2.1. Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất
2.1.4. Thời hạn sử dụng đất khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là một loại tài sản đặc biệt, có ý nghĩa đối với mọi người, mọi nhà. Do đó, pháp luật có những quy định hết sức chặt chẽ trong việc điều chỉnh các quan hệ pháp luật đất đai. Tùy vào từng chủ thể và mục đích sử dụng đất mà Nhà nước dành cho họ những quyền và nghĩa vụ khác nhau khi sử dụng đất. Trong đó, quy định về thời hạn sử dụng đất cũng là một trong những vấn đề quan trọng làm phát sinh những quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Và nó khơng chỉ ảnh hưởng đối với chính người sử dụng đất mà còn ảnh hưởng đến cả những người được nhận chuyển quyền sử dụng đất đó. Cụ thể, trong quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ của chủ thể nhận thừa kế quyền sử dụng đất cũng có mối liên quan mật thiết với người để lại thừa kế.
Thời hạn sử dụng đất được hiểu là một khoảng thời gian mà người sử dụng đất được phép sử dụng đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất thì tùy trường hợp có thể sẽ bị Nhà nước thu hồi nếu người sử dụng đất không xin gia hạn theo quy định của pháp luật. Việc Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất nhằm khẳng định đất đai là sở hữu của tồn dân, nó khơng thuộc quyền sở hữu của bất kỳ chủ thể riêng lẻ nào đồng thời xác định một cách rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Pháp luật đất đai căn cứ vào từng loại đất, từng chủ thể sử dụng đất, từng mục đích sử dụng đất mà quy định các thời hạn sử dụng đất khác nhau. Cụ thể, có hai
loại thời hạn sử dụng đất là đất được sử dụng ổn định lâu dài (Điều 66 LĐĐ 2003) và đất sử dụng có thời hạn (Điều 67 LĐĐ 2003).
Ngoài ra, pháp luật đất đai hiện hành còn điều chỉnh cả thời hạn sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất:
“1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có
quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài” (Điều 69 LĐĐ 2003).
Trong hình thức chuyển quyền là thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất của chủ thể nhận thừa kế cũng phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất của chủ thể để thừa kế. Theo quy định thì cá nhân, thành viên hộ gia đình được để thừa kế quyền sử dụng đất. Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ cá nhân, thành viên hộ gia đình thì thời hạn sử dụng đất sẽ tuân theo quy định tại Điều 69 LĐĐ 2003. Cụ thể, nếu chủ thể để thừa kế thuộc diện sử dụng đất ổn định lâu dài thì người nhận thừa kế cũng tiếp tục được sử dụng đất ổn định lâu dài. Ngược lại, nếu chủ thể để thừa kế thuộc diện sử dụng đất có thời hạn thì người nhận thừa kế được sử dụng đất tương ứng với thời hạn còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi người để thừa kế chết. Tương tự, khi người nhận thừa kế quyền sử dụng đất của cá nhân, thành viên hộ gia đình thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 114 LĐĐ 2003 thì được tiếp tục thuê đất đến khi hết hạn thuê đất và có thể xin gia hạn theo quy định.
Việc Nhà nước quy định về thời hạn sử dụng đất nói chung và thời hạn sử dụng đất khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng có ý nghĩa quan trọng đối với chính người sử dụng đất và đối với các cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai. Người sử dụng đất khi biết rõ về thời hạn sử dụng đất đối với từng trường hợp sử dụng đất thì sẽ có kế hoạch lựa chọn hình thức, loại đất và mục đích sử dụng đất sao cho phù hợp. Và khi quy định thời hạn sử dụng đất dù là ổn định, lâu dài hay có thời hạn thì cũng thể hiện quyền lực và ý chí của Nhà nước trong đó với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đất đai. Đồng thời nó cịn khẳng định quyền sở hữu tồn dân đối với đất đai, tạo điều kiện cho Nhà nước thực hiện các kế hoạch và chính sách đất đai của mình.
