Trong cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn của các cá nhân, tổ chức cần được xem xét, giải quyết kịp thời nhằm bảo đảm cơ hội kinh doanh của khách hàng. Để đáp ứng được yêu cầu này, bên cạnh việc các ngân hàng khơng ngừng cải cách hành chính theo hướng đơn giản thủ tục, hồ sơ và rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ vay vốn thì hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động cho vay vốn của ngân hàng cũng cần được sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới cho phù hợp với thực tế và tình hình mới. Tuy nhiên, sự bất cập của pháp luật đã làm cho ngân hàng gặp nhiều khó khăn trong q trình mở rộng cho vay có bảo đảm bằng tài sản. Vì vậy, ngân hàng khơng chỉ mất nhiều thời gian để xem xét, giải quyết hồ sơ vay vốn mà cịn có thể phải gánh chịu những rủi ro tiềm ẩn về vốn vay do phải thu nợ trước hạn và khơng có khả năng thu hồi được nợ đến hạn. Trong thực tế, việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của các ngân hàng cũng gặp rất nhiều vướng mắc:
- Về xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận giữa ngân hàng và bên thế chấp, Nghị định 163/2006/NĐ - CP đã quy định nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm thực hiện theo thỏa thuận của các bên, nếu khơng có thỏa thuận thì tài sản thế chấp sẽ được bán đấu giá. Tuy nhiên, trong thực tế việc ngân hàng tự xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận còn gặp rất nhiều khó khăn do các trình tự, thủ tục xử lý còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên thế chấp, người thứ ba giữ tài sản, ngân hàng chưa được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm trong khuôn khổ pháp luật. Việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và nhà ở đặc biệt gây khó khăn cho ngân hàng. Trước hết, bản thân các quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 không thống nhất về phương thức xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp các bên khơng có thỏa thuận. Luật Đất đai năm 2003 tại điều 130 quy định nếu không xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng thì ngân hàng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp hoặc yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Trong khi đó, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định nếu không thỏa thuận về phương
thức xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, ngân hàng có quyền khởi kiện tại Tịa án nhân dân có thẩm quyền (điều 721). Mặt khác, thủ tục xử lý tài sản thơng qua khởi kiện tại Tịa án cịn chậm, đặc biệt là thủ tục thi hành án thông thường phải kéo dài ít nhất 2 năm. Thực trạng này ảnh hưởng xấu đến hiệu quả thu hồi vốn vay cũng như kết quả kinh doanh của ngân hàng.
- Việc một tài sản thế chấp có nhiều bản chính giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mà tất cả đều hợp lệ đặc biệt là trong lĩnh vực nhà, đất cũng gây ra nhiều khó khăn. Bên cạnh đó bất cứ loại tài sản nào khi chủ tài sản báo mất các giấy tờ có liên quan chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng thì đều được các cơ quan chức năng xem xét cấp lại giấy khác. Đặc biệt đối với các phương tiện đi lại, vận chuyển như ơ tơ, xe máy, tàu thuyền…thì việc cấp lại giấy tờ đăng ký rất dễ dàng mà không cần phải điều tra, xác minh xem việc mất đó là có thật hay khơng. Từ sự quản lý thiếu chặt chẽ trên khách hàng có thể lợi dụng để có nhiều bản chính của một tài sản. Hậu quả là tạo điều kiện thuận lợi cho người đi vay “rút vốn” của ngân hàng, đồng thời có khả năng dẫn đến những khó khăn cho giai đoạn xử lý tài sản bảo đảm mà có thể khơng xảy ra một khi cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm được vận hành thông suốt, những thơng tin tài sản thế chấp có thể được thu thập, cập nhật, cung cấp một cách có hệ thống, chính xác và kịp thời.
- Quy định pháp luật còn bỏ ngỏ về bên giữ bản chính giấy chứng nhận sở hữu tài sản thế chấp. Pháp luật hiện hành quy định khi thế chấp tài sản, bên thế chấp phải giao giấy chứng nhận quyền sở hữu/giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thế chấp nhằm ngăn ngừa bên thế chấp tiếp tục dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác hoặc bán, chuyển nhượng trên thị trường, ngoại trừ có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Đối với tài sản thế chấp là phương tiện vận tải, pháp luật có những quy định riêng phù hợp với đặc thù của loại tài sản này. Luật Hàng không dân dụng Việt Nam năm 2006 (khoản 1 điều 32) và Bộ luật Hàng hải Việt Nam năm 2005 (khoản 7 điều 34) đều quy định trong trường hợp thế chấp tàu bay, tàu biển tham gia hoạt động trên tuyến quốc tế thì ngân hàng giữ bản sao giấy chứng nhận đăng ký có chứng nhận của cơ quan cơng chứng nhà nước, bên thế chấp được giữ bản chính giấy chứng nhận đăng ký quốc tịch tàu bay của tàu bay, giấy chứng nhận đăng ký tàu biển của tàu biển thế chấp. Đối với các phương tiện vân tải khác (kể cả tàu thuyền đánh bắt thủy, hải sản) có giấy chứng nhận đăng ký thì hiện nay Nghị định 163/2006/NĐ - CP và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác không quy định bên nào giữ bản chính giấy chứng nhận đăng ký tài sản khi loại tài sản này được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng.
