2.1. Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất
2.1.7. Di sản là quyền sử dụng đất dùng vào mục đích thờ cúng, di tặng
2.1.7.1. Di sản là quyền sử dụng đất dùng vào mục đích thờ cúng
Di sản dùng vào mục đích thờ cúng là một phần di sản được người để thừa kế quyết định để lại dùng vào mục đích thờ cúng. Điều 670 BLDS 2005 cũng đã có quy định cụ thể về việc người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào mục đích thờ cúng và giao nó cho một người quản lý nhất định trong di chúc. Pháp luật đất đai khơng có quy định nào về di sản là quyền sử dụng đất dùng vào mục đích thờ cúng, nhưng vì quyền sử dụng đất cũng là tài sản nên nó cũng được xếp vào hàng di sản có thể được tách ra để dùng vào mục đích thờ cúng. Đặc biệt, vì tính chất ổn định và sử dụng lâu dài của đất đai cũng như nhà ở trên đất nên thực tế hiện nay nó thường là đối tượng được dùng vào mục đích thờ cúng nhất.
Trong quy định tại BLDS 2005 có nhắc tới cụm từ là: “một phần di sản”, nghĩa là người để thừa kế có quyền chỉ định một phần trong khối di sản để dùng vào mục đích thờ cúng mà khơng nói rõ cụ thể là bao nhiêu. Do đó, thực tế xảy ra tình trạng để di sản là quyền sử dụng đất dùng cho mục đích thờ cúng q nhiều vì một lý do nào đó trong khi con cháu của họ có thể chỉ được hưởng rất ít. Ví dụ, người chết để lại khối di sản bao gồm tiền gửi ngân hàng, quyền sử dụng đất ở thì họ dành toàn bộ quyền sử dụng đất ở đó để dùng vào mục đích thờ cúng, cịn phần tiền gửi ngân hàng mới để cho con cháu. Và giá trị tiền gửi ngân hàng nhỏ hơn nhiều lần so với giá trị của quyền sử dụng đất ở nên đã gây ra tình trạng đất khơng được khai thác một cách hiệu quả và quyền lợi của con cháu bị ảnh hưởng.
Tùy từng khu vực, địa phương mà sự đề cao truyền thống này ở những mức độ khác nhau. Thực tế, ở miền Bắc và miền Trung thì việc để lại diện tích đất hoặc nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất để làm nhà thờ họ diễn ra trên phạm vi rộng hơn so với miền Nam. Thực ra, việc dành một phần di sản mà cụ thể là quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất để dùng vào mục đích thờ cúng khơng cần thiết phải nhiều vì việc thờ cúng chỉ là một phong tục truyền thống của dân tộc
ta mà thơi. Quan trọng chính là quyền lợi của những người đang còn sống. Khối di sản thừa kế đặc biệt là quyền sử dụng đất đơi khi chính là nguồn sống của họ.
Nhưng cũng có trường hợp một người khi cịn sống mong muốn để lại một phần diện tích đất để dùng vào mục đích thờ cúng nhưng vì lý do nào đó họ chết đột ngột và khơng để di chúc. Khi đó, quyền sử dụng đất sẽ được chia theo pháp luật cho những người được thừa kế và đương nhiên sẽ khơng có phần quyền sử dụng đất dùng vào mục đích thờ cúng. Như vậy, ý nguyện của người để lại di sản khi cịn sống đã khơng thể thực hiện được mà khơng thể có cách nào giải quyết.
2.1.7.2. Di sản là quyền sử dụng đất dùng vào mục đích di tặng
Pháp luật quy định quyền để thừa kế cho cá nhân đối với tài sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng. Trong đó, người để thừa kế có quyền tự mình quyết định để phần di sản lại cho ai và như thế nào. Thông thường quan hệ thừa kế diễn ra trong mối quan hệ gia đình, huyết thống nhưng cũng có trường hợp người để thừa kế quyết định để lại di sản để di tặng cho một người nào khác có hay khơng có mối quan hệ thân thiết. Nghĩa là, người được di tặng không thuộc vào các hàng thừa kế theo pháp luật mà là một người khác do người để di sản chỉ định rõ trong di chúc. theo quy định tại Khoản 1 Điều 671 BLDS 2005: “...Việc di tặng phải được ghi rõ
trong di chúc”.
