Hình 4.5 Sơ đồ thể hiện dự án đấu giá QDSĐ trên địa bàn thành phố Tam Điệp
Kết quả đấu giá tại 3 dự án trên địa bàn thành phố Tam Điệp được thể hiện ở bảng 4.7.
Dự án đấu giá khu dân cư mới phường Tân Bình có diện tích 3.497 m2 với 35 lô đất. Khu đấu giá thuộc phường mới sát nhập từ việc chia tách xã Yên Bình cũ.
Đây là khu vực đô thị mới nên nhu cầu về đất khá lớn, hơn nữa vị trí đấu giá nằm trong quy hoạch đô thị, có vị trí gần chợ, bến xe thành phố thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán. Với những thuận lợi trên thì đây là một phường đấu giá thành công của thành phố Tam Điệp.
Dự án đấu giá khu dân cư tại phường Tây Sơn có diện tích 23.109,9 m2với 92 lô đất. Dự án nằm gần các trụ sở làm việc như tòa án, ngân hàng, Công an thành phố, UBND phường Tây Sơn; gần trung tâm văn hóa thể dục thể thao, chợ, trường học rất lợi nên thu hút được sự quan tâm lớn của người dân địa phương. Tuy đã đạt được kết quả đấu giá cao so với giá khởi điểm nhưng vẫn còn 1 số lô chưa đấu
thành công. Nguyên nhân do một số lô đất ở vị trí không phù hợp với mức giá khởi điểm, tiền đặt cọc cao nên không đủ số lượng hồ sơ đăng ký để tiến hành đấu giá.
Dự án đấu giá tại xã Quang Sơn có quy mô lớn với diện tích 21.027,3 m2 với 111 lô đất đưa vào đấu giá. Dự án đấu giá xã Quang Sơn đáp ứng nhu cầu cho người dân địa phương có chỗ ở khang trang hơn khi được đầu tư đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Sốngười tham gia đấu giá đông, nhưng do giá khởi điểm cao, nên không có chênh lệch lớn so với giá khởi điểm. Tuy nhiên công tác đấu giá QSDĐ phần nào thành công khi các thửa đất đưa ra đấu giá đều theo kế hoạch đặt ra.
Bảng 4.7. Kết quả đấu giá tại 3 dự án trên địa bàn thành phố Tam Điệp
STT Chỉ tiêu ĐVT KDC P.
Tân Bình
KDC P. Tây Sơn
KDC X.
Quang Sơn
1 Năm đấu giá 2015 2014 2016
2 Số đợt 2 1 1
3 Số lô đấu giá 35 92 111
4 Số người tham gia đấu giá 80 95 125
5 Số lô trúng đấu giá 35 49 111
6 Diện tích trúng đấu giá m2 3.497 8.290,2 21.027,3
7 Giá khởi điểm 1.000 đồng/m2 350 - 550 1.000 - 2.000 1.100 - 1.800
8 Bước giá 1.000 đồng/m2 10 30 20
9 Tiền đặt cọc 1.000 đồng/lô 5.000 30.000 25.000
10 Số tiền dự kiến thu 1.000 đồng 1.383.750 10.127.560 27.720.740 11 Số tiền thu được 1.000 đồng 1.558.600 11.103.394 27.909.383
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Tam Điệp (2016) 4.3.2. Kết quả đấu giá tại khu dân cư mới tổ 1- phường Tân Bình
Phường Tân Bình là một đơn vị hành chính mới được thành lập trên cơ sở chia tách xã Yên Bình (cũ) theo Nghị định số 62/2007/NĐ-CP ngày 9/4/2007 của Chính phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính thuộc thị xã Tam Điệp tỉnh Ninh Bình.
Nằm ở phía Bắc của thành phố Tam Điệp, phường Tân Bình có diện tích hành chính là: 750,82 ha, là vùng bán sơn địa thấp đều từ phía Bắc đến phía Đông Nam.
Phường có vị trí như sau:
- Phía Bắc giáp xã Ninh Vân (huyện Hoa Lư) - Phía Đông giáp xã Yên Sơn;
- Phía Tây giáp phường Bắc Sơn;
- Phía Nam giáp phường Yên Bình.