- Vấn đề xử lý tài sản liên quan đến tài sản chung của vợ chồng, hộ gia đình cũng gây nhiều tranh cãi. Luật Hơn nhân gia đình năm 2000 quy định tài sản chung của
vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên cả hai vợ chồng. Thế nhưng trước khi có quy định của Luật Hơn nhân gia đình năm 2000 hầu hết các tài sản chung của vợ chồng thường chỉ do vợ hoặc chồng đứng tên chủ sở hữu trong giấy chứng nhận. Do đó, khi đem tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng, các ngân hàng cũng chỉ căn cứ vào tên người chủ sở hữu trong giấy chứng nhận. Điều này đôi khi gây rắc rối cho ngân hàng khi đến hạn mà khách hàng không thể thanh tốn và cũng khơng có thiện chí trả nợ, phải khởi kiện ra Tịa án thì lúc này xử lý tài sản chung của vợ chồng đem thế chấp khơng đơn giản. Do vậy để phịng ngừa các ngân hàng khi cho vay, ký kết hợp đồng thế chấp lại quy định tất cả các đồng sở hữu cùng ký tên. Trường hợp tài sản chung của hộ gia đình khi thế chấp thì ngân hàng yêu cầu tất cả các thành viên đủ 15 tuổi phải đồng ý bằng văn bản thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Quy định này gây phiền hà, khó khăn cho khách hàng, khách hàng phải mất nhiều thời gian để xin ý kiến bằng văn bản các thành viên trong hộ gia đình. Mặt khác để phân biệt được tài sản chung của vợ chồng và tài sản chung của hộ gia đình thật khơng đơn giản. Nhiều trường hợp trong gia đình có ba thế hệ (ơng bà, bố mẹ, con) và tài sản đứng tên người đi vay vốn (bố mẹ) nhưng tài sản đó thuộc quyền sở hữu chung của hộ gia đình. Có thể nói, việc quy định tất cả những người đồng sở hữu cùng ký tên đồng ý trong văn bản thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng tưởng chừng là giải pháp an toàn cho ngân hàng nhưng thực sự phần nào làm mất đi nhiều cơ hội kinh doanh của khách hàng cũng như cơ hội mở rộng quan hệ cấp tín dụng với khách hàng.
- Do sự chồng chéo, mâu thuẫn của các quy định pháp luật nên việc nhận thế chấp cũng như xử lý tài sản thế chấp là nhà chung cư gặp nhiều khó khăn. Đặc điểm của loại tài sản này là người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và phải mất một khoảng thời gian rất dài để người mua nhà ở có được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Song trên thực tế họ “được xem” như là đã có các quyền của chủ sở hữu nhà ở vì hợp đồng được ký kết hợp pháp. Theo khoản 5 điều 93 Luật nhà ở năm 2005 thì mặc dù “quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp
đồng được công chứng đối với giao dịch nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc thời điểm giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở” nhưng theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 91
Luật Nhà ở năm 2005 thì một trong những điều kiện để xác lập các giao dịch về nhà ở, trong đó có thế chấp là cá nhân, tổ chức phải “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với
nhà ở theo quy định của pháp luật”. Các quy định nêu trên cho thấy, quyền sở hữu nhà
ở được xác lập đối với bên mua từ thời điểm chủ đầu tư bàn giao căn hộ chung cư cho bên mua, nhưng để tiến hành giao dịch thế chấp chung cư vay vốn ngân hàng thì phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nói cách khác, pháp luật thực định khơng thừa
nhận khái niệm “tài sản bảo đảm là nhà chung cư hình thành trong tương lai”, vì khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì căn hộ chung cư đã được xem là “tài sản đã hình
thành”.
