4.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
4.4.1. Đánh giá của người dân về hoạt động đấu giá và quản lý quỹ đất sau đấu giá
4.4.1.1. Đánh giá về thông tin đấu giá trước khi tiến hành đấu giá QSDĐ a, Công khai, minh bạch thông tin đấu giá
Công khai, minh bạch là một quan điểm rất quan trọng trong đấu giá QSDĐ.
Bởi vì QSDĐ là một loại tài sản có giá trị lớn mà thông qua đấu giá QSDĐ sẽ mang lại hiệu quả kinh tế cao cho Nhà nước, nếu quá trình đấu giá QSDĐ không công khai, minh bạch thì mục đích đấu giá không đạt được hoặc đạt được không cao và
QSDĐ sẽ không được bán với giá trị thực sự của nó, người có nhu cầu đất ở sẽ không mua được QSDĐ.
Bảng 4.15. Kết quả điều tra về việc thông báo, niêm yết thông tin đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án
Stt Câu hỏi điều tra DA
P.Tân Bình
DA P.Tây
Sơn
DA X.Quang
Sơn
Tổng cộng
1 Công khai
phương án đấu giá
Có 12 25 42 79
Không 3 5 8 16
2 Địa điểm công khai phương án đấu giá
UBND 11 19 31 61
Phương tiện thông tin đại chúng
3 6 12 21
Tại KDC nơi có đất đấu giá 0 5 0 5
Từ người khác 1 0 7 8
Nguồn: Tổng hợp từ số liệuđiều tra Kết quả bảng 4.15cho thấy việc tiếp cận thông tin đấu giá QSDĐ được người dân đánh giá là tương đối dễ dàng, có 79/95 người được điều tra đồng quan điểm này. Tuy nhiên một số người do không quan tâm đến hoạt động đấu giá hoặc do đặc thù nghề nghiệp, công việc chưa tiếp cận kịp thời các địa điểm công khai thông tin.
Để thông tin đấu giá được công khai sâu rộng hơn tới các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, cần phổ biển tới tổ dân phố, khu phố, đây là thực tế là một kênh quảng cáo hiệu quả.
Việc niêm yết tại nơi có đất đấu giá gặp khó khăn cả về hình thức, cách thức niêm yết, đặc biệt là những khu đất xa dâncư, khu đất mới tạo ra mặt bằng... Người dân chủ yếu lấy thông tin đấu giá tại UBND xã (với 61/95 phiếu), ngoài ra còn từ phương tiện thông tin đại chúng (21/95 phiếu). Do vậy đa số các dự án đều chỉ quy định việc niêm yết chỉ thực hiện tại hai nơi là nơi tổ chức đấu giá và nơi xã, phường, thị trấn có thửa đất đấu giá.
4.4.1.2. Đánh giá về giá khởi điểmvà giá thị trường
Về nguyên tắc chung các quy chế đều quy định: Việc xác định giá khởi điểm QSDĐ để đấu giá được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm chuyển nhượng. Để xác định giá khởi điểm các chủ thể thường sử dụng hai hình thức là thi hành pháp luật và sử dụng pháp luật. Theo đó căn cứ vào quy định pháp luật để các cơ quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Tư pháp tham mưu cho Chủ tịch UBND tỉnh ban hành giá đất phù hợp.
Để đưa ra giá cả phù hợp cần đánh giá chính xác nhu cầu sử dụng đất khả năng sinh lợi của đất khả năng cung ứng, nắm bắt dự báo, khuynh hướng chuyển dịch vận động của thị trường QSDĐ và thị trường bất động sản. Tuy nhiên do nhiều yếu tố khách quan nên thời gian qua các tiêu chí để xác định giá đất nhìn chung thiếu cụ thể, không rõ ràng nên việc xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ gặp nhiều khó khăn.
Bảng 4.16. Kết quả điều tra về giá khởi điểm và hiểu biết của người dân về thông tin giá đất trong khu vực
Stt Câu hỏi điều tra
DA P.Tân
Bình
DA P.Tây
Sơn
DA X.Quang
Sơn
Tổng cộng
Tỷ lệ (%) 1 Giá khởi
điểm
Cao 2 9 37 48 50,5
Trung bình 9 19 13 41 43,2
Thấp 4 2 0 6 6,3
2 Hiểu biết giá trong khu vực
Có 8 10 19 37 38,9
Trung bình 3 14 21 38 40,0
Không 4 6 10 20 21,1
Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra Qua bảng 4.16, kết quả điều tra 95 người với câu hỏi: “anh, chị có nhận xét gì về giá khởi điểm đưa ra ở địa phương mình?” thì có 50,5 % (48 người) cho rằng giá cao so với thị trường, 43,2 % (41 người) cho rằng phù hợp với giá thị trường và 6,3%
(6 người) cho rằng giá thấp so với thị trường. Cụ thể trong 3 dự án thì dự án xã Quang Sơn người dân đánh giá là giá khởi điểm rất cao so với giá thị trường với 74%
(37/50 người). Do xác định giá khởi điểm cao như vậy, nên đây cũng là một trong những nguyên nhân giá trúng đấu giá không chênh lệch nhiều so với giá khởi điểm.
