2.1. Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Điều kiện chung để thừa kế quyền sử dụng đất
Đây là nhóm điều kiện mà bất kỳ chủ thể nào muốn thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cũng phải đáp ứng. Vì vậy, khi thiếu một trong các điều kiện sau đây thì giao dịch sẽ khơng thể thực hiện. Tại Điều 106 LĐĐ 2003 được sửa đổi bổ sung bởi Luật số 38/2009/QH12 (LĐĐ 2003 SĐBS 2009) quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng theo quy định pháp luật khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất;
- Đất khơng có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì điều kiện có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) là điều kiện đầu tiên mà các chủ thể phải đáp ứng khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất được hiểu là một loại chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ thể đáp ứng điều kiện theo quy định tại Khoản 20 Điều 4 LĐĐ 2003 SĐBS 2009. Thông qua Giấy chứng nhận, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai với người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để sử dụng. Người sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật thì được cấp Giấy chứng nhận.
Như vậy, theo quy định chung tại Điều 106 LĐĐ 2003 SĐBS 2009 thì người sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất thì phải có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, tại Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (NĐ 84/2007/NĐ-CP) quy định về việc thống nhất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng Giấy chứng nhận thì điều kiện về Giấy chứng nhận không áp dụng đối với giao dịch là thừa kế quyền sử dụng đất. Đây chính là ngoại lệ mà pháp luật dành cho loại giao dịch này.
Người có quyền sử dụng đất có quyền thực hiện quyền để thừa kế của mình ngay cả khi khơng có Giấy chứng nhận. Thay vào đó, quyền sử dụng đất hợp pháp của họ sẽ được chứng minh thông qua các giấy tờ thay thế khác theo quy định tại Điều 50 LĐĐ 2003 SĐBS 2009. Đó có thể là Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, giấy tờ tặng cho, để thừa kế quyền sử dụng đất hợp pháp…hoặc cũng có thể là người để thừa kế có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, địa chính…
Sỡ dĩ pháp luật quy định ngoại lệ đối với giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất là vì người để thừa kế ln ở vị trí bị động trong quan hệ này, họ khơng biết và không thể biết khi nào họ chết. Trong khi đó các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất khác thì người tiến hành giao dịch chủ động trong việc tiến hành. Do đó để đảm bảo di sản là quyền sử dụng đất của người chết được dịch chuyển cho người nhận thừa kế hợp pháp thì Nhà nước khơng u cầu người để thừa kế quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận khi thực hiện quyền để thừa kế của mình. Theo đó, pháp luật cũng cho phép người nhận thừa kế quyền sử dụng đất sử dụng các loại giấy tờ thay thế Giấy chứng nhận khi làm thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người để thừa kế 12.
Tuy nhiên thực tế hiện nay, nếu khơng có Giấy chứng nhận thì người muốn làm di chúc để thừa kế quyền sử dụng đất hay người nhận thừa kế muốn làm thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất đều phải tiến hành xin cấp Giấy chứng nhận trước khi làm thủ tục. Cụ thể, người có quyền sử dụng đất để thừa kế thì xin cấp
Giấy chứng nhận bình thường như các trường hợp khác, còn người nhận thừa kế sẽ dựa trên các giấy tờ thay thế có liên quan đến việc sử dụng đất hợp pháp của người đã chết và các giấy tờ chứng minh quyền được nhận thừa kế để sẽ xin cấp Giấy chứng nhận. Trên giấy chứng nhận này có ghi nhận rõ là “chưa được thực hiện các quyền của người sử dụng đất” 13 và người đứng tên trên sổ có thể là một người đại diện cho các đồng thừa kế. Sau đó, người nhận thừa kế mới tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo để đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất.
