quyền
So với việc xử lý các trường hợp vượt hạn mức giao đất, việc xử lý các trường hợp vượt hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền được quy định thiếu sự đồng nhất và gây khó khăn cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng vào thực tế.
Trước hết, trong khoản thời gian từ khi Nghị định181/2004/NĐ-CP có hiệu lực cho đến khi Nghị quyết 1126/2007/NQ-UBTVQH về hạn mức đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân được phép nhận chuyển quyền phát sinh hiệu lực, việc xử lý các trường hợp vượt hạn mức này vẫn là quy định trên giấy. Tuy nhiên, đây khơng phải là thiếu sót của các cơ quan hành pháp trong lĩnh vực quản lý đất đai mà do sự chậm ban hành văn bản quy định hạn mức nhận chuyển nhượng cụ thể từ phía Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội trong khi Chính Phủ đã có tờ trình từ rất sớm. Chính vì khơng có hạn mức cụ thể nên các cơ quan có thẩm quyền khơng thể xác định được trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân là trong hạn mức hay đã vượt hạn mức. Từ đó kéo theo hệ quả là khơng thể xử lý được.
Tiếp theo đó, khi hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình cá nhân để sử dụng vào mục đích nơng nghiệp đã được Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội ban hành thì việc xử lý vẫn rất khó thực hiện bởi sự quy định chồng chéo không rõ ràng giữa Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Nghị quyết 1126/2007/NQ- UBTVQH11. Điều 105 khoản 3 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định rằng “Đối với diện tích đất nơng nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất mà vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất do Uỷ Ban Thường Vụ Quốc Hội quy định thì việc chuyển sang thuê đất thực hiện theo quy định của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội”. Trong khi đó, việc xử lý trường hợp vượt hạn mức nhận chuyển quyền được Uỷ Ban Thường Vụ Quốc Hội quy định tại điều 3 Nghị quyết 1126/2007/NQ-UBTVQH11 như sau: “Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại điều 2 của Nghị quyết này mà hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực từ trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền”. Kết hợp hai quy định trên, ta có thể hiểu rằng những trường hợp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền hợp pháp trước 01/7/2007 (ngày Nghị quyết 1126/2007/NQ-UBTVQH có hiệu lực ) thì vẫn được tiếp
tục sử dụng phần diện tích vượt hạn mức dưới hình thức giao khơng thu tiền sử dụng đất. Hình thức xử lý khơng hồi tố này là hợp lý vì tại thời điểm những hộ gia đình, cá nhân này nhận chuyển quyền sử dụng đất thì hạn mức nhận chuyển quyền chưa ban hành nên việc nhận chuyển quyền của họ không vi phạm hạn mức. Trường hợp của họ chỉ là “đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền” chứ không phải là trường hợp “vi phạm hạn mức nhận chuyển quyền” của những đối tượng vượt hạn mức do nhận chuyển quyền sau khi Nghị quyết đã có giá trị thi hành. Bên cạnh đó, để được nhận chuyển quyền đất nơng nghiệp thì họ đã phải bỏ ra một khoản tiền chuyển quyền không nhỏ. Do vậy, sẽ là không công bằng nếu để được quyền sử dụng một diện tích đất mà buộc họ vừa phải bỏ tiền chuyển quyền lại phải trả tiền thuê đất hàng năm trong khi bản thân họ lại không vi phạm pháp luật đất đai. Tuy nhiên, Nghị quyết lại không đề cập đến việc xử lý các trường hợp vi phạm hạn mức nhận chuyển quyền do nhận chuyển quyền sau khi Nghị quyết đã phát sinh hiệu lực. Việc khơng quy định này có thể tạo ra nhiều cách hiểu đối với người dân và cả những cơ quan thực thi pháp luật. Không quy định có nghĩa là sẽ khơng có những trường hợp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền sau ngày 01/7/2007 hay những trường hợp này nếu có xảy ra thì sẽ xử lý theo điều 105 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP nên NQ đã không quy định lại. Tác giả cho rằng cả hai cách hiểu trên đều có chỗ vướng mắc:
Cách hiểu thứ nhất khơng ổn ở chỗ cho dù có loại trừ những trường hợp vượt hạn mức do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cố ý làm trái thì vẫn khó tránh khỏi việc vượt hạn mức do người dân thiếu hiểu biết không nắm bắt được pháp luật đã đặt ra giới hạn cho họ trong việc nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Mặt khác, ngay cả khi người dân đã biết về hạn mức nhận chuyển quyền đất nông nghiệp nhưng nếu như họ không kê khai hoặc kê khai khơng đúng diện tích đất nơng nghiệp mà họ đã nhận chuyển quyền để tránh bị áp dụng hạn mức thì các cơ quan nhà nước mà cụ thể là Uỷ ban nhân dân các cấp cũng khó xác định được trường hợp nhận chuyển quyền của họ có vượt hạn mức hay khơng. So với trường hợp vượt hạn mức giao đất, việc kiển soát những trường hợp vượt hạn mức nhận chuyển quyền gặp nhiều khó khăn hơn. Bởi lẽ việc giao đất ln có sự tham gia của nhà nước bằng quyết định giao đất và quyết định này được lưu trữ tại các Ủy ban nên khi cần có thể tìm kiếm và tổng hợp số liệu nhưng việc chuyển quyền sử dụng đất lại có thể được thực hiện “ngầm” bằng giấy viết tay hoặc thỏa thuận miệng giữa hai bên chuyển quyền. Nếu hai bên tuân thủ đúng việc chuyển quyền ngầm này thì mặc dù sau khi Nghị quyết có hiệu lực, những trường hợp nhận chuyển quyền vượt hạn mức tuy không được nhà nước thừa nhận và không được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được sử dụng đất vượt hạn mức trên thực tế. Do vậy, không thể khẳng định rằng việc nhận chuyển quyền vượt hạn mức sẽ không xảy ra kể từ ngày 01/7/2007.
