4.4. Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Yên tại các điểm nghiên cứu giai đoạn 2010-2016
4.4.2. Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bảng 4.9 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 – 2016
Năm Đơn vị tính Thị trấn Phố Ràng Xã Bảo Hà Xã Kim Sơn Tổng
2010 Vụ 115 98 47 260
2011 Vụ 126 110 50 286
2012 Vụ 121 104 41 266
2013 Vụ 102 95 36 233
2014 Vụ 98 87 38 223
2015 Vụ 104 114 35 253
2016 Vụ 92 102 23 217
Tổng Vụ 758 710 270 1738
Sự phân hóa về phát triển kinh tế đã ảnh hưởng không nhỏ đến nhu cầu chuyển nhượng của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Bảo Yên.
Ở vùng có điều kiện phát triển kinh tế mạnh, đại diện là thị trấn Phố Ràng và xã Bảo Hà, từ 2010 - 2016 đã có 1468 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ, do giá đất cao, điều kiện buôn bán tốt, dân cư tập trung, giá trị sinh lời cao nên có số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở nhiều nhất (trong 3 xã, thị trấn nghiên cứu). Ở vùng dân cư nông thôn truyền thống đại diện là xã Kim Sơn, số lượng giao dịch ít nhất (270 trường hợp) do người dân ở đây chủ yếu phát triển nông nghiệp, đường sá đi lại khó khăn.
Tổng hợp phiếu điều tra ình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ thể hiện trong bảng 4.10, phụ lục 02a,02b.
Bảng 4.10 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2016
STT Chỉ tiêu đánh giá Đơn
vị
Thị trấn Phố Ràng
Xã Bảo Hà
Xã Kim Sơn
Tổng
1 Tổng số trường hợp chuyển
nhượng vụ 45 39 17 101
1.1 Đất ở 13 9 1 23
1.2 Đất nông nghiệp 32 30 16 78
2 Diện tích m2 47520,2 44685,3 29816 122021,5
3 Tình hình thực hiện QSDĐ vụ
3.1 Hoàn tất, tất cả các thủ tục 26 27 12 65
3.2 Có khai báo tại UBND xã 19 8 4 31
3.3 Giấy tờ viết tay có người làm
chứng 4 1 5
3.4 Giấy tờ viết tay
3.5 Không có giấy tờ cam kết 4 Thực trạng giấy tờ tại thời
điểm đó vụ
4.1 Giấy CNQSDĐ, QĐ giao đất,
cấp đất tạm thời 44 32 11 87
4.2 Giấy tờ hợp lệ khác 1 7 6 14
4.3 Không có giấy tờ
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Qua Kết quả điều tra 150 hộ gia đình cho thấy,trong giai đoạn từ năm 2010 - 2016 có 101 vụ chuyển nhượng; Trong đó có 23 vụ chiếm 22,77% chuyển nhượng đối với đất ở, 78 vụ chiếm 77,23% chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp. Lý do
của các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phần lớn là đầu tư mở rộng sản xuất nông nghiệp ngoài ra là đầu cơ kinh doanh bất động sản, vì nơi cư trú.
Đối với các trung tâm phát triển kinh tế- xã hội của huyện, nơi có quá trình phát triển nhanh các kiều kiện cơ sở hạ tầng so với các xã khác ngoài số hộ sống đơn thuần chỉ dựa vào sản xuất nông nghiệp, dân cư sinh sống còn nhờ vào sản xuất ngành nghề, buôn bán, dịch vụ,… nên số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2010 đến nay đều lớn và có mức độ ổn định.
Thị trấn Phố Ràng số lượng giao dịch là 45 vụ của cả thời kỳ. Trong đó đối với đất ở là 13 vụ, đất nông nghiệp 32 vụ. Đối với xã Bảo Hà có 39 vụ trong đó đất ở là 9 vụ, đất nông nghiệp 30 vụ. Đa số các hộ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp có nhu cầu sản xuất mở rộng trên quy mô lớn, đầu tư trang trại, dự án trồng rừng... Còn đối với đất ở, một phần là dùng để ở đơn thuần, phần còn lại để phục vụ kinh doanh, dịch vụ.
Đối với xã Kim Sơn kinh tế chủ yếu phụ thuộc vào sản xuất nông nghiệp thì trong 17 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ thì có tới 16 vụ là chuyển nhượng đất nông nghiệp, 1 vụ là đất ở. Mục đích chính là mở rộng sản xuất, canh tác tập chung, một số hộ có đất nhưng không có khả năng canh tách nên “bán đât” lấy vốn đầu tư kinh doanh dịch vụ.
Nhìn vào bảng 4.10 ta thấy số lượng người chuyển nhượng QSDĐ đã hoàn tất thủ tục theo quy định là rất cao với 65 trường hợp (chiếm 64,36% số trường hợp tham ra chuyển nhượng QSDĐ); có 35 trường hợp chỉ khai báo tại UBND; còn lại 5 trường hợp chuyển nhượng chỉ bằng giấy tờ viết tay có người làm chứng chiếm 4,95% số trường hợp tham ra chuyển nhượng. Điều này chứng tỏ đa số người dân đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Qua kết quả điều tra về những người đã thực hiện chuyển nhượng QSDĐ
tục khai báo hoặc chưa làm đầy đủ các thủ tục vẫn còn nhiều như sau:
-Tâm lý chung của người có đất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục sang tên lại phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và các chi phí trong quá trình làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính) thường là do người nhận chuyển nhượng phải chịu. Tuy nhiên theo Luật thuế chuyển QSDĐ thì cho đến trước ngày 31/12/1999, người có đất chuyển nhượng phải chịu các nghĩa vụ tài chính này, từ đó dẫn đến nhiều trường hợp chuyển nhượng không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kể từ ngày 01/01/2000, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ có hiệu lực thi hành đã cho phép người mua được đứng ra làm các thủ tục sang tên, thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng do công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa tốt nên nhiều trường hợp chuyển nhượng QSDĐ vẫn chưa biết tới quy định đã sửa đổi này.
- Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ còn rườm rà, phức tạp; người dân còn phải qua nhiều cửa (UBND cấp xã, UBND cấp huyện, cán bộ địa chính xã, Văn phòng ĐKQSD đất, phòng Tài nguyên và Môi Trường, chi cục thuế);
thời gian giải quyết một vụ việc còn kéo dài. Từ đó gây tâm lý ngại khai báo, ngại làm thủ tục chuyển quyền, sang tên.