1.5. Các điều khoản cơ bản trong hợp đồng thế chấp
1.5.3. Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên
Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch là một trong những yếu tố cấu thành nội dung của hợp đồng thế chấp. Trong hợp đồng thế chấp, bên thế chấp có nghĩa vụ sau: i) Thực hiện việc đăng ký, công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo yêu cầu của ngân hàng và chịu chi phí thực hiện cơng chứng, đăng ký; ii) Giao toàn bộ giấy tờ gốc chứng nhận quyền sở hữu, quản lý đất đai và các giấy tờ khác liên quan; iii) Mua bảo hiểm cho tài sản trong trường hợp cần thiết theo yêu cầu của ngân hàng; iv) Trường hợp bên thế chấp giữ tài sản thế chấp thì tiếp tục sử dụng, khai thác tài sản và bảo quản không làm giảm giá trị tài sản bảo đảm. Bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết tránh nguy cơ giảm hoặc mất giá trị tài sản bảo đảm kể cả ngừng khai thác sử dụng tài sản này.
Trong hợp đồng thế chấp, bên thế chấp vẫn được tiếp tục quản lý và sử dụng tài sản thế chấp nhưng không được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần tài sản mà khơng có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Điều 348 và 349 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định khá chặt chẽ vấn đề này, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp tài sản thế chấp là hàng hóa ln chuyển trong q trình sản xuất, kinh doanh hoặc được bên nhận thế chấp đồng ý. Trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp khơng phải là hàng hóa ln chuyển trong q trình sản xuất, kinh doanh mà khơng có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thu hồi tài sản thế chấp, trừ các trường hợp sau đây:
- Việc mua, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký thế chấp và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình.
- Bên mua, bên nhận trao đổi phương tiện giao thông cơ giới đã được đăng ký thế chấp, nhưng nội dung đăng ký thế chấp khơng mơ tả chính xác số khung và số máy của phương tiện giao thông cơ giới và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình. Trong trường hợp bên nhận thế chấp không thực hiện quyền thu hồi tài sản thế chấp thì các khoản tiền thu được, quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc mua bán, trao đổi tài sản thế chấp trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán, trao đổi.10
Quyền sở hữu của bên thế chấp bao gồm quyền được khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản bảo đảm nhưng khơng cịn tồn quyền định đoạt tài sản thế chấp nữa. Khoản 5 điều 349 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định bên thế chấp được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản đã được dùng để thế chấp và phải thơng báo cho bên nhận thế chấp. Cho nên có thể nói là việc thuê tài sản đang thế chấp không phải như thuê tài sản
10
thông thường khác mà là thuê có điều kiện. Cụ thể là bên thế chấp phải thơng báo cho bên th, bên mượn biết tình trạng của tài sản được cho thuê, cho mượn và thông báo về việc cho thuê, cho mượn cho bên nhận thế chấp tài sản biết. Bên cạnh đó trong trường hợp cho thuê, cho mượn sau khi tài sản đã thế chấp thì khi tài sản thế chấp bị xử lý, hợp đồng cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp phải chấm dứt và bên thuê, bên mượn phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp để xử lý. Trường hợp bên nhận thế chấp tài sản đang cho thuê thì khi tài sản thế chấp bị xử lý, bên thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết hạn thuê theo hợp đồng.
Trong một chừng mực nào đó, quyền của bên nhận thế chấp có những điểm tương đồng nhất định so với quyền của chủ sở hữu tài sản. Thậy vậy, bên nhận thế chấp, trên nguyên tắc, có quyền yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình đối với tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp được chuyển nhượng và chính quyền này khiến cho bên nhận thế chấp có những quyền đặc biệt so với các chủ nợ thông thường khác. Bên nhận thế chấp có quyền giám sát việc quản lý, sử dụng tài sản thế chấp đặc biệt là duy trì được giá trị tài sản trừ những nguyên nhân khách quan không thể khắc phục được. Một khi nghĩa vụ bảo đảm khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm, việc xử lý này theo sự thỏa thuận của hai bên hoặc có thể thực hiện theo luật định nếu hai bên khơng có thỏa thuận trước.
Trong quan hệ thế chấp tài sản cũng cần phải lưu ý một điểm là khi tài sản thế chấp được để lại thừa kế và người thừa kế tiếp nhận nghĩa vụ tài sản do bên thế chấp để lại sau khi chết. Đặc biệt là nghĩa vụ liên quan đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp thay thế cho người để lại di sản thì bên nhận thế chấp chỉ quan tâm đến tài sản thế chấp mà không cần biết tư cách sở hữu đã được dịch chuyển cho ai bởi vì thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm đối vật. Chính vì thế mà khi nghĩa vụ được bảo đảm đến hạn nhưng không ai thực hiện hoặc thực hiện khơng đầy đủ bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu kê biên và bán tài sản.
Ngoài ra, bên nhận thế chấp cịn có các quyền sau: i) Giữ bản chính giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng, quản lý và giấy tờ khác liên quan đến tài sản bảo đảm; ii) Kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ; iii) Giao lại cho bên thế chấp tất cả giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng, quản lý và giấy tờ khác liên quan đến tài sản thế chấp sau khi bên thế chấp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp hoặc thay đổi biện pháp thế chấp này bằng biện pháp bảo đảm khác và hai bên làm thủ tục giải trừ thế chấp.