4.4. Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Yên tại các điểm nghiên cứu giai đoạn 2010-2016
4.4.3. Đánh giá tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất
điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 – 2016
Năm Đơn vị
tính
Thị trấn Phố
Ràng Xã Bảo Hà Xã Kim Sơn Tổng
2010 Vụ 45 26 9 80
2011 Vụ 40 28 10 78
2012 Vụ 43 25 8 76
2013 Vụ 43 26 9 78
2014 Vụ 41 25 7 73
2015 Vụ 44 29 11 84
2016 Vụ 36 25 8 69
Tổng Vụ 292 184 62 538
Nguồn: Phòng tài nguyên môi trường huyện Bảo Yên
Thị trấn Phố Ràng là nơi diễn ra hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất nhiều nhất huyện cũng như ba điểm nghiên cứu. Do nhu cầu nhà ở cho học sinh, người lao động, cũng như nhu cầu thuê đất canh tác mở trang trại là tương đối nhiều. Trái ngược với thị trấn Phó Ràng là xã Kim Sơn, do nhu cầu nhà ở không cao, hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất diễn ra chủ yếu trên đất nông nghiệm, số vụ không nhiều.
Qua theo dõi tại huyện Bảo Yên, người sử dụng đất ở đang thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo các hình thức là xây dựng nhà ở với diện tích nhỏ có số lượng nhiều để cho thuê nhà trọ, xây dựng nhà cho các tổ chức kinh doanh thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, thuê đất nông nghiệp để sản suất nông nghiệp. Tuy nhiên, không có trường hợp cho thuê nhà đất nào đến đăng ký cho thuê QSDĐ theo quy định tại UBND huyện.
Theo Chi cục thuế huyện Bảo Yên, hàng năm huyện thất thu thuế nhà do các hộ gia đình có nhà cho thuê chưa tự giác kê khai nộp thuế, trừ một số ít trường hợp cho tổ chức kinh doanh làm trụ sở công ty thuê nhà đất. Người cho thuê nhà đất chỉ đến cơ quan thuế kê khai nộp tiền thuế cho thuê nhà đất khi tổ chức thuê nhà đất yêu cầu có hoá đơn, chứng từ đầu vào cho doanh nghiệp thuê nhà đất. Thực tế là không có biện pháp chế tài đủ mạnh của Nhà nước nên việc quản lý thu thuế cho thuê nhà đất rất khó khăn.
Qua điều tra 150 hộ gia đình, cá nhân tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010-2016 thì có 35 hộ đã từng cho thuê và đang thuê nhà đất để ở, sản xuất kinh doanh. Như vậy, chỉ có 23,33% số hộ được điều tra đã cho thuê và thuê nhà đất.
Diện tích cho thuê và nhận thuê trong thời kỳ là 69026,1 m2, loại đất cho thuê là đất ở là 7 vụ chiếm 20 % tổng số vụ cho thuê; đất nông nghiệp cho thuê 28 vụ chiếm có 80 %. Nơi có tỷ lệ cho thuê đất ở cao nhất là thị trấn Phố Ràng, địa phương này có nhiều doanh nghiệp vào đầu tư kinh doanh, mặt khác do điều kiện đặc thù vùng miền núi, học sinh phải đi xa để đến trường học nhất là các trường cấp 3 do vậy nhu cầu thuê, mở cửa hàng kinh doanh dịch vụ lớn, số vụ cho thuê cao. Chú yếu vẫn là cho thuê đất nông nghiệp để sản suất nông nghiệp. Những hộ cho thuê đất nông nghiệp là các hộ không còn nhu cầu sản xuất nông nghiệp, chuyển chỗ ở mới, chuyển sang làm ngành nghề khác. Giá thuê đất nông nghiệp được trả bằng thóc, thời gian thuê được tính theo vụ thường từ 1- 2 năm, một số hộ thuê đất để phát triển kinh tế trang trại thời gian thuê thường dài hơn từ 3-5 năm. Qua điều tra giá thuê đất nông nghiệp dao động từ 30-40 kg/sào/vụ. Nhưng
hiện nay sản xuất nông nghiệp chuyển đổi cây trồng là chủ yếu, nhiều hộ cho thuê không tính giá cho thuê do sản xuất không có lãi cao. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ ở 3 điểm nghiên cứu thể hiện ở bảng 4.12 và phụ lục 03
