2.2. Những giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp
2.2.1. Tháo gỡ vướng mắc trong việc xác định tư cách chủ thể của hợp đồng thế chấp
- Qua những bất cập được phân tích ở trên, để giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp của hộ gia đình được chặt chẽ, hạn chế vướng mắc thì địi hỏi trước hết phải hồn thiện quy định về chủ thể hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự năm 2005. Trong Bộ luật Dân sự năm 2005 vẫn thiếu những tiêu chí xác định tư cách chủ thể của hộ gia đình. Do đó, quy định về chủ thể hộ gia đình trong pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp cần làm rõ các nội dung sau: Hộ gia đình được xác định theo giấy tờ giao đất hay sổ hộ khẩu của cơ quan cơng an cấp? Hộ gia đình nào là chủ thể của quan hệ dân sự nói chung và quan hệ thế chấp nói riêng? Chủ hộ gia đình được xác lập theo những thủ tục nào? Thành viên của hộ gia đình được xác định theo những căn cứ và tiêu chí nào? Trong trường hợp nào thì chủ hộ gia đình được phép nhân danh hộ gia đình tham gia giao dịch thế chấp? Điều kiện nào thì tài sản của hộ gia đình được chấp nhận là tài sản thế chấp? Chủ hộ và các thành viên của hộ phải chịu trách nhiệm dân sự như thế nào trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp không đủ để thu hồi nợ?
Bên cạnh đó để tránh tình trạng khơng thống nhất trong cách hiểu và vận dụng tùy tiện trong thực tiễn về việc xác định tư cách chủ thể của hộ gia đình trong quan hệ thế chấp, có thể nghiên cứu áp dụng giải pháp là ban hành một văn bản quy định các trình tự cụ thể về việc giải quyết các giao dịch liên quan đến tài sản chung của hộ gia đình.
- Pháp luật cần có những điều chỉnh hợp lý các quy định không phù hợp, mâu thuẫn giữa các văn bản pháp luật khác nhau. Cụ thể, quy định tại khoản 7 điều 113 Luật Đất đai năm 2003 về hạn chế mục đích sử dụng tiền vay có được từ việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình chỉ nên áp dụng đối với đất nơng nghiệp do Nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình khơng thu tiền sử dụng đất; mà khơng áp dụng đối với các loại đất khác mà cá nhân, hộ gia đình dùng tiền của mình để trả khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Quy định như vậy vừa giải quyết được thực tế tình trạng hiện nay nhiều các nhân, hộ gia đình thế chấp đất nông nghiệp (do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất) để vay tiền tiêu dùng rồi khơng có khả năng trả nợ dẫn đến việc mất đất sản xuất, khơng cịn chỗ ở, vừa khắc phục được sự xung đột pháp lý với quy định tại điểm c khoản 2 điều 121 Luật Đất đai năm 2003 về quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Nhằm đảm bảo quyền lợi cho tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần nghiên cứu kiến nghị với cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền xem xét, chỉnh sửa những quy định của pháp luật nói trên17 để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn cho các tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại tại ngân hàng. Qua đó, Nhà nước sẽ bảo đảm quyền bình đẳng giữa những người sử dụng đất thuê, và thuê lại trong khu cơng nghiệp góp phần tạo điều kiện cho các tổ chức kinh tế thuê lại đất vay được vốn ngân hàng phục vụ cho việc sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
2.2.2. Về tài sản thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay, tài sản hình thành trong tương lai
Để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch pháp luật cần quy định rõ loại đất không được thế chấp. Luật đất đai năm 2003 quy định khá rắc rối, phức tạp tại điều 110, 111, 112, 113, 119 về các loại đất được phép thế chấp. Tuy nhiên, rất khó phân biệt được những trường hợp nào khơng được phép thế chấp. Vì vậy cần quy định rõ các loại đất không được thế chấp, cụ thể:
+ Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;
+ Đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất từ ngày 01/07/2004 trở đi; đất thuê trước ngày 01/07/2004 mà thời hạn đã trả trước tiền thuê đất còn lại dưới 5 năm; đất thuê cảng hàng không, sân bay; đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;
+ Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
+ Các loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ ngân sách với Nhà nước; trừ trường hợp được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính;
+ Đất của cơ sở tơn giáo, cộng đồng dân cư;
+ Đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn; + Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các cơng trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các cơng trình cơng cộng khác khơng nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền;
17
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến dộ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.