Đây là một phường có đường quốc lộ 1A xuyên Việt đi qua đồng thời nằm trên quốc lộ 12B nối thành phố Tam Điệp với thị trấn Nho Quan. Trụ sở xã nằm cách trung tâm thành phố Ninh Bình 16km. Khu dân cưmới phường Tân Bình có vị trí địa lý thuận lợi, có vị trí lô đất nằm ở trung tâm của phường nên các phiên đấu giá được tổ chức có nhiều người quan tâm và tham gia đấu giá.
Dự án đấu giá có quy mô gồm 35 lô đất với tổng diện tích là 3.497 m2 nằm ở trung tâm phường Tân Bình,sát Quốc lộ 1A nên thuận lợi cho phát triển kinh tế dịch vụ và cơ sở hạ tầng. Dự án được UBND tỉnh Ninh Bình phê duyệt theo Quyết định định 816/QĐ-UBND ngày 08/10/2014 của UBND tỉnh về việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân làm nhà ở tại khu dân cưmới Tổ 01 phường Tân Bình và Tổ 01, phường Tây Sơn, thị xã Tam Điệp;
Theo Quyết định này, giá sàn quy định phục vụ đấu giá QSDĐ với các mức giá 350.000 đồng/m2, 550.000 đồng/ m2 tùy theo từng vị trí lô đất. Tổng giá khởi điểm của lô đất là 1.383.750 đồng. Loại đất đưa ra bán đấu giá là đất lúa được chuyển mục đích sang đất ở đô thị.
Bảng 4.8. Giá sàn và bước giá của dự án khu dân cư mới tổ 1 - phường Tân Bình
Tên công
trình Năm Số đợt Số lô Diện tích
(m2)
Giá khởi điểm (đồng)
Bước giá (đồng/m2)
1 2 3 4 5 6 7
Khu dân cư mới tổ 1
2015 Đợt 1 27 2.698 350.000 10.000
Đợt 2 8 799 550.000 10.000
Tổng 2 35 3.497
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Tam Điệp (2016) Dự án đấu giá có 35 lô đất được đưa ra đấu giá thành 2 đợt với diện tích là 3.497 m2. Đợt 1 gồm 27 lô với diện tích là 2.698 m2 ; diện tích trung bình các lô là 99 – 100 m2/lô, đợt 2 gồm 8 lô đất với diện tích là 799 m2; diện tích trung bình các lô là 99 - 100 m2/lô.
Bảng 4.9. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đấtphường Tân Bình
STT Vị trí Diện tích (m2)
Giá khởi điểm (1.000
đồng/m2)
Giá trúng đấu giá
(1.000 đồng/m2)
Số tiền dự kiến thu
(1.000 đồng/m2)
Số tiền thu được từ
đấu giá (1.000 đồng/m2)
1 Nhóm 1 2.698 350 400 944.300 1.079.200
2 Nhóm 2 799 550 600 439.450 497.400
3.497 1.383.750 1.558.600
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Tam Điệp (2016) Theo kết quả bảng 4.8 và 4.9 kết quả 2 lần đấu giá đã đấu thành công 35 lô đất trong đó có 15 người trúng đấu giá trong đó có 10 người trúng 1 lô đất, 2 người trúng 5 lô, 2 người trúng 6 lô đất, 1 người trúng 3 lô đất. Số tiền dự kiến thu là 1.383.750.000 đồng, số tiền thực tế thu qua đấu giá là 1.558.600.000 đồng. qua đó cho thấy dự án đấu giá QSDĐ tại phường Tân Bình có quy mô nhỏ nhưng kết quả đấu giá khá tốt, mức chênh lệch cao, mức chênh lệch giữa giá trúng và giá sàn của dự án cao gấp 1,13 lần so với giá khởi điểm.
Nguyên nhân do giá khởi điểm phù hợp, các vị trí lô đất nằm khu vực thuận tiện về giao thông, gần bến xe thành phố… thích hợp cho các hoạt động kinh doanh buôn bán nên tạo cạnh tranh cao trong quá trình đấu giá.