Nếu so với LĐĐ 1993 thì LĐĐ 2003 ngồi việc quy định thời hạn sử dụng đất do Nhà nước giao, cho thuê còn mở rộng thêm việc quy định thời hạn sử dụng đất đối với đất khi chuyển mục đích sử dụng cũng như đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất. Những quy định này đã góp phần giải quyết những vướng mắc về thời hạn sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước khi LĐĐ 2003 có hiệu lực
đồng thời giúp tăng cường hoạt động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, kiểm soát và điều chỉnh kịp thời những quan hệ đất đai trên thực tế.
Tuy nhiên, có trường hợp người có quyền sử dụng đất khi lập di chúc thì thời hạn sử dụng đất vẫn cịn nhưng trong quá trình làm thủ tục để nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì đất đã hết hạn sử dụng. Và việc gia hạn thì khơng thể thực hiện do người có quyền sử dụng đất đã chết. Khi đó, theo quy định của pháp luật tại Khoản 10 Điều 38 LĐĐ 2003 thì Nhà nước sẽ thu hồi đất. Như vậy sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất. Do đó, pháp luật cần xem xét và đưa ra phương hướng giải quyết hợp lý cho trường hợp này.
Pháp luật quy định cụ thể về thời hạn sử dụng đất khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhưng không không hề quy định hạn mức nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Điều đó có ý nghĩa quan trọng trong quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất, góp phần bảo đảm quyền tự do ý chí của chủ thể để thừa kế. Người có quyền sử dụng đất có quyền để lại tất cả hay một phần quyền sử dụng đất cho bất kỳ ai mà họ muốn, điều đó cho thấy ý chí của họ đã được pháp luật thừa nhận một cách triệt để. Liên quan đến vấn đề này thì có ý kiến cho rằng pháp luật nên có quy định cụ thể về nhận thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp và nếu người sử dụng đất nhận thừa kế quyền sử dụng đất và có diện tích đất ngồi hạn mức thì nên chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm như những trường hợp sử dụng đất ngoài hạn mức khác 18. Theo quan điểm của tác giả thì ý kiến trên khơng hợp lý bởi các lý do sau đây.
Thứ nhất, pháp luật không quy định hạn mức nhận thừa kế quyền sử dụng
đất là phù hợp với tinh thần của Hiến pháp và pháp luật dân sự về quyền tự định đoạt của người có quyền tài sản là quyền sử dụng đất.
Thứ hai, trên thực tế thì khơng phổ biến trường hợp mà một người nhận thừa
kế quá nhiều quyền sử dụng đất và bỏ hoang nó khơng sử dụng bởi việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất chỉ diễn ra khi người có quyền sử dụng đất chết. Ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt thì hiếm khi có nhiều người chết và để thừa kế nhiều quyền sử dụng đất lại do một người.
Thứ ba, quyền thừa kế là quyền được xây dựng trên nền tảng của quyền sở
hữu tài sản được HP công nhận. Nếu quy định hạn mức nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì đã tước đi quyền tự do ý chí của người để thừa kế và quyền lợi của người nhận thừa kế.
