Địa điểm nghiên cứu là 3 dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Tam Điệp – tỉnh Ninh Bình. Cụ thể như sau:
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư tổ 1 phường Tân Bình - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư xã Quang Sơn
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư tổ 1 phường Tây Sơn 3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Thời gian thực hiện đề tài từ tháng 1/2016 đến tháng 4/2017
Thời gian thu thập số liệu sơ cấp từ tháng 8/2016 đến tháng 2/2017 Thời gian thu thập số liệu thứ cấp 1/2014đến tháng 12/2016
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Tam Điệp – tỉnh Ninh Bình từ tháng 1/2014đến tháng 12/2016; nghiên cứu sâu tại 3 dự án.
- Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đấttại 3 dự ántrên địa bàn thành phố bao gồm người dân tham gia đấu giá, cán bộ phòng tài nguyên, cán bộ địa chính, ...
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tam Điệp
- Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên: vị trí, khí hậu, thủy văn, các nguồn tài nguyên…
- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội: Tăng trưởng kinh tế, thực trạng phát triển các ngành, dân số, lao động….
- Tình hình quản lý đất đai thành phố Tam Điệp và hiện trạng sử dụng đất của thành phố năm 2015.
3.4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp giai đoạn 2014- 2016
3.4.3. Kết quảcông tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu - Khái quát các dự án nghiên cứu;
- Quy định đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu; - Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu;
3.4.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất
3.4.4.1. Về việc lập kế hoạch và thực hiện phương án đấu giá - Mục đích sử dụng đối với đất trúng đấu giá
- Về quá trình tham gia đấu giá - Về giá trúng đấu giá
- Về quản lý đất sau đấu giá
3.4.4.2. Đánh giá của người dân về hoạt động đấu giá và quản lý quỹ đất sau đấu giá
3.4.4.3. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
3.4.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Tam Điệp
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
- Điểu tra thu thập các văn bản có liên quan tới công tác đấu giá QSDĐ do Chính phủ, Bộ ngành, UBND tỉnh Ninh Bình ban hành;
- Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, KT-XH tại phòng Thống kê thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình;
- Điều tra thu thập các số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Tam Điệp tại Sở TN&MT tỉnh Ninh Bình; Phòng TN&MT thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình;
- Điều tra thu thập kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP Tam Điệp, tại Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sảntỉnh Ninh Bình, Phòng TN&MT;
- Điều tra thu thập kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Tam Điệp trong 3 năm 2014-2016.
3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp sử dụng phiếu điều tra soạn sẵn thông qua việc trực tiếp phỏng vấn các cá nhân có liên quan.
Thu thập thông tin đánh giá từ người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất với 95 phiếuvề việc tổ chức đấu giá và quản lý đất trúng đấu giá bao gồm: tên chủ sử dụng, địa chỉ, số lượng lô đất trúng đấu giá, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiến độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khi bàn giao mặt bằng,...
Tổng số phiếu điều tra được xác định chi tiết tạibảng 3.1.
Bảng 3.1Số phiếuđiều trahộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá
STT Dự án
Tổng số lô đấu
giá
Số đợt
Số lô trúng đấu giá
Số người trúng đấu giá
Số phiếu điều tra
1 KDC Phường Tân Bình 35 2 35 15 15
2 KDC Xã Quang Sơn 111 1 111 88 50
3 KDC P. Tây Sơn 92 49 45 30
Tổng cộng 238 195 95
Điều tra cán bộ trong hội đồng đấu giá: tổng số phiểu là 30 gồm: cán bộ địa chính, cán bộ Phòng Tài nguyên & Môi trường, cán bộ công ty đấu giá ...
3.5.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Trong giai đoạn 2014 – 2016, trên địa bàn thành phố Tam Điệp đã tổ chức 12 dự án tại 6 đơn vị hành chính xã, phường của thành phố. Để nghiên cứu công tác đấu giáQSDĐ trên địa bàn thành phố Tam Điệp tôi lựa chọn 3 dự án tiêu biểu của mỗi năm trong giai đoạn nghiên cứu trong đó có cả khu vực đô thị và khu vực nông thôn là: Dự án khu dân cư Phường Tây Sơn (năm 2014) , dự án khu dân cư Phường Tân Bình (năm 2015) và dự án khu vực khu dân cư Xã Quang Sơn (năm 2016 ).
Các dự án đều nằm trong khu dân cư mới, có vị trí thuận lợi. Có nhiều người tham gia đấu giá, có tính cạnh tranh cao và số tiền thu được sau đấu giá cao hơn so với giá khởi điểm.
3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp
- Các số liệu về kết quả công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu được thống kê, tổng hợp và xử lý bằng phần mềm Excel;
3.5.5. Phương pháp so sánh, phân tích
Sử dụng phương pháp phân tích để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đấu giá quyền sử dụng đất và so sánh giá đất đấu giá với giá đất do Nhà nước quy định;
so sánh giá đất đấu giá với giá đất khởi điểm.
3.5.6. Phương pháp minh họa bằng hình ảnh
- Xác định ranh giới hành chính của đơn vị nghiên cứu;
- Dựa trên bản đồ hành chính của thành phố đưara vị trí các dự án nghiên cứu.