Đối với quyền sử dụng đất thì người để di sản cũng có quyền di tặng nó khi chết cho một chủ thể khác mà họ mong muốn. Chủ thể này có thể là cá nhân hoặc là tổ chức. Hiện nay, pháp luật đất đai khơng có quy định nào về việc di tặng cịn pháp luật dân sự thì cũng quy định một cách chung chung, khơng có quy định nào về trình tự thủ tục thực hiện di tặng. Xét về bản chất thì di tặng quyền sử dụng đất gần giống với tặng cho quyền sử dụng đất vì nó cũng là sự trao quyền sử dụng đất cho người khác bằng con đường là tặng. Tuy nhiên, khác với tặng cho thông thường, di tặng quyền sử dụng đất liên quan đến quan hệ thừa kế và chỉ diễn ra khi người di tặng chết mà thơi. Hai hình thức tặng cho và di tặng giống nhau về bản chất, khác nhau về thời điểm thực hiện và hồ sơ tiến hành. Đối với di tặng quyền sử dụng đất thì người di tặng phải thể hiện rõ nội dung di tặng ngay trong di chúc.24 Do đó, hiệu lực của di tặng luôn gắn liền với hiệu lực của di chúc, một phần quyền sử dụng đất di tặng cũng chính là một phần trong khối di sản chung và chỉ được đem phân chia khi người có tài sản chết.
Tuy nhiên, một vấn đề mà pháp luật cần quan tâm đó là trên thực tế hiện nay có trường hợp người sử dụng đất chỉ có con là người thân duy nhất nhưng họ di tặng phần lớn quyền sử dụng đất cho một người khác. Điều đó, khơng chỉ gây ảnh hưởng đến truyền thống tốt đẹp về tình nghĩa cha mẹ con mà còn ảnh hưởng đến
quyền lợi của con. Giả sử các con không thuộc trường hợp thừa kế bắt buộc mà hồn cảnh đang gặp lúc khó khăn, tai nạn bất ngờ thì cũng chỉ được nhận một phần nhỏ di sản là quyền sử dụng đất nếu người cha hay mẹ quyết định di tặng phần lớn quyền sử dụng đất còn lại cho một người khác. Pháp luật cần có hướng giải quyết để hạn chế tình trạng này trên thực tế.
Ngồi ra, người được di tặng cịn được pháp luật cho phép không gánh chịu bất kỳ một nghĩa vụ nào của người chết để lại trừ trường hợp tồn bộ di sản khơng đủ thanh tốn nghĩa vụ thì phần di tặng mới được đem ra thực hiện phần nghĩa vụ còn lại của người đã chết.25 Thực tế có trường hợp, giá trị nghĩa vụ của người chết tương đương với giá trị di sản được chia thừa kế thì chính những người nhận thừa kế phải gánh vác và cuối cùng khơng cịn được nhận gì cả. Trong khi đó, người được di tặng phần lớn di sản đặc biệt là quyền sử dụng đất thì lại mặc nhiên có quyền hưởng tồn bộ phần được di tặng mà khơng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản nào của người chết để lại vì những người nhận thừa kế đã thực hiện xong hết. Chính điều đó đã xâm phạm đến quyền lợi mà những người nhận thừa kế đáng phải được hưởng.
