2.1. Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất
2.1.8. Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất
Thủ tục được hiểu theo nghĩa thông thường nhất là cách thức giải quyết một cơng việc theo những trình tự nhất định nhằm đạt được mục đích hồn thành công việc hay nhiệm vụ đặt ra. Mọi công việc trên thực tế đều phải được tiến hành theo những thủ tục đơn giản hay phức tạp tùy vào từng trường hợp cụ thể. Trong quan hệ hành chính giữa Nhà nước và cơng dân thì các thủ tục này được pháp luật quy định trong rất nhiều văn bản pháp luật. Một công việc liên quan đến Nhà nước muốn được tiến hành thì phải trải qua các thủ tục theo quy định. Cũng như bất kỳ một lĩnh vực nào khác, thừa kế quyền sử dụng đất cũng phải được tiến hành theo những trình tự và thủ tục nhất định.
25
Sau khi người có quyền sử dụng đất chết thì những người trong gia đình sẽ phải xác định chính xác người đó có để lại di chúc hay khơng. Trong trường hợp có di chúc thì di sản là quyền sử dụng đất sẽ được phân chia theo di chúc có tính đến những trường hợp được thừa kế bắt buộc quy định tại Điều 669 BLDS 2005, nếu khơng có di chúc thì di sản sẽ được chia theo pháp luật. Các đồng thừa kế có thể tiến hành lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người. Cịn trong trường hợp chỉ có duy nhất một người nhận thừa kế quyền sử dụng đất hoặc có nhiều người nhưng khơng có thỏa thuận phân chia thì có quyền làm văn bản khai nhận di sản thừa kế.
Trong đó, khai nhận di sản thừa kế cũng là một hình thức của phân chia di sản thừa kế nhưng khối di sản là quyền sử dụng đất vẫn được giữ nguyên sau khi khai nhận và sẽ thuộc sở hữu của một người hoặc sở hữu chung của nhiều người tùy theo thỏa thuận. Còn đối với trường hợp phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì sau khi tiến hành phân chia, quyền sử dụng đất sẽ được chia ra cho nhiều người, mỗi người sẽ có quyền riêng đối với phần di sản mà mình được hưởng. Tuy nhiên, khi phân chia di sản thừa kế thì bắt buộc phải có văn bản xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường nơi có đất để cơng nhận hạn mức tối thiểu phân chia là đúng.
Hiện nay, việc làm thủ tục khai nhận hay phân chia di sản thừa kế quyền sử dụng đất được tiến hành tại các Phịng cơng chứng. Trình tự, thủ tục sẽ được tiến hành như sau:26
Thường thì các đồng thừa kế sẽ cùng nhau làm “Giấy ưng thuận” cho một người trong số họ đứng ra đại diện làm các thủ tục liên quan đến việc khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế. Người đại diện thừa kế sẽ lập: “Tờ tường trình quan
hệ nhân thân” (theo mẫu) có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường nơi thường
trú hoặc nơi tạm trú có thời hạn của người để thừa kế quyền sử dụng đất, trong trường hợp không xác định được nơi thường trú, nơi tạm trú có thời hạn thì đó là nơi có đất. Sau đó, người đại diện các đồng thừa kế sẽ nộp hồ sơ bao gồm các giấy tờ quy định tại Điều 35 LCC 2006. Cùng với các giấy tờ trên cịn có các giấy tờ khác như: chứng minh, khai sinh của người để và người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, hộ khẩu, đăng ký kết hôn (vợ chồng), giấy chứng tử của người để thừa kế. Phịng cơng chứng tiếp nhận hồ sơ và làm thủ tục niêm yết tại tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn hoặc nơi có đất của người để thừa kế quyền sử dụng đất trong thời hạn 30 ngày.27
26 Theo hướng dẫn của Phịng cơng chứng số 5, Quận Gị Vấp, TP.Hồ Chí Minh.
27
Khoản 7 Mục I Thông tư 03/2001/ TP-CC ngày 14/03/2001 về việc hướng dẫn thi hành Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về cơng chứng, chứng thực.
Sau khi hết 30 ngày niêm yết, các đồng thừa kế đến Phịng cơng chứng để ký văn bản khai nhận di sản thừa kế (hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế).
Sau khi làm xong thủ tục tại Phịng cơng chứng, người đại diện mang hồ sơ đến chi cục thuế để khai thuế trước bạ. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ thuế thì người đại diện thừa kế nộp hồ sơ lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Quận để xin cấp giấy chứng nhận mới hoặc bổ sung vào giấy chứng nhận cũ (nếu có). Giấy chứng nhận mới có tên của tất cả những người nhận thừa kế hoặc có thể thỏa thuận cho một người đại diện đứng tên trên sổ.
