4.4. Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Yên tại các điểm nghiên cứu giai đoạn 2010-2016
4.4.6. Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 – 2016 được thể hiện trong bảng 4.17.
Bảng 4.17 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tại 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 – 2016
Năm Đơn vị
tính
Thị trấn Phố
Ràng Xã Bảo Hà Xã Kim Sơn Tổng
2010 Vụ 3 4 1 8
2011 Vụ 5 4 0 9
2012 Vụ 4 3 1 8
2013 Vụ 4 4 0 8
2014 Vụ 6 5 1 12
2015 Vụ 6 3 2 11
2016 Vụ 4 4 0 8
Tổng Vụ 32 27 5 64
Nguồn: Phòng tài nguyên môi trường huyện Bảo Yên Từ bảng 4.17 cho thấy: Thị trấn Phố Ràng có số trường hợp thế chấp nhiều nhất với 32 trường hợp (chiếm 50,00%), do nhu cầu về vay vốn để sản xuất kinh doanh là rất lớn. Ngoài ra cũng có những trường hợp người dân vay vốn để lấy tiền đầu tư bất động sản hoặc lấy vốn để đi xuất khẩu lao động.
Ở xã Bảo Hà trong giai đoạn điều tra có tổng số 27 trường hợp thế chấp, bảo lãnh (chiếm 42,19%), nhu cầu vay vốn của người dân cũng khá lớn. Ở xã Kim Sơn trong thời kỳ điều tra có tổng số 5 trường hợp thế chấp bằng giá trị QSDĐ (chiếm 7,81%), chỉ có một số ít các hộ là tham gia sản xuất kinh doanh dịch vụ tạp hóa, xây dựng nhà xưởng nên mới cần phải vay vốn để sản xuấ
Kết quả điều tra 150 hộ gia đình, cá nhân có 27 hộ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh. Trong đó 100% là các hộ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng đất ở. Việc đăng ký thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được thể hiện tại bảng 4.18 và phụ lục 06a, 06b.
Bảng 4.18 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ theo 03 điểm nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2016
STT Chỉ tiêu đánh giá Đơn
vị Thị trấn
Phố Ràng Xã Bảo
Hà Xã Kim
Sơn Tổng
1 Tổng số trường hợp thế chấp vụ 12 11 4 27
1.1 Đất ở 12 11 4 27
1.2 Đất nông nghiệp
2 Diện tích m2 2094 2829,8 1580 6503,8
3 Tình hình thực hiện QSDĐ vụ
3.1 Hoàn tất, tất cả các thủ tục 8 8 4 20
3.2 Có khai báo tại UBND xã 4 3 7
3.3 Giấy tờ viết tay có người làm chứng
3.4 Giấy tờ viết tay
3.5 Không có giấy tờ cam kết 4 Thực trạng giấy tờ tại thời
điểm đó vụ
4.1 Giấy CNQSDĐ, QĐ giao đất,
cấp đất tạm thời 11 10 4 25
4.2 Giấy tờ hợp lệ khác 1 1 2
4.3 Không có giấy tờ
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra Từ bảng tổng hợp cho thấy, số trường hợp thế chấp ở thị trấn Phố Ràng là 12 vụ (chiếm 44,44 % tổng số vụ), xã Bảo Hà có 11 vụ (chiếm 40,74 % tổng số vụ), xã Kim Sơn có 4 vụ (chiếm 14,82 % tổng số vụ). Ở thị trấn Phố Ràng và xã Bảo Hà đa số các hộ kinh doanh buôn bán, các hộ làm nghề phụ đều sử dụng QSDĐ để thế chấp vay vốn hàng năm. QSDĐ thực sự đóng vai trò như là một nguồn vốn quan trọng trong công việc sản xuất kinh doanh của họ. Hầu hết các trường hợp thế chấp tại các xã đều có thời hạn thế chấp từ 6 tháng - 1 năm hoặc
1-3 năm, số trường hợp còn lại thế chấp từ 3 năm trở lên. Do yêu cầu của việc đăng ký giao dịch đảm bảo, giấy tờ thế chấp tại các điểm nghiên cứu hầu hết đều có GCNQSDĐ ( thị trấn Phố Ràng có 11 trường hợp, xã Bảo Hà có 10 trường hợp, xã Kim Sơn có 4 trường hợp). Và có 20 vụ (chiếm 74,07 % số vụ) hoàn tất cả các thủ tục. Số còn lại là 7 có báo với cơ quan Nhà nước (chiếm 25,93 %).