4.3.3. Kết quả đấu giá QSDĐ tại khu dân cưphườngTây Sơn
Phường Tây Sơn là một phường miền núi nằm ở trung tâm thành phố Tam Điệp. Trụ sở phường nằm cách trung tâm thành phố Ninh Bình 17 km. Là đơn vị hành chính mới được thành lập trên cơ sở chia tách các phườngBắc Sơn, Nam Sơn và Quang Sơn. Phường Tây Sơn có diện tích là 271,02 ha. Địa giới hành chính phường Tây Sơn: Phía Đông giáp phường Bắc Sơn; phía Tây giáp xã Quang Sơn; phía Nam giáp phường Nam Sơn và phường Trung Sơn; phía Bắc giáp xã Quang Sơn và phường Bắc Sơn.
Khu dân cư mới phường Tây Sơn có quy mô gồm 92 lô đất được đưa ra đấu giá với diện tích là 23.109,9 m2 . Dự án được UBND tỉnh Ninh Bình phê duyệt theo Quyết định định 816/QĐ-UBND ngày 08/10/2014 của UBND tỉnh về việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất chonhân dân làm nhà ở tại khu dân cưmới Tổ 01 phường Tân Bình và Tổ 01, phường Tây Sơn, thị xã Tam Điệp;
Loại đất đưa ra đấu giá là đất trồng cây hằng năm chuyển mục đích sang đất ở đô
thị. Giá sàn phục vụ đấu giá quyền SDĐ được UBND thành phố Tam Điệp quyết định với các mức giá 1.000.000 đồng/m2, 1.200.000 đồng/ m2 và 1.400.000 đồng/m2, 1.600.000 đồng/m2, 1.800.000 đồng/m2, 2.000.000 đồng/m2tùy vào từng vị trí.
Bảng 4.10. Giá sàn và bước giá của dự án khu dân cư mới phường Tây Sơn STT Vị trí Số lôđấu giá Giá khởi điểm
(đồng/m2)
Bước giá (đồng/m2)
1 Nhóm 1 16 1.000.000 30.000
2 Nhóm 2 19 1.200.000 30.000
3 Nhóm 3 46 1.400.000 30.000
4 Nhóm 4 2 1.600.000 30.000
5 Nhóm 5 2 1.800.000 30.000
6 Nhóm 6 7 2.000.000 30.000
Tổng cộng 92
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Tam Điệp (2016) Dự án được đưa ra6 nhóm đất với các giá khởi điểm khác nhau tủy thuộc từng vị trí với diện tích trung bình các lô trong nhóm 1 khoảng 318 – 442,3 m2/lô; nhóm 2 khoảng 133,3 – 189,4 m2/lô, nhóm 3 khoảng 419,9 – 424,1 m2/lô, nhóm 4 là 395,5 m2/lô, nhóm 5 là 395,5 m2/lô và 151,2-190,5 m2/lô.
Bảng 4.11. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất KDCphường Tây Sơn
STT Vị trí Số lô Diện tích (m2)
Giá khởi điểm (1.000 đồng/m2)
Giá trúng
đấu giá (1.000 đồng)
Số tiền dự kiến thu
(1.000 đồng/m2)
Số tiền thu được từ đấu
giá (1.000 đồng/m2)
1 Nhóm 1 7 2.336 1.000 1.099 2.336.000 2.569.120
2 Nhóm 2 19 2.722,6 1.200 1.256 3.262.920 3.612.420
3 Nhóm 3 23 3.233,6 1.400 1.523 4.525.640 4.921.854
4 Nhóm 4 Không đạt
5 Nhóm 5 Không đạt
6 Nhóm 6 Không đạt
Tổng cộng 49 8.290,2 10.127.560 11.103.394
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Tam Điệp(2016) Theo kết quả bảng 4.10 và 4.11 cho thấy: Trong tổng số 92 lô đất đưa ra đấu
giá thì có 49 lô đất thực hiện đấu giá thành công với diện tích là 8.290,2 m2. Số tiền trúng đấu giá đạt được là 11.103.394.000 đồng (cao gấp 1,1 lần so với giá khởi điểm). Đây là một dự án khu dân cư phường Tây Sơn có vị trí rất thuận lợi, điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội phát triển và có vị trí chiến lược của thành phố Tam Điệp nhưng các lô đất đưa ra đấu giá không thành công. Đối với 49/92 lô trúng đấu giá thì đạt được hiệu quả khá cao so với thị trường. Tuy nhiên có 43 lô đất chưa đấu thành công, chủ yếu thuộc vị trí nhóm đất 4, 5, 6. Nguyên nhân của vấn đề trên một phần do xây dựng giá khởi điểm cao, một phần do vị trí các lô đất không đẹp, ít có khả năng sinh lời. Như vậy xây dựng giá khởi điểm, vị trí lô đất, lượng người tham gia đấu giá là những yếu tố quan trọng dẫn đến thành công củamột dự án.
