2.2. Những giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp
2.2.3. Về công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp
a) Để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia quan hệ thế chấp thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp một cách nhanh chóng, chính xác, các cơ quan chức năng có thẩm quyền cần có văn bản hướng dẫn rõ ràng, thống nhất quy định của pháp luật. Cụ thể:
- Cần sửa đổi quy định của Luật Đất đai năm 2003 để tạo sự thống nhất với quy định của Luật Công chứng năm 2006 trong việc quy định thẩm quyền công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền trên đất của cơ quan công chứng nhà nước và văn phịng cơng chứng. Qua đó nhằm tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa hai cơ quan cơng chứng nhằm mục đích phục vụ tốt nhu cầu của xã hội, và xóa bỏ sự phân biệt quyền lợi của hai cơ quan này.
- Cần thống nhất quy định giữa Luật Đất đai năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005 để tránh sự chồng chéo về thẩm quyền giữa Uỷ ban nhân dân cấp xã và Uỷ ban nhân dân cấp huyện trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân cơng chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở tại đô thị.
- Đề nghị Bộ Tư pháp quy định rõ: chỉ cần công chứng 1 lần cho hợp đồng thế chấp đảm bảo cho các khoản vay của cùng một khách hàng tại một ngân hàng phát sinh trong một khoảng thời gian xác định với tổng giá trị khoản vay xác định đã được quy định trong hợp đồng thế chấp, để giảm bớt chi phí, thời gian, cơng sức cho các bên tham gia quan hệ thế chấp.
- Pháp luật nên có quy định chung thống nhất giữa Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật các Tổ chức tín dụng và Nghị định 163/2006/NĐ - CP về trường hợp thế chấp tài sản có giá trị nhỏ hơn giá trị một nghĩa vụ.
- Cần nâng cao trình độ chun mơn cho cán bộ tư pháp xã để đảm bảo hiệu quả cơng việc và hạn chế tình trạng khách hàng, các bên tham gia giao dịch lợi dụng để cơng chứng, chứng thực những hợp đồng có nội dung khơng phù hợp với quy định của pháp luật.
- Đối với trường hợp công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có văn bản hướng dẫn cụ thể các điều kiện, quy trình, thủ tục để tạo ra sự thống nhất giữa các cơ quan cơng chứng. Qua đó tạo điều kiện thuận lợi, giúp cho các bên tham gia giao dịch giảm thiểu những khó khăn khi tiến hành cơng chứng hợp đồng thế chấp do các quy định khơng rõ ràng,
cịn nhiều thiếu sót, bất cập của pháp luật nên gây ra cách hiểu, cách áp dụng khác nhau giữa các cơ quan công chứng.
b) Để mở rộng phạm vi, tác dụng của biện pháp bảo đảm, tạo cơ hội thúc đẩy hơn nữa hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, bảo đảm cho các quy định pháp luật về nội dung được thực thi trên thực tế, địi hỏi quy định về mơ tả tài sản bảo đảm trong quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm phải ở mức độ hợp lý. Theo đó, việc mơ tả tài sản bảo đảm ở mức độ chung là thích hợp, miễn là sự mơ tả tài sản đó khơng gây nên sự nhầm lẫn. Tuy nhiên, đối với một số loại tài sản đặc thù như ôtô, tàu bay, tàu biển đã đăng ký sử dụng thì việc mơ tả tài sản cần phải được ghi rõ số sêri để đảm bảo mặc định hóa tài sản được dùng làm bảo đảm. Phương thức quy định này sẽ bảo đảm vừa mở rộng được việc dùng tài sản trong giao dịch bảo đảm, vừa bảo đảm được tính xác thực trong trường hợp cần thiết để đảm bảo quyền lợi của chủ nợ.
- Pháp luật cần làm rõ hậu quả pháp lý của cả hai cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, đó là đăng ký bắt buộc và đăng ký tự nguyện. Giao dịch bảo đảm thuộc trường hợp bắt buộc đăng ký nếu không được đăng ký sẽ bị coi là vơ hiệu, vì thứ tự ưu tiên thanh tốn đã khơng được xác lập. Do đó, ngân hàng nhận bảo đảm bằng tài sản thế chấp khơng được ưu tiên thanh tốn từ tài sản đó. Đối với những trường hợp đăng ký tự nguyện, theo quy định trên, dù được đăng ký hay khơng thì quyền lợi của các bên trong giao dịch bảo đảm cũng được pháp luật bảo vệ như nhau. Nhưng như thế thì vẫn khơng giải quyết được vấn đề xác định ưu tiên thanh toán giữa các ngân hàng cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản mà người thì đăng ký, người thì không. Trong trường hợp này không thể cho rằng giao dịch bảo đảm đã đăng ký thì được ưu tiên hơn vì họ đã xác lập được thứ tự ưu tiên thanh tốn của mình. Cịn giao dịch bảo đảm không đăng ký, dù pháp luật khơng bắt buộc, thì lại có vị trí thanh tốn thấp hơn. Có lẽ, cách giải quyết tốt nhất là quy định mọi giao dịch bảo đảm đều phải được đăng ký để xác định vị trí ưu tiên thanh tốn khi xử lý tài sản bảo đảm.
- Về hiệu lực đăng ký nên chăng pháp luật quy định như sau: giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ ngày đăng ký đến khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên có yêu cầu xóa đăng ký trước thời hạn.
- Để tạo ra sự thống nhất trong hệ thống cơ quan đăng ký thì vấn đề đặt ra là cần kiện tồn mơ hình tổ chức hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng giảm bớt đầu mối các cơ quan đăng ký, tiến tới tổ chức đăng ký tập trung vào một hệ thống thuộc tư pháp vì thực chất đăng ký giao dịch bảo đảm là hoạt động tư pháp.