Cách hiểu thứ hai lại bị vướng bởi sự chồng chéo nhưng lại thiếu rõ ràng khả thi của pháp luật. Nếu như cách hiểu đầu tiên dẫn đến thực tế là việc nhận chuyển quyền vượt hạn mức vẫn có thể xảy ra sau khi Nghị quyết có hiệu lực thì trường hợp này có phải chịu hình thức xử lý nào hay không. Nếu chỉ căn cứ vào Nghị quyết thì trường hợp này sẽ không bị xử lý do Nghị quyết không quy định. Tuy nhiên nếu căn cứ vào khoản 3 điều 105 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì lại dẫn chiếu đến quy định khác “việc chuyển sang thuê đất thực hiện theo quy địnhcủa Uỷ Ban Thường Vụ Quốc Hội”. Nếu vậy phải chăng do hiện nay Nghị quyết không quy định và Uỷ Ban Thường Vụ Quốc Hội cũng chưa ban hành văn bản nào về việc chuyển sang thuê đất đối với những trường hợp nhận chuyển quyền vượt hạn mức sau ngày 01/7/2007 nên những trường hợp này sẽ khơng bị xử lý. Cịn nếu muốn xử lý theo hướng chuyển sang thuê đất thì việc thuê đất này sẽ thực hiện ra sao, từ thời điểm nào, thời hạn thuê đất là bao lâu? Những hướng dẫn cụ thể này cho đến nay vẫn chưa được ban hành.
Từ các phân tích trên có thể suy ra rằng những trường hợp người dân nhận chuyển quyền vượt hạn mức trong giai đoạn từ thời điểm Nghị quyết có hiệu lực là 01/7/2007 đến hiện nay là quý 3 năm 2008 đã không được xử lý bằng bất cứ hình thức nào do khơng có căn cứ pháp lý cụ thể. Nếu khơng khắc phục tình trạng này thì việc ban hành hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sẽ khơng phát huy được hiệu quả.
Việc xử lý trường hợp đất nơng nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền cịn một điểm bất hợp lý nữa là quy định tại đoạn 1 khoản 4 Điều 105 Nghị định 181/2004/NĐ-CP “Đối với diện tích đất nơng nghiệp của hộ gia đình do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế mà vượt hạn mức sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 1993 và đã chuyển sang thuê đất nhưng không vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất do Uỷ Ban Thường Vụ Quốc Hội quy định thì khơng phải chuyển sang th đất đó kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004; thời hạn sử dụng đất là thời hạn cịn lại của thời hạn giao đất”. Sự khơng hợp lý của quy định này nằm ở chỗ làm sao có thể xác định diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức sử dụng đất do nhận chuyển quyền này là không vượt hạn mức nhận chuyển quyền để “khơng phải chuyển sang th đất đó kể từ ngày 01/7/2004” trong khi phải đến ngày 01/7/2007 thì quy định về hạn mức nhận chuyển quyền của Uỷ Ban Thường Vụ Quốc Hội mới có hiệu lực thi hành. Ngay cả
chính Nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng được ban hành vào ngày 10/9/2004 và phát sinh hiệu lực sớm nhất là vào ngày 25/9/2004 - tức là sau thời điểm 01/7/2004. Do vậy, việc xác định thời điểm 01/7/2004 là khơng chính xác. Tuy nhiên việc áp dụng quy định này trên thực tế lại có thể thực hiện được nhờ sự bổ sung của đoạn 2 khoản 4 điều 105 Nghị định 181/2004/NĐ-CP “Trong khi Uỷ Ban Thường Vụ Quốc Hội chưa quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất thì diện tích đất nơng nghiệp của hộ gia đình do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế khơng phải chuyển sang thuê đất”. Áp dụng quy định này, tất cả những diện tích đất nơng nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế của hộ gia đình do vượt hạn mức sử dụng đất mà đã chuyển sang thuê đất thì từ ngày Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực sẽ khơng phải chuyển sang thuê đất; khơng phân biệt là diện tích có vượt hạn mức nhận chuyển quyền hay không do chưa xác định dược hạn mức nhận chuyển quyền là bao nhiêu. Nhìn chung quy định tại khoản 4 điều 105 Nghị định 181/2004/NĐ-CP tuy có phần khơng chính xác trong việc xác định thời điểm nhưng trên thực tế áp dụng lại đảm bảo được lợi ích cho những người đã nhận chuyển nhượng hoặc nhận thừa kế quyền sử dụng đất bởi hạn mức sử dụng đất và hạn mức nhận chuyển quyền là hai khái niệm khác nhau, vượt hạn mức sử dụng đất không đồng nghĩa là cũng vượt hạn mức nhận chuyển quyền. Do vậy trong thời gian chưa xác định được hạn mức nhận chuyển quyền thì cần bảo vệ quyền lợi cho người dân, tránh gây xáo trộn đối với hoạt động sử dụng đất của họ qua việc quy định họ không phải chuyển sang thuê đất.
CHƯƠNG 3