Hợp đồng thế chấp được thiết lập trên cơ sở thỏa thuận của ngân hàng và khách hàng vay. Các bên tham gia quan hệ thế chấp thể hiện ý chí của mình thơng qua những
12
điều khoản được ghi nhận trong hợp đồng. Tuy vậy, không phải lúc nào các bên tham gia quan hệ cũng thực hiện đúng và đủ quyền và nghĩa vụ của mình chính vì vậy mà tất cả hợp đồng đều tiềm ẩn tranh chấp. Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thế chấp có thể do những nguyên nhân sau:
- Do một bên trong quan hệ thế chấp vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng. Có thể là vi phạm nghĩa vụ trả nợ, trả lãi, hay sử dụng vốn vay sai mục đích vay vốn được thỏa thuận trong hợp đồng…
- Tranh chấp phát sinh từ việc thực hiện hợp đồng. Ví dụ như bên thế chấp đã bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp khơng phải là hàng hóa ln chuyển trong q trình sản xuất, kinh doanh mà khơng được sự đồng ý của ngân hàng.
Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận cho nên trong nội dung của hợp đồng thế chấp các bên tham gia quan hệ có thể thỏa thuận, thương lượng cách thức giải quyết, cơ quan có thẩm quyền giải quyết…và các vấn đề khác liên quan đến việc giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thế chấp, nhưng các thỏa thuận này không được trái với các quy định của pháp luật. Khi có tranh chấp xảy ra thì các bên có thể dựa vào những điều khoản đã thỏa thuận, thương lượng để giải quyết. Cịn nếu trong trường hợp các bên khơng thỏa thuận phương thức giải quyết tranh chấp trong hợp đồng thì khi có tranh chấp xảy ra các bên có thể yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết. Phương thức giải quyết bằng Trọng tài sẽ được lựa chọn nếu các bên có thỏa thuận.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Hoạt động tín dụng ngân hàng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, cho nên việc quy định các biện pháp bảo đảm tiền vay nói chung và biện pháp thế chấp nói riêng có vai trị rất quan trọng trong việc giảm thiểu những rủi ro đó. Thế chấp tài sản được sử dụng như một công cụ pháp lý tạo sự an tồn và thúc đẩy hoạt động tín dụng phát triển. Các vấn đề lý luận được trình bày ở Chương 1 đã phần nào khái quát được những nội dung cơ bản của biện pháp thế chấp tài sản nói chung và hợp đồng thế chấp trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng nói riêng. Từ đó, giúp cho các chủ thể tham gia vào quan hệ thế chấp trong hoạt động ngân hàng có cách nhìn chính xác và vận dụng được các quy định của pháp luật vào những trường hợp cụ thể một cách hiệu quả. Đồng thời thông qua những vấn đề lý luận nghiên cứu ở Chương 1 để thấy được những vướng mắc cần tháo gỡ trong quy định của pháp luật từ đó đề xuất một số kiến nghị để giải quyết.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TRONG LĨNH VỰC TÍN DỤNG NGÂN
HÀNG
2.1. Thực tiễn ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp tại các tổ chức tín dụng 2.1.1. Việc xác định chủ thể trong quan hệ hợp đồng thế chấp
Hoạt động ngân hàng là hoạt động chứa đựng rủi ro cao. Vì vậy để bảo vệ mình và hạn chế rủi ro thì một trong những biện pháp mà ngân hàng áp dụng là tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan một cách triệt để. Tuy nhiên, các quy định pháp luật hiện nay còn rất nhiều bất cập, chồng chéo, nên trong một số trường hợp chính sự tn thủ đó của ngân hàng đã vơ hình chung trở thành rào cản cho một số chủ thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Cụ thể:
a) Hộ gia đình
Hộ gia đình là một trong những đối tượng được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Theo đó, hộ gia đình có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên mảnh đất được giao, trong đó có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn ở ngân hàng. Tuy nhiên, để thực hiện được quyền này, hộ gia đình đang gặp khơng ít khó khăn do pháp luật chưa quy định rõ ràng về cách thức xác định hộ gia đình, tư cách pháp lý của các thành viên hộ gia đình.
