn chế được việc khách hàng tham gia đấu giá thông đồng, móc nối dìm giá. Tổ chức bán đấu giá đúng luật và hiệu quả, đảm bảo việc thu ngân sách nhà nước và hoàn thành tốt chỉ tiêu kế hoạch được giao.