4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp giai đoạn 2014 - 2016
4.2.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp
- Quyết định số 1561/ 2008/QĐ-UBND ngày 20/8/2008 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Ninh Bình về việc ban hành Quy định chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng một số khoản phí trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
- Quyết định số 18/2010/QĐ-UBND ngày 20/9/2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình về việc bổ sung chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức của Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Ninh Bình
- Quyết định số 02/2011/QĐ-UBND ngày 18/3/2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
- Quyết định số 13/2012/QĐ-UBND ngày 31/5/2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình về việc sửa đổi, bổ sung Điều 11 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình ban hành kèm theo Quyết định số02/2011/QĐ-UBND ngày 18/3/2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình.
- Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày 5/8/2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
- Quyết định số 828/QĐ-UBND ngày 24/6/2016 của UBND tỉnh Ninh Bình về việc phê duyệt giá khởi điểm và phương án bán đấu giá tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất ở lâu dài các Đội thuế thuộc Chi cục thuế các huyện và thành phố Tam Điệp.
- Nghị quyết số 01/2014/NQ-HĐND ngày 16/7/2014 của Hội đồng nhân dân về việc ban hành quy định mức thu, tỷ lệ phần trăm (%) nộp ngân sách nhà nước và để lại đơn vị thu các khoản phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
4.2.1.2. Đối tượng tham gia đấu giá QSDĐ
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh hoặc làm nhà ở theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
4.2.1.3. Hình thức và trình tự đấu giá QSDĐ a. Hình thức đấu giá QSDĐ
- Đấu giá từng lô một bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vònghoặc đấu giá theo mét vuông trong cũng một loại giá khởi điểm, liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá cho từng tổ chức cá nhân tham gia đấu giá.
- Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá trả của người liền kế không thấp hơn giá khởi điểm của vòng đấu cuối cùng. Nếu người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền sử dụng đất thì Hội đồng đấu giá ra văn bản hủy bỏ kết quả trúng đấu giá.
Hội đồng sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại tại một thời điểm khác.
- Phiếu đấu giá phải ghi rõ họ tên, địa chỉ của người tham gia đấu giá, ghi mức giá cụ thể bằng số, bằng chữ, không được tẩy xóa. Những phiếu nào không ghi đúng theo mẫu quyđịnh hoặc tẩy xóa thì được xem nhưphiếu đó không hợplệ.
- Nếu tại buổi đấu giá, lô đất chỉ có 01 (một) người tham gia đấu giá thì phiên đấu giá không được tổ chức người đã đăng ký tham gia đấu giá được hoàn lại tiền đặt cọc và tiền phí hồ sơ đăng ký đấu giá; Tài sản bán đầu giá sẽ được tổ chức đấu lại theo quy định.
b. Quy trình thực hiện đấu giá QSDĐ
Hiện nay, Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp được thực hiện theo Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày 5/8/2016 của UBND tỉnh Ninh Bình về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình thì quy trình gồm 10 bước như sau:
Bước 1: Thành lập Hội đồng đấu giá.
- Hội đồng đấu giá cấp tỉnh do Chủ tịch UBND tỉnh quyết định thành lập, gồm đại diện của các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng, chủ dự án quỹ đất đấu giá, Giám đốc Trung tâm tư vấn, dịch vụ, quản lý tài sản và bất động sản. Chủ tịch Hội đồng là Giám đốc Sở Tài chính, Giám đốc Trung tâm tư vấn, dịch vụ, quản lý tài sản và bất động sản tỉnh Ninh Bình là Phó Chủ tịch Hội đồng.
Hội đồng đấu giá cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức đấu giá đất thuộc dự án do đơn vị, tổ chức cấp tỉnh được giao làm chủ dự án.
- Hội đồng đấu giá cấp huyện do Chủ tịch UBND huyện, thành phố, thị xã quyết định thành lập, gồm lãnh đạo UBND cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng đấu giá; Trưởng phòng Tài chính - Kế hoạch làm phó chủ tịch; Đại diện các phòng, ban chức năng theo như thành phần Hội đồng đấu giá cấp tỉnh.
Hội đồng đấu giá cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức đấu giá đất thuộc dự án do đơn vị, tổ chức cấp huyện được giao làm chủ dự án.
Trung tâm tư vấn, dịch vụ quản lý tài sản và bất động sản tỉnh Ninh Bình là tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất giúp Hội đồng đấu giá cấp tỉnh và cấp huyện (về mặt nghiệp vụ) tổ chức thực hiện việc đấu giá đất theo quy định.