- Tại điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành
viên có tài sản chung cùng đóng góp cơng sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”. Như vậy,
khái niệm hộ gia đình được Bộ luật Dân sự năm 2005 đưa ra là một khái niệm rất chung chung dễ dẫn đến những cách hiểu và vận dụng khác nhau. Có thể nói Bộ luật Dân sự năm 2005 không dựa vào không gian, huyết thống như quy định của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 mà đã lấy tiêu chí tài sản và cơng sức đóng góp (“các thành viên có
tài sản chung cùng đóng góp cơng sức để hoạt động kinh tế chung”) là cơ sở để hình
thành hộ gia đình và là điều kiện để trở thành thành viên hộ gia đình. Nói cách khác, Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ căn cứ vào yếu tố tài sản chứ không căn cứ vào yếu tố nhân thân khi xác định thành viên hộ gia đình. Do vậy, người chưa thành niên, người bị hạn chế hay mất năng lực hành vi dân sự có thể thơng qua người đại diện hoặc giám hộ để đóng góp tài sản và trở thành thành viên của hộ gia đình.
Trên thực tế, các cơ quan công chứng thường căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên của hộ gia đình. Tuy nhiên, chỉ căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định các thành viên của hộ gia đình là chưa chính xác vì khơng có cơ sở để đảm bảo rằng chỉ có
những người ghi tên trong sổ hộ khẩu mới là thành viên của hộ gia đình. Hơn nữa, Nhà nước khó mà quản lý, kiểm sốt tốt sổ hộ khẩu bởi vì việc tách, nhập hộ khẩu thơng qua các thủ tục hành chính hiện nay rất dễ dàng. Một điểm cần quan tâm khác là nếu dựa vào sổ hộ khẩu để xác định các thành viên của hộ gia đình và xác định đồng sở hữu chủ đối với tài sản chung của hộ gia đình thì khơng chính xác. Ví dụ có nhiều trường hợp vợ chồng không đăng ký trong cùng một sổ hộ khẩu, trong khi đó Luật Hơn nhân gia đình năm 2000 tại điều 27 quy định rằng, tài sản hình thành trong thời kỳ hơn nhân là tài sản chung của vợ chồng trừ khi vợ/chồng chứng minh được tài sản riêng. Theo quy định trên của Luật Hơn nhân và gia đình năm 2000 thì mặc dù khơng có tên trong sổ hộ khẩu nhưng người vợ hoặc chồng của người là thành viên của hộ gia đình vẫn có quyền đồng sở hữu tài sản chung của hộ gia đình. Vì vậy khi định đoạt tài sản chung của hộ gia đình mà chỉ có ý chí của các thành viên hộ gia đình ghi nhận trong sổ hộ khẩu thì sẽ khơng đủ mà cần phải có ý chí của vợ hoặc chồng của người đó. Mặt khác, khái niệm về hộ gia đình với tư cách là chủ thể tham gia quan hệ dân sự theo quy định của Luật Đất đai năm 2004, Bộ luật Dân sự năm 2005 với khái niệm hộ gia đình trong việc quản lý hộ khẩu, hộ tịch được quy định trong Luật cư trú năm 2006 là khơng đồng nhất.
Ngồi ra, Bộ luật Dân sự năm 2005 còn đưa ra một tiêu chí để xác định năng lực chủ thể của hộ gia đình đó là mục đích sử dụng vốn hoặc lĩnh vực hoạt động sản xuất, kinh doanh của hộ gia đình. Theo quy định tại khoản 2 điều 9 Luật Đất đai năm 2003 thì: “hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc công nhận quyền sử
dụng đất, nhận quyền sử dụng đất” và Mục 3 Chương IV Luật Đất đai năm 2003 quy
định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình khi sử dụng đất, trong đó, có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, theo tinh thần tại điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì năng lực chủ thể của hộ gia đình bị hạn chế đó là hộ gia đình chỉ có quyền xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự thuộc các lĩnh vực mà hộ gia đình đó đang hoạt động sản xuất, kinh doanh (“nông, lâm, ngư nghiệp
hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định”).
- Bên cạnh đó một số quy định của pháp luật Dân sự và pháp luật Đất đai không thống nhất cũng gây nhiều khó khăn cho việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng của hộ gia đình. Cụ thể:
+ Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ - CP quy định, hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình “phải được tất cả các thành
viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự”. Trong khi đó, Bộ luật Dân sự
năm 2005 tại điều 109 lại quy định: “Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản
chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý, đối với các tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng
ý.” Như vậy, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia
đình trong đó có việc thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn, pháp luật yêu cầu các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên của hộ gia đình phải ký tên trên hợp đồng thế chấp. Nhưng thực tế do chưa có văn bản pháp luật nào quy định về cách thức xác định hộ gia đình với tư cách là chủ thể của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai cụ thể là xác định thời điểm hình thành, thủ tục công nhận, điều kiện tồn tại, thời điểm chấm dứt…cũng như việc xác định tư cách để trở thành thành viên của hộ gia đình khơng được luật hóa nên đã gây rất nhiều lúng túng cho ngân hàng, các bên tham gia giao dịch và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan. Hơn nữa, quy định này đã làm cho chủ hộ mất rất nhiều thời gian để thuyết phục các thành viên của hộ đồng ý ký vào văn bản để thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng.