Bảng 4.12 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2016
STT Chỉ tiêu đánh giá Đơn
vị
Thị trấn Phố Ràng
Xã Bảo Hà
Xã Kim
Sơn Tổng
1 Tổng số trường hợp cho thuê vụ 20 12 3 35
1.1 Đất ở 5 2 7
1.2 Đất nông nghiệp 15 10 3 28
2 Diện tích m2 51529,6 12862,4 4634,1 69026,1
3 Tình hình thực hiện QSDĐ vụ
3.1 Hoàn tất, tất cả các thủ tục 8 7 1 16
3.2 Có khai báo tại UBND xã 12 5 2 19
3.3 Giấy tờ viết tay có người làm chứng
3.4 Giấy tờ viết tay
3.5 Không có giấy tờ cam kết 4 Thực trạng giấy tờ tại thời
điểm đó
vụ
4.1 Giấy CNQSDĐ, QĐ giao đất, cấp đất tạm thời
19 7 2 28
4.2 Giấy tờ hợp lệ khác 1 5 1 7
4.3 Không có giấy tờ
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Đối với các xã Bảo Hà và Kim Sơn, số vụ cho thuê QSDĐ ít hơn đối với thị trấn Phố Ràng. Tổng số cả thời kỳ thị trấn Phố Ràng có 20 vụ chiếm 57,14 %, 10 vụ đối với xã Bảo Hà chiếm 28,57 % của cả thời kỳ, lý do số vụ cho thuê ít là vì một phần người dân ở đây sống bằng nghề nông, số hộ gia đình chuyển hẳn sang nghề khác thì lại có sẵn đất có điều kiện thích hợp để kinh doanh dịch vụ.
Một số ít trường hợp cho thuê là các trường hợp gia đình không còn khả năng lao động hoặc lao động đi tìm việc làm tạm thời ở nơi khác, trong thời gian đi làm xa họ cho thuê ruộng mà không "bán" đi vì đề phòng trường hợp không thành công trong công việc mới họ có thể quay về để tiếp tục sản xuất.
Nhìn chung, các hộ gia đình có nhà cho thuê chưa tự giác kê khai nộp thuế, trừ một số trường hợp cho tổ chức kinh doanh làm trụ sở công ty hoặc phòng giao dịch của các ngân hàng thuê nhà đất. Người cho thuê nhà đất chỉ đến cơ quan thuế kê khai nộp tiền thuế cho thuê nhà đất khi tổ chức thuê nhà đất có hoá đơn, chứng từ đầu vào cho doanh nghiệp thuê nhà đất.
Qua phỏng vấn trực tiếp những người đã thực hiện cho thuê QSDĐ, các cán bộ địa chính xã và cơ quan địa chính huyện cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu làm cho số lượng những trường hợp cho thuê QSDĐ không khai báo như sau:
- Hầu hết các trường hợp cho thuê QSDĐ đều chỉ thực hiện trong thời gian ngắn, 1 năm hoặc vài năm, những người này cho rằng chỉ cần hai bên thoả thuận với nhau và hàng năm thực hiện đầy đủ các loại thuế, phí kinh doanh cho Nhà nước là được không cần làm thủ tục khai báo rườm rà.
- Đa số trường hợp các bên cho thuê và thuê nhà ở không muốn nộp bất kỳ khoản lệ phí nào với cơ quan Nhà nước (trốn thuế thuê nhà), do đó việc cho thuê chỉ dựa trên cơ sở tin tưởng nhau là chính mà không cần đến sự bảo hộ của Nhà nước. Ngoài ra còn do ý thức tuân thủ pháp luật của người dân còn kém, cũng như sự quản lý chưa được sát sao, chế tài xử phạt chưa đủ mạnh của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân tại huyện Bảo Yên thực hiện quyền cho thuê QSDĐ để đầu tư kinh doanh nhưng không thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và đăng ký theo đúng quy định. Ý thức pháp luật của người sử dụng đất chưa nghiêm ảnh hưởng lớn đến nguồn thu ngân sách Nhà nước, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Nhà nước cần có những quy định pháp luật với các chế tài xử phạt để nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng đất.