Bước 1 Thành lập Hội đồng đấu giá
Bước 2 Niêm yết, thông báo công khai tổ chức đấu giá Bước 3 Xác định giá khởi điểm và bước giá
Bước 4 Đăng ký tham gia đấu giá Bước 5 Tổ chức đấu giá
Bước 6 Thẩm định và phê duyệt kết quả đấu giá Bước 7 Thu, nộp tiền sử dụng đất
Bước 8 Giao đất, cấp GCNQSD đất cho người trúng đấu giá Bước 9 Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu được từ bán
đấu giá
Bước 10 Quyền lợi, trách nhiệm của người trúng đấu giá Sơ đồ 4.4 Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Ninh Bình
Bước 2: Thông báo tổ chức đấu giá
Trong thời hạn chậm nhất là 30 ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá, Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp hoặc Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong
trường hợp đặc biệt thông báo công khai khu đất, thửa đất đưa ra đấu giá ít nhất 02 lần, mỗi lần cách nhau 03 ngày trên một trong các phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương hoặc của Đài Phát thanh - Truyền hình tỉnh, Báo Ninh Bình, trang thông tin điện tử của Sở Tư pháp và Đài truyền thanh cấp huyện, cấp xã. Đồng thời được niêm yết công khai tại nơi bán đấu giá, nơi có thửa đất bán đấu giá và Trụ sở UBND cấp xã nơi có thửa đất bán đấu giá.
Nội dung niêm yết và thông báo công khai gồm: Tên, địa chỉ của Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp hoặc Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt; Thời gian, địa điểm bán đấu giá tài sản; Danh mục tài sản, địa điểm, diện tích, kích thước, mốc giới thửa đất; Giá khởi điểm của thửa đất bán đấu giá; Địa điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ thửa đất bán đấu giá; thời hạn đăng ký mua thửa đất bán đấu giá. Những thông tin cần thiết khác liên quan đến thửa đất bán đấu giá, gồm cả những thông tin mà cơ quan có thẩm quyền giao xử lý việc bán đấu giá quyền sử dụng đất yêu cầu thông báo công khai, mẫu đơn đăng ký tham gia đấu giá.
Bước 3: Xác định giá khởi điểm và bước giá - Giá khởi điểm để đấu giá
Giá khởi điểm để đấu giá được xác định theo nguyên tắc phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường và không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định, công bố theo quy định của Chính phủ và được xác định trên cơ sở giá sàn tối thiểu, thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực.
Giá sàn tối thiểu làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất ở = chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật + tiền sử dụng đất theo khung giá UBND tỉnh quy định đối với 1m2 đất sử dụng đang áp dụng tại thời điểm thực hiện đấu giá.
Hội đồng đấu giá quyết định giá khởi điểm để đấu giá. Trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm từ khi thông báo đấu giá thì Hội đồng đấu giá họp kín trước khi mở phiên đấu giá 30 phút để quyết định giá khởi điểm và giữ bí mật tuyệt đối đến thời điểm được công bố khi mở phiên đấu giá.
- Bước giá
Bước giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòngđấu trước trực tiếp với mức giá do cơ quan tổ chức đấu giá công bố cho vòng đấu tiếp theo. Hội đồng đấu giá quy định bước giá phù hợp thực tế của tổ chức đấu giá.
Bước 4: Đăng ký tham gia đấu giá
Các đối tượng có đủ điều kiện theo quy định thực hiện đăng ký và hoàn tất thủ tục đăng ký trong thời hạn do Hội đồng đấu giá thông báo.
Tổ chức, cá nhân đăng ký và nộp hồ sơ tham gia đấu giá phải nộp các khoản tiền sau đây:
- Tiền đặt cọc - Phí đấu giá.
Bước 5: Tổ chức đấu giá + Mở phiên đấu giá
- Giới thiệu thành viên Hội đồng đấu giá, người điều hành và người giúp việc Hội đồng đấu giá.
- Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều kiện tham gia đấu giá.
- Giới thiệu Quy chế đấu giá và các thông tin có liên quan đến việc thực hiện đấu giá; Giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; Công bố hình thức đấu giá, thời gian quy định của mỗi vòng đấu đối với từng hình thức đấu giá; Phát phiếu đấu giá cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá (trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu kín).
Bước6: Phê duyệt kết quả đấu giá
Căn cứ vào biên bản đấu giá, Chủ tịch Hội đồng đấu giá trình Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá. Trường hợp tổ chức đấu thầu xây dựng công trình hạ tầng và đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng CSHT trong cùng một hồ sơ thì chủ dự án báo cáo Chủ tịch Hội đồng đấu giá trình phê duyệt kết quả trúng thầu xây dựng công trình cơ sở hạ tầng cùng với kết quả đấu giá.
Nội dung phê duyệt kết quả đấu giá gồm: Tên tổ chức, cá nhân, địa chỉ, số chứng minh nhân dân của người trúng đấu giá, số tài khoản, vị trí thửa đất, giá trúng, tổng số tiền phải nộp ngân sách nhà nước và các nội dung cần thiết khác.
Bước 7: Thanh toán và thời hạn nộp tiền sử dụng đất
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá căn cứ vào xác định của cơ quan thuế, trực tiếp nộp tiền (tiền mặt hoặc chuyển khoản) tại địa điểm nộp tiền theo quy định.