Điển hình có vụ ơng Nguyễn Văn M có một diện tích đất ở Đường Lê Đức Thọ, Quận Gò Vấp nhưng chưa có Giấy chứng nhận. Tháng 6/2012 ông chết và không để di chúc. Vợ ông đã chết và con gái duy nhất của ông là chị Nguyễn Thị V tiến hành làm hồ sơ khai nhận di sản thừa kế. Mặc dù khơng có Giấy chứng nhận nhưng ơng M có các giấy tờ khác như: giấy tay mua đất của bà Trần Thị T năm 1993, tờ đăng ký nhà đất, giấy xác nhận thuộc bằng khoán 157 An Nhơn xã năm 1993…Trên cơ sở các giấy tờ đó, chị V làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại Phịng cơng chứng số 5, Quận Gị Vấp nhưng Cơng chứng viên yêu cầu chị phải xin cấp Giấy chứng nhận cho diện tích đất trên, trong đó chị đại diện đứng tên trước khi làm thủ tục khai nhận di sản.14
Từ thực tế trên ta có thể thấy có sự khác nhau giữa quy định của pháp luật và việc áp dụng pháp luật trên thực tế. Tuy nhiên, theo quan điểm tác giả việc áp dụng pháp luật trên thực tế của các Phịng cơng chứng trong một số trường hợp đã gây ra những trở ngại cho người lập di chúc trong những trường hợp khẩn cấp. Hơn nữa, trong trường hợp việc xin cấp Giấy chứng nhận kéo dài thời gian đã gây khó khăn cho những người nhận thừa kế khi di sản là quyền sử dụng đất chính là nguồn sống của họ. Do đó, thiết nghĩ các Phịng cơng chứng nên linh hoạt trong từng trường hợp cụ thể để bảo đảm quyền lợi chính đáng và hợp pháp của người dân.
Trong trường hợp trước khi chết người sử dụng đất đứng tên nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được trao Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền hủy Giấy chứng nhận này và thông báo cho người thừa kế hợp pháp nộp hồ sơ bổ sung để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 12 NĐ 84/2007/NĐ-CP.
Điều kiện thứ hai là đất khơng có tranh chấp. Đất khơng có tranh chấp được
hiểu là đất mà khơng có ai tranh chấp về quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất. Khi chưa xác định ai là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất thì khơng thể thực hiện bất kỳ giao dịch nào trong đó có giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất. Người để thừa kế hoặc người nhận thừa kế quyền sử dụng đất có thể chứng minh đất
13 Điểm b, Tiểu mục 3.5, Mục 3, Phần III của Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành luật đất đai.
không bị tranh chấp bằng cách có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nếu khơng có Giấy chứng nhận thì có thể thay thế bằng các loại giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất hợp pháp. Theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 35 LCC 2006 thì người nộp hồ sơ u cầu cơng chứng phải có: “Bản sao Giấy chứng nhận quyền
sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”.
Như vậy, khi người sử dụng đất muốn làm di chúc hay khi người được hưởng di sản làm thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế thì phải nộp đủ bộ hồ sơ theo quy định và trong đó có các loại giấy tờ nêu trên. Thơng qua giấy tờ này có thể chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp của người để lại thừa kế. Cụ thể trong trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, Khoản 2 Điều 49 LCC 2006 quy định khi các đồng thừa kế đi công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thì phải: “xuất trình giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
của người để lại di sản đó”. Quy định này có ý nghĩa quan trọng trong việc phân
chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, bảo vệ được quyền lợi của người sử dụng đất hợp pháp.
Trường hợp đất còn đang bị tranh chấp thì phải giải quyết xong tranh chấp, người sử dụng đất mới được thực hiện quyền để thừa kế quyền sử dụng đất. Quy định này giúp xác định được chủ thể thực sự có quyền thực hiện. Qua đó, đảm bảo bên nhận thừa kế một cách hợp pháp, tránh các tranh chấp rắc rối xảy ra sau này. Trách nhiệm chứng minh đất không bị tranh chấp là của người thực hiện quyền, nhưng về phía cơ quan Nhà nước khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất cũng phải có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ. Trong quá trình thẩm tra hồ sơ, Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vừa kiểm tra tính tính đầy đủ, tính hợp pháp của hồ sơ vừa kiểm tra tình trạng đất có bị tranh chấp hay khơng thông qua các giấy tờ, hồ sơ liên quan. Khi đất cịn đang trong tình trạng bị tranh chấp, nghĩa là chưa xác định được rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các bên thì phải được cơ quan có thẩm quyền giải quyết xong một cách