Điều tra hiểu biết của ngườidân về thông tin giá đất trong khu vực giúp người dân đưa ra giá phù hợp với thửa đất mình đấu giá. Khi được hỏi về hiểu biết của người dân về khu vực đấu giá và giá đất xung quanh khu vực đấu giá thì có 38,9%
tìm hiểu kỹ về giá đất trong khu vực, 40% cho rằng có nắm bắt sơ qua về giá đất trong khu vực và có 21,1% không biết rõ về giá đất hay hiểu biết giá trong khu vực.
4.4.1.3. Đánh giá về quá trình thực hiện đấu giá a, Đánh giá quá trình thực hiện đấu giá
Với việc phải niêm yết công khai, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, QSDĐ đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện
theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp.
Bảng 4.17. Kết quả điều tra về quá trình thực hiệnđấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án
STT Câu hỏi Trả lời Số phiếu Tỷ lệ (%)
1 Mức độ công khai minh bạch trong quá trình đấu giá
Có 42 44,2
Tương đối 27 28,4
Không 23 24,2
Ý kiến khác 3 3,2
2 Mức độ VPPL trong đấu giá QSDĐ
Có 46 48,4
Không 21 22,1
Không biết 28 29,5
3 Mức độ hiểu biết PL về xử lý VPĐGQSDĐ
Có 23 23,2
Không 62 65,3
Ý kiến khác 10 10,5
Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra Số liệu điều tra ở bảng 4.17cho thấy, khi được hỏi: “theo anh chị mức độ công khai minh bạch thông tin trong quá trình đấu giá?” thì có 44,2% (42 người) trả lời là có, 28,4% (27 người) cho rằng thông tin tương đối công khai, minh bạch, 24,2% (23 người) cho rằng không công khai minh bạch thông tin đấu giá.
Người dân chưa nắm bắt được quy định về xử lý vi phạm trong đấu giá QSDĐ, đồng thời việc xử lý vi phạm chưa được thực hiện triệt để, chưa phát hiện vi phạm kịp thời, vì vậy hiện tượng vi phạm vẫn xảy ra phổ biến. Có 46/95 người được điều tra cho rằng có vi phạm trong đấu giá QSDĐ nhưng chỉ có 23/95 người biết về các quy định xử lý vi phạm trong đấu giá QSDĐ.
Như vậy, ta có thể nhận thấy công tác đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn có những hành vi chưa minh bạch, vẫn có bộ phận đầu cơ đất đai hoặc tham gia nhằm chia lợi nhuận từ việc thông thầu mà chưa thực sự có nhu cầu về đất ở.
b, Đánh giá trình độ chuyên môn của đấu giá viên
Quá trình tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất gồm: mở đầu cuộc đấu giá, đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc đấu giá QSDĐ; công bố danh sách những người đăng ký tham gia đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá; giới thiệu từng thửa đất đưa ra đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa
giữa các lần trả giá; trảlời các câu hỏi của người tham gia đấu giá; đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá trả giá. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho những người tham gia đấu giá. Đấu giá viên nhắc lại giá đã trả 3 lần nếu không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố kết quả đấu giá. Sau khi đấu giá viên công bố người trúng đấu giá QSDĐ thì được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua QSDĐ đấu giá. Diễn biến của cuộc đấu giá QSDĐ được ghi vào biên bản đấu giá, có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá, người ghi biên bản, một người tham gia đấu giá và người tham dự cuộc bán đấu giá. Kết quả điều tra đánh giá trình độ chuyên môn của đấu giá viên được thể hiện ở bảng 4.18.
Bảng 4.18. Kết quả điều tra đánhgiá trình độ chuyên môn của đấu giá viên
STT Câu hỏi Số phiếu Tỷ lệ (%)
1 Đấu giá viên có tiến hành đúng trình tự đấu giá QSDĐ
Có 52 54,7
Không 36 37,9
Không biết 7 7,3
2 Đánh giá trình độ chuyên môn của đấu giá viên
Cao 37 39,0
Trung bình 48 50,5
Thấp 10 10,5
Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra Từ số liệu bảng 4.18, thông qua việc khảo sát từ người dân tham gia đấu giá, khi được hỏi về việc: “Theo anh, chị đấu giá viên có tiến hành đúng trình từ đấu giá?” thì có 54,7% trả lời là có, 37,9% cho rằng là không đúng trình tự, bỏ qua một số bước như đọc tên người tham gia đấu giá, hay giới thiệu từng thửa đất đấu giá...
Có 7,3% số phiếu không biết, không để ý.
Việc đánh giá trình độ chuyên môn của đấu giá viên, có 39,0% đấu giá viên cho rằng đấu giá viên có trình độ chuyên môn cao, 50,5% đấu giá viên có trình độ chuyên môn trung bình và 10,5% đấu giá viên có trình độ chuyên môn thấp.
Nguyên nhân do đấu giá viên là những người ít được bồi dưỡng kỹ năng nghiệp vụ, nên mặc dù là những người có kinh nghiệm công tác song vẫn còn gặp nhiều lúng túng trong quá trình đấu giá.