4.3.4. Kết quả đấu giá tại khu dân cư mới xã Quang Sơn
Dự án đấu giá khu dân cư mới xã Quang Sơn thuộc địa phận xã Quang Sơn, là một xã miền núi, nằm ở phía tây bắc thành phố Tam Điệp tỉnh Ninh Bình. Đây là xã có diện tích lớn nhất, nhưng mật độ dân cư thấp nhất. Trụ sở xã nằm cách trung tâm thành phố Ninh Bình 19km. Địa giới hành chính:
- Phía Đông giáp phường Bắc Sơn, Tây Sơn - Phía Nam giáp phường Nam Sơn
- Phía Tây giáp thị xã Bỉm Sơn – Thanh Hóa
- Phía Bắc giáp xã Yên Sơn và 2 xã Phú Long,Quảng Lạc - H. Nho Quan.
Khu dân cư mới xã Quang Sơn có diện tích 21.027,3 m2 với 111 lô đất. Đây là một dự án lớn của xã, nằm trong quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Các dự án đưa ra dựa vào nhu cầu sử dụng đất của người dân trong xã trong các năm đấu giá nên được sự quan tâm của người dân địa phương.
Dự án được UBND tỉnh Ninh Bình phê duyệt theo căn cứ Quyết định số 1014/QĐ-UBND ngày 25/11/2014 của UBND tỉnh về việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất ở và đất dịch vụ thương mại tại khu dân cư xã Quang Sơn, thị xã Tam Điệp. Giá sàn phục vụ đấu giá quyền SDĐ được UBND thành phố Tam Điệp quyết định với các mức giá 1.000.000 đồng/m2, 1.200.000 đồng/m2 và 1.400.000 đồng/m2, 1.600.000 đồng/m2, 1.800.000 đồng/m2 tùy theo từng vị trí.
Bảng 4.12. Giá sàn và bước giá của dự án khu dân cư mới Xã Quang Sơn STT Vị trí Số lô đấu giá Giá khởi điểm
(đồng/m2)
Bước giá (đồng/m2)
1 Nhóm 1 25 1.100.000 20.000
2 Nhóm 2 59 1.300.000 20.000
3 Nhóm 3 20 1.500.000 20.000
4 Nhóm 4 7 1.800.000 20.000
Tổng số 111
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Tam Điệp (2016) Diện tích trung bình các lô trong nhóm 1 là 175 m2/lô; nhóm 2 là 191 m2/lô, nhóm 3 là 140 m2/lô, nhóm 4 là 213,5 m2/lô.
Bảng 4.13. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Quang Sơn
STT Vị trí Diện tích (m2)
Số lô
Giá khởi điểm (1.000
đồng/m2)
Giá trúng đấu giá
(1.000 đồng/m2)
Số tiền dự kiến thu
(1.000 đồng/m2)
Số tiền thu được từ
đấu giá (1.000 đồng/m2)
1 Nhóm 1 4.767,7 25 1.100 1.121 5.244.470 5.343.499
2 Nhóm 2 11.807,4 59 1.300 1.302 15.349.620 15.376.374
3 Nhóm 3 2.957,7 20 1.500 1.522 4.436.550 4.499.410
4 Nhóm 4 1.494,5 7 1.800 1.800 2.690.100 2.690.100
Tổng 21.027,3 111 27.720.740 27.909.383
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Tam Điệp (2016) Kết quả bảng 4.12 và 4.13 cho thấy: Trong tổng số 111 lô đất được đưa ra đấu giá thì có 111 lô đất thực hiện đấu giá thành công với diện tích 21.027,3 m2, số tiền thu được là 27.909.383.000 đồng (cao gấp 1,02 lần so với giá khởi điểm).