triệt để mới được đem ra giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất. Để làm được điều đó, cần thiết phải có sự hợp tác một cách trung thực từ phía những người dân với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Thực tế có trường hợp ơng Trần Văn P có để lại di chúc để lại quyền sử dụng đất ở Phường An Phú Đông, Quận 12 cho con của ông là anh Trần Văn M. Di chúc được cơng chứng hợp pháp và có hiệu lực. Tuy nhiên, khi con của ông P ra làm thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất này thì tranh chấp xuất hiện. Chị Trần Thị B nói đây là đất của chị có được do nhận chuyển nhượng từ bà Nguyễn Nh nhưng vì khơng có điều kiện quản lý nên nhờ bà Nguyễn Thị M quản lý giúp. Nay bà khơng
biết lý do gì mà ơng P lại có quyền sử dụng đất này. Tranh chấp xảy ra, theo thơng báo của Cơ quan có thẩm quyền thì thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất không được tiếp tục thực hiện cho đến khi có phán quyết chính thức của Tòa án về chủ sở hữu quyền sử dụng đất nêu trên. Tranh chấp này đã kéo dài từ năm 2011 đến nay vẫn chưa giải quyết xong do tính phức tạp, liên quan đến nhiều chủ thể nên thủ tục đăng ký thừa kế đối với quyền sử dụng đất vẫn không được tiến hành.15
Việc pháp luật quy định điều kiện đất khơng có tranh chấp có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của người có quyền sử dụng đất thực sự. Nhưng việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất hiện nay thường là rất lâu. Đặc biệt đối với những trường hợp phức tạp, liên quan nhiều đương sự tương tự như vụ việc đã nêu trên. Do đó, quyền được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế bị ảnh hưởng nếu như đất đó đúng là thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người chết để lại. Pháp luật cần có những phương hướng giải quyết nhanh chóng và hiệu quả những tranh chấp về quyền sử dụng đất trên thực tế để bảo vệ quyền lợi của tất cả mọi người.
Điều kiện thứ ba là quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành
án. Kê biên quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án là một hoạt động trong lĩnh vực tư pháp. Mục đích là để đảm bảo thi hành quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi người sử dụng đất phải thi hành một nghĩa vụ nào đó mà quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì khi đó nó khơng được là đối tượng của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trong đó có thừa kế quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của những người được người sử dụng đất thi hành nghĩa vụ. Có thể, trước đó quyền sử dụng đất đã là tài sản bảo đảm cho một giao dịch nào đó, hoặc khi người sử dụng đất có một nghĩa vụ trả nợ nhưng tài sản hiện có khơng đủ hoặc người có nghĩa vụ không tự nguyện thi hành án thì quyền sử dụng đất đó sẽ trở thành tài sản bị kê biên để bảo đảm thi hành án theo bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Khi chưa giải quyết xong việc thi hành án này thì mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất kể cả thừa kế quyền sử dụng đất đều không được tiến hành.
Từ đó ta có thể thấy, việc quy định khơng cho phép thực hiện chuyển quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đang bị kê biên bảo đảm thi hành án là hợp lý và có ý nghĩa vơ cùng quan trọng. Nó đã bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức mà người chết có nghĩa vụ về tài sản.
Điều kiện thứ tư là đất phải còn trong thời hạn sử dụng. Thời hạn sử dụng đất
là chế định cơ bản trong pháp luật đất đai, có ý nghĩa quan trọng và tác động trực tiếp đến người sử dụng đất. Đó là khoảng thời gian mà Nhà nước cho phép người sử dụng đất được sử dụng đất. Tùy theo từng trường hợp cụ thể, từng loại đất khác
nhau, từng mục đích sử dụng mà thời hạn sử dụng đất là khác nhau. Theo quy định của pháp luật đất đai thì có hai loại thời hạn sử dụng đất. Một là đất được sử dụng ổn định lâu dài đối với các trường hợp quy định tại Điều 66 LĐĐ 2003 và hai là đất sử dụng có thời hạn theo quy định tại Điều 67 LĐĐ 2003.
Dù là thời hạn sử dụng đất lâu dài hay có thời hạn thì pháp luật đều cho phép người sử dụng đất thực hiện quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình nếu đất vẫn cịn trong thời hạn sử dụng. Điều đó cũng có nghĩa là khi hết hạn sử dụng đất, nếu người sử dụng đất không thuộc trường hợp được tiếp tục sử dụng mà khơng xin gia hạn theo quy định pháp luật thì người sử dụng đất mất quyền sử dụng đất đồng thời cũng mất luôn quyền để thừa kế quyền sử dụng đất. Như vậy, khi Nhà nước