+ Theo quy định tại khoản 7 điều 113 Luật Đất đai năm 2003, hộ gia đình, cá nhân chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh tại tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2005 không hạn chế chủ thể được nhận thế chấp quyền sử dụng đất và cho phép các bên thỏa thuận về mục đích vay vốn. Do đó, quy định này đã hạn chế quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình một cách bất hợp lý, đồng thời, trái với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005. Mặt khác nó cịn bộc lộ sự mâu thuẫn với quy định tại điểm c khoản 2 điều 121 Luật Đất đai năm 2003 và tạo ra sự phân biệt đối xử giữa người Việt Nam trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Quy định như vậy đã phần nào hạn chế nhu cầu vay vốn phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng chính đáng của người dân trong nước, gây cản trở chính sách kích cầu của Nhà nước.
b) Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp
Một điểm bất hợp lý khác của Luật Đất đai năm 2003 đó là đã khơng cho phép tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp được thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại của doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp (sau đây viết tắt bằng cụm từ DNĐTXDKDKCHTKCN) tại ngân hàng để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh mà khơng có sự phân biệt trong việc được hưởng quyền giữa tổ chức kinh tế thuê lại đất trả tiền hàng năm với tổ chức kinh tế thuê lại đất trả tiền cho nhiều năm (thời hạn trả tiền thuê đất còn lại từ 5 năm trở lên). Vì thế, trong mọi trường hợp tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp đã đầu tư, xây dựng nhà xưởng và các bất động sản khác gắn liền với đất thuê lại chỉ có quyền thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng (điều 111 Luật Đất đai năm 2003). Quy định như vậy đã hạn chế quyền thế chấp quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp một cách bất hợp lý, mà lẽ ra họ được hưởng nếu như thuê đất trực tiếp của Nhà nước, cho dù, tổ
chức kinh tế này đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người thuê lại đất đối với bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
Trên thực tế hiện nay, một số tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp đã trả tiền thuê lại đất cho DNĐTXDKDKCHTKCN trong nhiều năm, thậm chí đã trả cho cả thời gian thực hiện dự án.Trong khi đó DNĐTXDKDKCHTKCN chỉ trả tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước, cho dù họ đã thu trước tiền thuê lại đất của các tổ chức kinh tế trong nhiều năm. Như vậy, nếu xét về thời hạn thuê đất đã trả tiền trước thì các tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu cơng nghiệp có quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại và/hoặc tài sản gắn liền với đất để vay vốn ngân hàng theo quy định của Luật Đất đai năm 2003. Song do không trực tiếp thuê đất của Nhà nước trong khu công nghiệp, mà thuê lại của DNĐTXDKDKCHTKCN nên tổ chức kinh tế thuê lại đất không được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay của ngân hàng tại khoản 1 điều 111 Luật Đất đai năm 2003. Do vậy, trong thời gian qua khi làm thủ tục vay vốn tại ngân hàng có cam kết thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp, các tổ chức kinh tế thuê lại đất không thể thực hiện được thủ tục công chứng và đăng ký theo quy định tại Điều 130 của Luật Đất đai năm 2003. Bởi vì phịng cơng chứng và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đưa ra lý do là Luật Đất đai năm 2003 không quy định về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của những tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp. Tóm lại, quy định như vậy là chưa phù hợp với thực tế và chưa bảo đảm được quyền lợi của người thuê lại đất trong khu cơng nghiệp vì những lý do sau đây:
Thứ nhất, khi thuê lại đất của DNĐTXDKDKCHTKCN, tổ chức kinh tế thuê
lại đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời điều chỉnh diện tích đất tương ứng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đấy cấp cho DNĐTXDKDKCHTKCN. Do đó diện tích đất th lại đã thuộc quyền sử dụng của tổ chức kinh tế thuê lại đất kể từ ngày bên thuê lại hoàn thiện các thủ tục thuê lại đất theo quy định của pháp luật và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, trường hợp DNĐTXDKDKCHTKCN đã trả tiền thuê đất cho Nhà
nước trong nhiều năm hoặc thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, thì đương nhiên, doanh nghiệp này được thế chấp quyền sử dụng đất thuê để vay vốn tại