Tuy mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng của xã không cao do các đối tượng đều trả ở mức tối thiểu để mua được lô đất,nhưng với quy mô dự án lớn mà chỉ trong một phiên đấu giá đã đấu hết các lô và thu được nguồn tài chính đạt chỉ tiêu cho địa phương cũng là một yếu tố thành công của xã.
4.3.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận, tình hình sử dụng đất sau đấu giá quyền sử dụng đất
Tình hình quản lý, sử dụng đất sau khi đấu giá QSDĐ sau khi đấu giá được thể hiện ở bảng 4.14.
Bảng 4.14. Tình hình quản lý, sử dụng đất sau khi đấu giá QSDĐ
STT Chỉ tiêu Đơn vị
tính
Dự án P.
Tân Bình
Dự án p.Tây
Sơn
Dự án Xã Quang
Sơn 1 Nộp tiền sử dụng đất
Số lô
- Hoàn thành việc nộp tiền SDĐ 35 49 111
Chưa nộp tiền 0 0 0
2 Cấp GCN GCN
GCN đã cấp 35 49 0
3 Chuyển dịch quyền Số lô
Số lô đã thực hiện chuyển quyền 12 22 0 4 Tiến độ đưa đất vào sử dụng tại
khu vực dự án
Đất ở Số lô 35 42 0
CSHT & công trình phụ trợ % 100 100 80
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Tam Điệp (2016) a, Công tác hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất) của những người trúng đấu giá
Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của những người trúng đấu giá phản ánh hiệu quả kinh tế đất - mức thực thu tiền sử dụng đất theo giá đất trúng đấu giá.
Theo số liệu điều tra và thống kê tình hình nộp tiền sử dụng đất tại ba dự án đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy, tại các dự án tất cả các hộ trúng đấu giá đều nộp đủ tiền sử dụng đất, đạt 100%.
b, Tỷ lệ diện tích các loại đất được sử dụng đúng tiến độ theo quy hoạch và kế hoạch thực hiện dự án
Đối với diện tích đất xây dựng cơ sở hạ tầng (đường giao thông, các công trình công cộng) tại dự án khu dân cư mới tại phường Tây Sơn, phường Tân Bìnhđã thực hiện theo quy hoạch vàtiến độ đặt ra. Tại dự án xã Quang Sơn tiến độ đầu tư, hoàn thiện cơ sở hạ tầng khá chậm. Cụ thể sau đấu giá đợt 1 năm 2014khu dân cư đô thị này hầu như vẫn là một bãi đất trống ngoài thực địa. Đến năm 2015 công việc đầu
tư xây dựng đường giao thông mới bắt đầu triển khai thực hiện. Tại thời điểm điều tra thực tế 12/2016, một số công trình công cộng theo quy hoạch gồm vườn hoa, xây xanh chưa được xây dựng.
Đối với diện tích đất ở, mặc dù quy định của Luật đất đai và các Nghị định của Chính phủ, các Văn bản của Thành phố thậm chí ngay trong Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đã quy định rất cụ thể về vấn đề này. Sau 12 tháng kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà chủ sử dụng đất chưa đưa đất vào sử dụng theo quy hoạch thì sẽ bị thu hồi. Nhưng trên thực tế, quy định này hầu như chỉ trên giấy tờ. Theo số liệu điều tra đến tháng 12/2016 tại dự án KDC phường Tân Bình các hộ dân đã đưa 100% thửa đất vào sử dụng, KDC phường Tây Sơn vẫn còn 7/35 thửa chưa đưa vào sử dụng, tại dự án xã Quang Sơn, 43/111 số thửa đất vẫn để trống chưa đưa vào sử dụng.
c, Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Công tác giao đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá tại dự án đã được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Tại các dự án Phường Tân Bình và phường Tây Sơn tỷ lệ số hộ được cấp GCN quyền sử dụng đất đạt 100%.
Tại dự án xã Quang Sơn do mới tiến hành đấu giá cuối năm 2016 nên UBND thành phố UBND xã, phòng Tài nguyên môi trường, văn phòng đăng ký đất đai đang tiến thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đang triển khai.
d, Hoạt động giao dịch chuyển nhượng và công tác quản lý các hoạt động giao dịch vềquyền sử dụng đất
Sau các đợt đấu giá, nhất là tại thời điểm năm 2015 tại dự án phường Tây Sơn, Tân Bình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động.