Thứ tư, xét về bản chất và nguyên tắc của thừa kế nói chung và thừa kế
quyền sử dụng đất nói riêng thì nó là quan hệ diễn ra hầu như giữa những người thân thiết, có mối quan hệ hơn nhân, huyết thống và mục đích của loại giao dịch này
là không nhằm bất kỳ vụ lợi cá nhân nào. Do đó, pháp luật khơng cần thiết phải quy định hạn mức nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
Pháp luật quy định người có quyền sử dụng đất hợp pháp có tồn quyền quyết định để thừa kế quyền sử dụng đất cho bất kỳ ai. Một mảnh đất có diện tích dù lớn hay nhỏ theo đó có thể chia cho nhiều chủ thể khác nhau trên cơ sở ý chí của người để di sản. Tuy nhiên, trên thực tế khi tiến hành phân chia di sản thừa kế thì các đồng thừa kế luôn muốn chia quyền sử dụng đất riêng ra cho từng người để mỗi người trong số họ đều được cấp riêng một Giấy chứng nhận nên đã dẫn tới tình trạng đất bị chia cắt manh mún, nhỏ lẻ. Từ đó, nó đi ngược lại với mục đích và phương châm phát triển của Đảng và Nhà nước ta là tập trung kinh tế, cơ giới hóa nơng nghiệp, đầu tư phát triển trên cơ sở nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia. Nhận thức được những hạn chế trên, Nhà nước đã chủ trương chỉ đạo cho các cơ quan có thẩm quyền ở từng địa phương, khu vực ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa. Trên cơ sở đó, trong bất kỳ giao dịch quyền sử dụng đất nào kể cả thừa kế quyền sử dụng đất mà người có quyền muốn phân chia, tách thửa thì đều phải đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu theo quy định. Trong trường hợp diện tích khơng đủ tách thửa thì các chủ thể chỉ có thể cùng thừa hưởng chung, hoặc chia ra nhưng trên cơ sở tính ra giá trị quyền sử dụng đất. Một người trong số các đồng thừa kế có thể sử dụng tồn bộ diện tích đất đó và đồng thời thanh tốn cho những người cịn lại khoản giá trị tương đương phần quyền sử dụng đất mà họ được nhận thừa kế.
Tại Khoản 1 Điều 17 NĐ 84/2007/NĐ-CP quy định: “Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”. Tùy vào điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội...của từng địa phương mà Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ ban hành quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất đai. Trong trường hợp người sử dụng đất tự ý tách thửa thành hai hay nhiều thửa mà không đảm bảo diện tích tối thiểu thì sẽ khơng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận. Tương tự, khi các chủ thể nhận thừa kế quyền sử dụng đất tiến hành phân chia di sản là quyền sử dụng đất mà tách ra thành các thửa thì cũng phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của từng khu vực và địa phương cụ thể.
Cụ thể như ở Thành phố Hồ Chí Minh thì Ủy ban nhân dân thành phố đã ra QĐ 19/2009/QĐ-UBND để quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất ở và đất nơng nghiệp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh: “Quyết định này
quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” (Khoản 1 Điều 1 QĐ 19/2009/QĐ-UBND).
Tuy nhiên, nó chỉ được áp dụng đối với các thửa đất tách thửa kể từ ngày Quyết định này có hiệu lực mà thơi. Những thửa đất đã tách thửa trước đó nhưng khơng đủ
diện tích tối thiểu thì cũng khơng thuộc đối tượng điều chỉnh của Quyết định này và pháp luật vẫn công nhận bao gồm các thửa đất đang sử dụng trước trước ngày ban hành Quyết định này và các trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành thì thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Dựa trên QĐ 19/2009/QĐ-UBND thì khi một hay nhiều chủ thể nhận thừa kế quyền sử dụng đất muốn tách thửa diện tích đất được đồng thừa hưởng thì chỉ được phép thực hiện khi đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa. Cùng thời điểm năm 2009 thì Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội cũng đã ra QĐ 58/2009/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa cùng với việc quy định hạn mức giao đất ở mới, công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất có vườn, ao trong khu dân cư. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Hà Nội khi thực hiện
tách thửa thì phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 30m 2 theo quy định và không áp
dụng đối với những thửa đất được hình thành trước ngày Quyết định này có hiệu lực.
Như vậy, hiện nay pháp luật đã có những quy định cụ thể diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Do đó, trong mọi trường hợp tách thửa bao gồm cả tách thửa đối với đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều phải tuân theo các quy định này. Điều đó đã giúp cho q trình sử dụng đất hiệu quả, khắc phục tình trạng đất đai bị chia cắt nhỏ lẻ, manh mún và đồng thời giúp cơ quan có thẩm quyền có thể tiến hành quy hoạch, quản lý đất đai dễ dàng, nhanh chóng. So với LĐĐ 1993 thì LĐĐ 2003 đã có những quy định chặt chẽ và cụ thể hơn, bao quát thêm nhiều trường hợp sử dụng đất liên quan đến các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, quy định thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp.