1.5. Các điều khoản cơ bản trong hợp đồng thế chấp
1.5.4. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp
Xét về nguyên tắc giao dịch, hợp đồng thế chấp được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Hợp đồng thế chấp phải lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng. Khi lập thành văn bản riêng thì hợp đồng thế chấp được xem là hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng tín dụng là hợp đồng chính, do đó hiệu lực của hợp đồng thế chấp bị ảnh hưởng bởi hiệu lực của hợp đồng tín dụng.
Đối với những hợp đồng thế chấp mà pháp luật quy định bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm thì kể từ thời điểm đăng ký, giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba theo khoản 1 điều 11 Nghị định 163/NĐ - CP. Việc đăng ký có giá trị trong 5 năm kể từ ngày đăng ký, trừ trường hợp các bên có yêu cầu xóa đăng ký trước thời hạn hoặc có yêu cầu đăng ký gia hạn. Như vậy trừ các trường hợp pháp luật có quy định riêng về thời điểm giao dịch có hiệu lực, hợp đồng thế chấp dù khơng đăng ký, không công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý nhưng nó chỉ có giá trị pháp lý với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm.
Tóm lại, đăng ký giao dịch bảo đảm là một chứng cứ pháp lý quan trọng để giao dịch đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, là một hình thức để cơng khai hóa tình trạng của tài sản đối với người thứ ba và có ý nghĩa trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp.
Trước đây, Nghị định 165/1999/NĐ - CP (đã hết hiệu lực) có quy định trường hợp nếu hợp đồng thế chấp là điều kiện có hiệu lực của nghĩa vụ trả nợ thì khi hợp đồng thế chấp bị tun là vơ hiệu thì hợp đồng tín dụng sẽ vơ hiệu cùng với sự vơ hiệu của hợp đồng thế chấp và hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu là không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập và các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Quy định này đã tạo kẽ hở cho khách hàng vay lợi dụng, đồng thời ảnh hưởng đến quyền lợi của ngân hàng. Bởi vì khi ngân hàng kịp nhận ra hợp dồng thế chấp vơ hiệu thì bên đi vay đã có được một khoảng thời gian “chiếm dụng vốn” và lúc này khả năng bảo tồn, thu hồi vốn của ngân hàng là khơng cao, nhất là khi khách hàng khơng có thiện chí hợp tác để hồn thiện thủ tục đăng ký. Rõ ràng ngân hàng mất hẳn lợi thế nếu vụ việc lại được đưa ra khởi kiện tại tịa án có thẩm quyền, vì lúc này bên đi vay chỉ cần trả vốn gốc chứ khơng cần trả lãi vay và có quyền yêu cầu được nhận lại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản thế chấp.
Nghị định 163/2006/NĐ - CP đã khắc phục được nhược điểm này bằng cách quy định hợp đồng thế chấp vô hiệu không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của nghĩa vụ được bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác (khoản 2 điều 15). Cịn nếu hợp đồng tín dụng bị vơ hiệu mà các bên tham gia giao kết hợp đồng chưa thực hiện hợp đồng đó
thì giao dịch bảo đảm thế chấp tài sản chấm dứt; còn nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác
Đối với những hợp đồng thế chấp mà pháp luật yêu cầu phải công chứng, chứng thực mà không phải đăng ký thì hiệu lực của hợp đồng được xác định kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực. Văn bản cơng chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên tham gia hợp đồng; trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của mình thì ngân hàng có quyền u cầu Tồ án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Nói chung, xác định đúng hiệu lực của hợp đồng thế chấp có vai trị rất quan trọng trong việc xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, phát hiện sự vô hiệu của hợp đồng.