Hơn nữa, pháp luật khơng có quy định cụ thể nào về quyền được hưởng di tặng là quyền sử dụng đất. Chủ thể nhận di tặng chỉ được đề cập một cách chung chung là: “người khác” mà không biết cụ thể là ai. Và việc nhận di tặng có bị giới hạn đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân tổ chức nước ngồi hay khơng. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có được nhận di tặng là quyền sử dụng đất hay chỉ được nhận giá trị phần di tặng là quyền sử dụng đất. Việc quy định quá chung như vậy đã gây khó khăn cho chính những người trong cuộc và cả các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết các vụ việc này.
2.1.8. Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất
Thủ tục được hiểu theo nghĩa thông thường nhất là cách thức giải quyết một công việc theo những trình tự nhất định nhằm đạt được mục đích hồn thành cơng việc hay nhiệm vụ đặt ra. Mọi công việc trên thực tế đều phải được tiến hành theo những thủ tục đơn giản hay phức tạp tùy vào từng trường hợp cụ thể. Trong quan hệ hành chính giữa Nhà nước và cơng dân thì các thủ tục này được pháp luật quy định trong rất nhiều văn bản pháp luật. Một công việc liên quan đến Nhà nước muốn được tiến hành thì phải trải qua các thủ tục theo quy định. Cũng như bất kỳ một lĩnh vực nào khác, thừa kế quyền sử dụng đất cũng phải được tiến hành theo những trình tự và thủ tục nhất định.
25
Sau khi người có quyền sử dụng đất chết thì những người trong gia đình sẽ phải xác định chính xác người đó có để lại di chúc hay khơng. Trong trường hợp có di chúc thì di sản là quyền sử dụng đất sẽ được phân chia theo di chúc có tính đến những trường hợp được thừa kế bắt buộc quy định tại Điều 669 BLDS 2005, nếu khơng có di chúc thì di sản sẽ được chia theo pháp luật. Các đồng thừa kế có thể tiến hành lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người. Còn trong trường hợp chỉ có duy nhất một người nhận thừa kế quyền sử dụng đất hoặc có nhiều người nhưng khơng có thỏa thuận phân chia thì có quyền làm văn bản khai nhận di sản thừa kế.
Trong đó, khai nhận di sản thừa kế cũng là một hình thức của phân chia di sản thừa kế nhưng khối di sản là quyền sử dụng đất vẫn được giữ nguyên sau khi khai nhận và sẽ thuộc sở hữu của một người hoặc sở hữu chung của nhiều người tùy theo thỏa thuận. Còn đối với trường hợp phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì sau khi tiến hành phân chia, quyền sử dụng đất sẽ được chia ra cho nhiều người, mỗi người sẽ có quyền riêng đối với phần di sản mà mình được hưởng. Tuy nhiên, khi phân chia di sản thừa kế thì bắt buộc phải có văn bản xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường nơi có đất để cơng nhận hạn mức tối thiểu phân chia là đúng.
Hiện nay, việc làm thủ tục khai nhận hay phân chia di sản thừa kế quyền sử dụng đất được tiến hành tại các Phịng cơng chứng. Trình tự, thủ tục sẽ được tiến hành như sau:26
Thường thì các đồng thừa kế sẽ cùng nhau làm “Giấy ưng thuận” cho một người trong số họ đứng ra đại diện làm các thủ tục liên quan đến việc khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế. Người đại diện thừa kế sẽ lập: “Tờ tường trình quan
hệ nhân thân” (theo mẫu) có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường nơi thường
trú hoặc nơi tạm trú có thời hạn của người để thừa kế quyền sử dụng đất, trong trường hợp không xác định được nơi thường trú, nơi tạm trú có thời hạn thì đó là nơi có đất. Sau đó, người đại diện các đồng thừa kế sẽ nộp hồ sơ bao gồm các giấy tờ quy định tại Điều 35 LCC 2006. Cùng với các giấy tờ trên cịn có các giấy tờ khác như: chứng minh, khai sinh của người để và người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, hộ khẩu, đăng ký kết hôn (vợ chồng), giấy chứng tử của người để thừa kế. Phịng cơng chứng tiếp nhận hồ sơ và làm thủ tục niêm yết tại tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn hoặc nơi có đất của người để thừa kế quyền sử dụng đất trong thời hạn 30 ngày.27
26 Theo hướng dẫn của Phịng cơng chứng số 5, Quận Gị Vấp, TP.Hồ Chí Minh.
27
Khoản 7 Mục I Thơng tư 03/2001/ TP-CC ngày 14/03/2001 về việc hướng dẫn thi hành Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực.