Trong trường hợp các bên nhận thừa kế thỏa thuận phân chia di sản là quyền sử dụng đất thì cũng tiến hành tương tự. Tuy nhiên, ngồi các giấy tờ trên thì cịn phải có bản vẽ tách thửa đủ diện tích tối thiểu theo quy định (nếu thỏa thuận tách thửa) nộp cùng với hồ sơ cho Phịng cơng chứng để niêm yết. Khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận trên Quận thì cũng phải có bản vẽ nộp vào cho Quận để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận cho các bên nhận thừa kế.
Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nơng thơn thì hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất sẽ nộp cho Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Việc pháp luật quy định thời gian niêm yết 30 ngày và địa điểm niêm yết là Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thực tế đã không phát huy hiệu quả cao. Bởi lẽ, thời gian niêm yết thì kéo dài quá lâu mà nơi niêm yết lại là Ủy ban, nơi mà người dân rất ngại đến. Hơn nữa, thời gian làm thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất kéo dài, đôi lúc gây trở ngại và thiệt hại trong một số trường hợp cho những người nhận thừa kế. Trình tự, thủ tục tiến hành khai nhận di sản được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau: LĐĐ 2003, LCC 2006, NĐ 75/2000/NĐ-CP về công chứng chứng thực… nên đã gây khó khăn, phiền hà cho các cơ quan, tổ chức và mọi cá nhân khi thực hiện các công việc, cụ thể là việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất. Do sự khó khăn và phức tạp khi việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất phải trải qua nhiều công đoạn, nhiều giấy tờ nên nhiều người đã bất chấp hoặc làm ngơ trước các quy định của pháp luật.
Một số trường hợp khi làm thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế tại Phịng cơng chứng, bên nhận thừa kế không thể cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan hoặc các giấy tờ quá cũ do những lý do khách quan như vị trí địa lý, thời gian…nên cũng khơng thể tiến hành nhanh chóng việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất. Đặc biệt, nhiều người vì hồn cảnh hoặc tuổi đã cao nên đã khơng cịn giữ các giấy tờ như chứng minh, khai sinh, đăng ký kết hôn, chứng tử…nên họ đã mất hàng tháng trời xin trích lục để có thể nộp hồ sơ khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế. Có trường hợp, người chết để lại quyền sử dụng đất mà khơng có bất kỳ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nào nên người nhận thừa kế đã rất khó khăn
khi đi khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế. Luật thì khơng có hướng dẫn trong trường hợp này nên phía các cơ quan có thẩm quyền đã có nhiều hướng xử lý khác nhau. Có cơ quan hướng dẫn người xin làm thủ tục nhận thừa kế đến Ủy ban xã, phường, thị trấn nơi có đất để xin xác nhận về việc sử dụng đất lâu dài và ổn định của người đã chết để làm thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất. Nhưng cũng có cơ quan từ chối khơng làm thủ tục.
Như vậy trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền quan trọng. Nhận thức được điều đó, pháp luật dân sự nói chung, pháp luật đất đai nói riêng và các văn bản pháp luật khác liên quan đã có những quy định khá chi tiết, cụ thể để nhằm điều chỉnh các vấn đề phát sinh trong quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất. Pháp luật đặc biệt quan tâm và chú trọng đến các quy định về điều kiện thực hiện giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất cũng như các chủ thể để và nhận thừa kế quyền sử dụng đất hay các trường hợp được nhận quyền sử dụng đất, nhận giá trị quyền sử dụng đất…
Tuy nhiên, xã hội ngày càng thay đổi, kéo theo đó là sự thay đổi mang tính phức tạp của các mối quan hệ xã hội trong đó có quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất nên sự điều chỉnh của pháp luật đôi khi trong một số trường hợp khơng cịn phù hợp và gây trở ngại. Hơn nữa, khi trình độ dân trí con người ngày càng được nâng cao thì các thủ đoạn gian dối, lừa đảo diễn ra ngày càng nhiều trên mọi lĩnh vực, nên pháp luật rất khó kiểm sốt và điều chỉnh. Do đó, một số quy định của pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất đã khơng cịn mang lại hiệu quả thực sự của nó, cần thiết phải được xem xét và điều chỉnh sao cho phù hợp.