Bước 8: Giao đất, cấp GCNQSD đất cho người trúng đấu giá
Cơ quan chủ dự án quỹ đất đấu giá có trách nhiệm nộp thay người trúng đấu giá 02 bộ hồ sơ gồm:
- Văn bản công nhận kết quả đấu giá đất.
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất.
- Các chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính của người trúng đấu giá.
Căn cứ vào hồ sơ trúng đấu giá:
- Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cấp GCN QSD đất, bàn giao đất trên thực địa và các giấy tờ liên quan khác đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài trúng đấu giá.
Trường hợp tổ chức trúng đấu giá cả dự án thì được xem xét cấp GCN QSD đất cho diện tích tương ứng với phần thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cấp GCN QSD đất, bàn giao đất trên thực địa và các giấy tờ liên quan khác đối với hộ gia đình trúng đấu giá.
- UBND cấp xã ký hợp đồng cho thuê đất nông nghiệp công ích cho người trúng đấu giá.
- Thời hạn thực hiện các thủ tục giao đất, cấp GCN QSD đất, ký hợp đồng cho thuê đất cho người trúng đấu giá theo quyđịnh hiện hành của pháp luật đất đai.
Bước 9: Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu được từ bán đấu giá
Trường hợp bán đấu giá khu đất thuộc dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng: Số tiền bán đấu giá sau khi thanh toán giá trị công trình xây dựng kết cấu hạ tầng cho nhà đầu tư và khoản tiền ứng trước để bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Số tiền còn lại được nộp vào tài khoản do Sở Tài chính mở tại Kho bạc nhà nước và được sử dụng để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân xây dựng nhà ở thì các khoản chi phí ứng trước (bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và các chi phí khác có liên quan) sẽ được phân bổ bình quân cho diện tích đất ở theo quy hoạch làm căn cứ để trừ vào kết quả trúng đấu giá cho từng người trúng đấu giá trước khi nộp ngân sách nhà nước.
Bước 10: Quyền lợi, trách nhiệm của người trúng đấu giá
- Quyền lợi: Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo kết quả trúng đấu giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Trách nhiệm: Thực hiện đúng các cam kết khi tham gia đấu giá và kết quả trúng đấu giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
4.2.1.4. Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá - Quyền lợi:
+ Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao đất tại thực địa chậm nhất sau 17 ngày làm việc kể từ ngày nộp đủ tiền vào ngân sách và nộp đủ hồ sơ xin giao đất, thuê đất theo quy định.
+ Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng và chấp hành tốt pháp luật đất đai, sử dụng đất có hiệu quả thì được gia hạn và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại thời điểm được gia hạn.
+ Được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Trách nhiệm: Thực hiện theo đúng các cam kết khi tham gia đấu giá và kết quả trúng đấu giá QSDĐ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Người trúng đấu giá trong thời gian 15 ngày kể từ ngày được công nhận trúng đấu giá, phải nộp đủ 70% tổng giá trị lô đất được trúng đấu giá. Nếu quá thời gian trên, người trúng đấu giá không nộp đủ số tiền theo qui định thì xem như từ chối nhận quyền sửdụng đất và Hội đồng đấu giá có quyền quyết định lô đất đó, số tiền đặt cọc không được hoàn trả lại cho người trúng đấu giá mà sung vào ngân sách Nhà nước.
+ Số tiền còn lại (30% giá trị lô đất được trúng đấu giá) người trúng đấu giá phải nộp đủ khi có Thông báo nộp tiền giao nhận quyền sử dụng đất.
+ Phải lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định sau khi đã nộp đủ số tiền vào ngân sách nhà nước.
+ Người trúng đấu giá phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch và tuân thủ điều lệ quản lý xây dựng của dự án đã được duyệt.
4.2.1.5. Các vấn đề khác
- Trong quá trình tổ chức đấu giá nếu Hội đồng đấu giá phát hiện có dấu hiệu thông đồng trong đấu giá thì Hội đồng có quyền hủy bỏ kết quả đấu giá lô đất đó.
- Hội đồng đấu giá có trách nhiệm giải thích rõ ràng quy chế đính kèm trong hồ sơ đăng ký, tổ chức điều hành và giải quyết các vấn đề có liên quan đến cuộc đấu giá theo đúng qui chế.
- Người tham gia đấu giá cần tìm hiểu, nghiên cứu kỹ nội quy, quy chế trước khi làm thủ tục đăng ký tham gia đấu giá và khi đã làm thủ tục đăng ký tham gia đấu giá là đồng nghĩa với việc tự nguyệnchấp hành quy chế, mọi khiếu nại trái với quy chế này đều không được giải quyết.
Căn cứ quy chế này, yêu cầu các thành viêntrong Hội đồng đấu giá giao nhận QSDĐ và người tham gia đấu giá có trách nhiệm thực hiệnđúng quy định tại quy chế này.