Sau khi hết 30 ngày niêm yết, các đồng thừa kế đến Phịng cơng chứng để ký văn bản khai nhận di sản thừa kế (hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế).
Sau khi làm xong thủ tục tại Phịng cơng chứng, người đại diện mang hồ sơ đến chi cục thuế để khai thuế trước bạ. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ thuế thì người đại diện thừa kế nộp hồ sơ lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Quận để xin cấp giấy chứng nhận mới hoặc bổ sung vào giấy chứng nhận cũ (nếu có). Giấy chứng nhận mới có tên của tất cả những người nhận thừa kế hoặc có thể thỏa thuận cho một người đại diện đứng tên trên sổ.
Trong trường hợp các bên nhận thừa kế thỏa thuận phân chia di sản là quyền sử dụng đất thì cũng tiến hành tương tự. Tuy nhiên, ngồi các giấy tờ trên thì cịn phải có bản vẽ tách thửa đủ diện tích tối thiểu theo quy định (nếu thỏa thuận tách thửa) nộp cùng với hồ sơ cho Phịng cơng chứng để niêm yết. Khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận trên Quận thì cũng phải có bản vẽ nộp vào cho Quận để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận cho các bên nhận thừa kế.
Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nơng thơn thì hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất sẽ nộp cho Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Việc pháp luật quy định thời gian niêm yết 30 ngày và địa điểm niêm yết là Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thực tế đã không phát huy hiệu quả cao. Bởi lẽ, thời gian niêm yết thì kéo dài quá lâu mà nơi niêm yết lại là Ủy ban, nơi mà người dân rất ngại đến. Hơn nữa, thời gian làm thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất kéo dài, đôi lúc gây trở ngại và thiệt hại trong một số trường hợp cho những người nhận thừa kế. Trình tự, thủ tục tiến hành khai nhận di sản được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau: LĐĐ 2003, LCC 2006, NĐ 75/2000/NĐ-CP về cơng chứng chứng thực… nên đã gây khó khăn, phiền hà cho các cơ quan, tổ chức và mọi cá nhân khi thực hiện các công việc, cụ thể là việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất. Do sự khó khăn và phức tạp khi việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất phải trải qua nhiều công đoạn, nhiều giấy tờ nên nhiều người đã bất chấp hoặc làm ngơ trước các quy định của pháp luật.
Một số trường hợp khi làm thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế tại Phịng cơng chứng, bên nhận thừa kế không thể cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan hoặc các giấy tờ quá cũ do những lý do khách quan như vị trí địa lý, thời gian…nên cũng không thể tiến hành nhanh chóng việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất. Đặc biệt, nhiều người vì hồn cảnh hoặc tuổi đã cao nên đã khơng cịn giữ các giấy tờ như chứng minh, khai sinh, đăng ký kết hôn, chứng tử…nên họ đã mất hàng tháng trời xin trích lục để có thể nộp hồ sơ khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế. Có trường hợp, người chết để lại quyền sử dụng đất mà khơng có bất kỳ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nào nên người nhận thừa kế đã rất khó khăn
khi đi khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế. Luật thì khơng có hướng dẫn trong trường hợp này nên phía các cơ quan có thẩm quyền đã có nhiều hướng xử lý khác nhau. Có cơ quan hướng dẫn người xin làm thủ tục nhận thừa kế đến Ủy ban xã,