- Mặc dù Nghị định 163/2006/NĐ - CP có hiệu lực đã lâu nhưng cho đến nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn thực hiện. Điều này khơng chỉ gây khó khăn cho các bên tham gia giao dịch bảo đảm (thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng để thực hiện) mà cịn khơng phù hợp với quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008:
“Văn bản quy định chi tiết…phải được ban hành để có hiệu lực của văn bản hoặc điều, khoản, điểm được quy định chi tiết”. 16
- Pháp luật cần có những quy định cụ thể, rõ ràng về việc yêu cầu cơ quan Nhà nước hỗ trợ thu giữ tài sản bảo đảm để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch đặc biệt là ngân hàng trong việc xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo khoản 5 điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ - CP cho phép ngân hàng (bên nhận bảo đảm) có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước hỗ trợ thu giữ tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định về thủ tục yêu cầu, trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, trên thực tế, các ngân hàng không thể thực hiện được quy định này. Bên cạnh đó, theo quy định tại điều 8 Nghị định 163/2006/NĐ - CP “đối với
tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý.” Tuy nhiên, hiện nay
do pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể nên các ngân hàng gặp nhiều khó khăn khi thực hiện quy định này. Ví dụ: khi nhận thế chấp đối với nhà ở đang xây dựng, trường hợp tại thời điểm xử lý tài sản, nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, vậy ngân hàng phải thực hiện thủ tục như thế nào để nhận hoặc bán tài sản này? Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp này được thực hiện như thế nào? Mặt khác, Luật nhà ở năm 2005 chỉ cho phép chuyển nhượng khi nhà ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng là một khó khăn khi xử lý tài sản là nhà ở được hình thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- Vấn đề thời hạn xử lý tài sản, tùy thuộc vào tính chất của mỗi tài sản mà nên quy định thời hạn xử lý khác nhau (ví dụ: đối với tài sản dễ hư hỏng hoặc có nguy cơ giảm sút giá trị thì địi hỏi phải xử lý ngay). Việc quy định thời hạn tối thiểu để xử lý tài sản là 7 ngày đối với động sản và 15 ngày đối với bất động sản tại điều 62 Nghị định 163/2006/NĐ - CP là không phù hợp.
- Các quy định của pháp luật vẫn cịn nhiều vấn đề bỏ ngỏ gây nhiều khó khăn cho các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng thế chấp. Thật vậy, nghị định 163/2006/NĐ - CP chưa quy định về trường hợp bên thế chấp là cá nhân chết mà có người thừa kế quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp. Ngoài
16
ra, trong trường hợp bên thế chấp là cá nhân chết/mất năng lực hành vi dân sự thì việc xử lý tài sản bảo đảm thường khó có thể thực hiện cho đến khi xác định được người có quyền quyết định các giao dịch đối với tài sản đó (người thừa kế/người đại diện). Điều này một mặt cản trở hoạt động của ngân hàng, mặt khác làm phát sinh chi phí cho người vay do phải tiếp tục chịu lãi. Trong khi đó, với việc nhận bảo đảm bằng tài sản thì quyền của bên nhận bảo đảm là quyền đối với tài sản (quyền đối vật) chứ khơng phải là quyền đối với bên có tài sản (trái quyền). Do vậy, thiết nghĩ pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể, rõ ràng việc xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp bên bảo đảm là cá nhân chết/mất năng lực hành vi dân sự
- Một vấn đề cần quan tâm nữa là kiểm tra thực tế tài sản thế chấp.Trên thực tế, ngân hàng chỉ nắm giữ giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của tài sản thế chấp mà khơng nắm rõ thực tiễn của tài sản thế chấp. Cho đến nay chưa có một văn bản nào quy định rõ cán bộ tín dụng của ngân hàng có trách nhiệm đi kiểm tra thực tế tài sản thế chấp trước khi lập tờ trình lên cấp trên có thẩm quyền đề nghị cấp tín dụng. Thơng thường các ngân hàng chỉ giám định tính chất pháp lý của tài sản thế chấp. Việc cán bộ tín dụng đi kiểm tra thực tế tài sản thế chấp chỉ được thực hiện theo quy định của ngân hàng (dựa vào các văn bản nội bộ). Do đó thủ tục kiểm tra thực tế tài sản thế chấp không bắt buộc đối với các cán bộ tín dụng, mặt khác các văn bản nội bộ thường chưa quy định rõ ràng quy trình kiểm tra. Do vậy mà cán bộ tín dụng thường thiếu cơ sở rõ ràng để kiểm tra thực trạng tài sản thế chấp. Giả sử cán bộ tín dụng khơng đi kiểm tra thực tế và báo cáo thiếu trung thực với cấp trên thì chỉ phải chịu trách nhiệm trước ngân hàng chứ không phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Mặt khác, khi hợp đồng thế chấp được đưa ra cơng chứng, chứng thực thì cơ quan cơng chứng cũng chỉ kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng mà khơng biết thực tiễn tài sản thế chấp đó. Cho nên nếu chỉ xử lý cán bộ tín dụng thì khơng hợp lý và khơng có cơ sở. Vì vậy, việc xây dựng cơ sở pháp lý rõ ràng để cán bộ tín dụng kiểm tra thực tế tài sản thế chấp cũng như nâng cao trách nhiệm của cán bộ tín dụng nhằm hạn chế đến mức thấp nhất rủi ro có thể xảy ra khi phải xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ là cần thiết.