Ở xã Kim Sơn người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp hoặc buôn bán nhỏ lẻ nên họ ít sử dụng đến quyền thế chấp bằng QSDĐ, chỉ có 4 vụ chiếm 14,82 % tổng số vụ cả thời kỳ tại 3 điểm nghiên cứu. Ở xã này, những hộ sử dụng QSDĐ để thế chấp chủ yếu là những hộ cần tiền để phát triển sản xuất, kinh doanh buôn bán của mình, thời hạn thế chấp ngắn từ 1-3 năm. Toàn bộ số trường hợp thế chấp đã có Giấy CNQSDĐ và hoàn tất thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước.
Việc quy định phải đăng ký thế chấp tại Phòng Tài nguyên và môi trường từ năm 2005 đến nay đã có tác dụng quản lý được việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất với Ngân hàng. Cơ quan Nhà nước là người đứng giữa đảm bảo phần pháp lý cho các bên, nên hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất không đăng ký khai báo. Người sử dụng đất được bảo đảm pháp lý về quyền lợi với thửa đất của mình.
Đối với quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ do yêu cầu bắt buộc là phải có sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào hồ sơ xin thế chấp mới được các tổ chức tín dụng cho vay vốn nên tỷ lệ số vụ không đăng ký khai báo là thấp nhất và có xu hướng giảm dần qua các giai đoạn. Các vụ thế chấp, bảo lãnh mà không khai báo là những trường hợp thế chấp vay vốn của tư nhân. Mặc dù lãi suất vay của tư nhân cao hơn so với các tổ chức tín dụng nhưng thủ tục đơn giản, nhanh chóng hơn và không nhất thiết phải có GCNQSDĐ nên người dân vẫn thế chấp để vay vốn.
Những hộ sử dụng quyền thế chấp, bảo lãnh hầu hết là những hộ sản xuất ngành nghề hoặc kinh doanh dịch vụ cần vốn để làm ăn. Việc thế chấp QSDĐ để vay vốn sản xuất kinh doanh là hoạt động thường xuyên, liên tục và không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Hoạt động đăng ký thế chấp QSDĐ trong thời gian qua trên địa huyện đạt được kết quả nhất định. Tuy nhiên, việc tổ chức triển khai thực hiện các văn bản về đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn huyện vẫn còn chưa đồng bộ, dẫn đến chồng chéo trong quá trình thực hiện, đó là:
- Sự chồng chéo, mâu thuẫn trong những văn bản luật, theo quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai nhưng theo quy định của Luật Công chứng thì đối tượng của hợp đồng, tài sản khi công chứng phải có thật.
- Theo quy định, một tài sản có thể được dùng bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai, Nghị định số 181/2004/NĐ- CP và Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT, hồ sơ yêu cầu đăng ký phải có Giấy chứng nhận QSDĐ. Trong thực tế ngay từ khi thực hiện nghĩa vụ bảo đảm lần đầu thì các Giấy chứng nhận buộc phải giao bản chính, các ngân hàng thương mại giữ Giấy chứng nhận gốc, nên các bên trong giao dịch bảo đảm tiếp theo không thể đáp ứng điều kiện về hồ sơ yêu cầu đăng ký theo quy định nêu trên; do vậy, các giao dịch bảo đảm tiếp theo hầu như không thể thực hiện được trên thực tế.