3.1.1 Đối với đất nơng nghiệp
Hiện nay, diện tích đất nơng nghiệp mà nhà nước có thể giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là khơng nhiều. Theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2005, hiện nay đã có 21275314.10 ha /24822559.48 ha đất nơng nghiệp đã được giao hoặc cho các đối tượng sử dụng đất thuê để sản xuất nông nghiệp. Nói cách khác, việc giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng hiện nay khơng cịn phổ biến đại trà do quỹ đất nơng nghiệp cịn lại để giao khá hạn chế. Bên cạnh đó, hạn mức giao đất nơng nghiệp là quy định được ghi nhận trong Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP - những văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao mà những người thực thi pháp luật trong lĩnh vực đất đai đều phải có trách nhiệm tìm hiểu, biết và áp dụng đúng. Hơn nữa, việc giao đất luôn được ghi nhận lại bằng quyết định giao đất và quyết định này được các Uỷ ban nhân dân lưu trữ trong thời gian dài. Bên cạnh đó, mối tương quan giữa người dân và pháp luật ngày nay đã khác nhiều so với trước đây. Giờ đây, người dân khơng cịn chỉ biết thụ động chấp nhận pháp luật mà các cơ quan nhà nước áp dụng đối với mình mà họ đã biết chủ động tiếp cận tìm hiểu pháp luật, nhất là những quy định có liên quan đến quyền lợi của mình. Vì thế, những cá nhân có thẩm quyền dù có chủ ý giao vượt hạn mức cũng phải có sự dè dặt khi thực hiện hành vi vi phạm của mình. Đồng thời, trên các phương tiện báo đài và mạng điện tử cũng khơng có những phản ánh về việc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cố ý hay vô ý do kém hiểu biết mà giao cho người dân diện tích đất nơng nghiệp vượt quá hạn mức giao đất theo quy định pháp luật. Chính vì những lẽ đó, tác giả cho rằng tình hình giao đất nơng nghiệp vượt hạn mức kể từ khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành là khơng đáng ngại và ít xảy ra. Tuy nhiên, cũng cịn có một số trường hợp như sau:
Tại đồng bằng sông Cửu Long – khu vực có diện tích đất sản xuất nơng nghiệp lớn nhất nước – tình trạng những hộ vượt hạn mức sử dụng đất của Luật đất đai 1993 vẫn rất phổ biến. Ở An Giang có 3.3% số hộ có diện tích trên 3 ha, hộ cao nhất là 9 ha; ở Đồng Tháp có 8.3% số hộ có trên 3 ha, Kiên Giang có 6 % số hộ có trên 3 ha, hộ cao
nhất là 10 ha; chủ yếu là đất trồng cây hàng năm như cây lúa và các loại hoa màu. Điều đáng nói là phần lớn những hộ này có đất được giao hợp pháp trước ngày 15/10/1993 hoặc do khai hoang vỡ hóa nên sẽ rơi vào trường hợp sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất của pháp luật đất đai hiện nay.
Tại khu vực Tây Ngun, để khuyến khích sản xuất nơng nghiệp, chính quyền địa phương đã giao cho một số cá nhân hàng trăm ha đến vài trăm ha đất nông nghiệp để sản xuất kinh doanh, nhất là đất trồng cây công nghiệp lâu năm24. Với những trường hợp này, theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP cần chuyển sang hình thức thuê đối với phần diện tích đất đai vượt hạn mức giao đất để khắc phục và chấm dứt tình trạng sử dụng đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất. Tuy nhiên, trên thực tế khó có thể biết được những trường hợp này có được thực hiện đúng pháp luật hay không bởi những diện tích đất này có nguồn gốc khá xa xưa, khơng ai biết được đó là đất do nhà nước giao hay do hộ gia đình, cá nhân khai hoang. Hơn thế, những hộ có diện tích đất giao lớn lại có khuynh hướng khơng muốn nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khơng kê khai ruộng đất chính xác để khơng phải chuyển sang thuê đất, không phải trả tiền thuê đất mỗi năm. Do vậy, các cơ quan có thẩm quyền cần rà sốt lại những trường hợp đất nơng nghiệp đã được giao trước đây để thực hiện nghiêm quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp.
Đối với đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước ni trồng thủy sản thuộc nhóm đất chưa sử dụng được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối; Uỷ ban nhân dân các tỉnh thành phố thực thuộc trung ương theo sự phân công tại Điều 69 khoản 4 Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã ban hành các quy định hạn mức giao những loại đất này cho các hộ gia đình, cá nhân cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch. Qua các trang thông tin điện tử của các tỉnh, tác giả đã sưu tầm được một số hạn mức giao đất chưa sử dụng nhưng được quy hoạch cho mục đích sản xuất nơng nghiệp của một số địa phương (xem phụ lục số 3)
Bảng số liệu ở phụ lục 3 cho thấy Uỷ ban nhân dân các tỉnh đã quy định hạn mức giao các loại đất chưa sử dụng được quy hoạch cho mục đích sản xuất nơng nghiệp trên cơ sở những hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối; trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ của Luật đất đai 2003. Những hạn mức này đã được quy định phù hợp với khoản 5 Luật đất đai 2003 là hạn mức giao đất chưa sử dung để sử dụng vào mục đích nông nghiệp phải không được vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp. Điều này cho thấy sự quan tâm của chính
24
quyền các tỉnh đối với việc đưa nhóm đất chưa sử dụng vào sử dụng trong nông nghiệp, khai thác hiệu quả hơn vốn đất của địa phương. Tuy nhiên, riêng trường hợp của tỉnh Khánh Hoà, Uỷ ban nhân dân tỉnh Khánh Hoà đã vi phạm Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP khi quy định hạn mức tối đa giao đất chưa sử dụng để đưa vào sử dụng trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối là 03 ha cho mỗi loại đất bởi Khánh Hòa là một tỉnh thuộc khu vực Duyên hải Nam Trung Bộ nên chỉ được giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân khơng q 02 ha đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối để sản xuất.
Trường hợp giao đất trồng cây lâu năm, hạn mức giao đất được phân thành hai mức áp dụng ở hai khu vực là các xã phường thị trấn ở đồng bằng và xã phường thị trấn ở trung du miền núi. Tuy vậy, hiện nay pháp luật khơng có một quy định cụ thể nào để xác định đâu là “xã phường thị trấn ở đồng bằng”, đâu là “xã phường thị trấn ở trung du miền núi”. Không những vậy, Luật đất đai 2003 và các văn bàn hướng dẫn của Chính phủ khơng khơng phân cơng cho cơ quan nào có trách nhiệm xác định vấn đề này. Trên thực tế, có tỉnh xác định xã phường thị trấn ở trung du miền núi theo danh sách các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc miền núi biên giới vùng sâu vùng xa của chương trình 135 nhằm phát triển kinh tế xã hội các xã đặc biệt khó khăn hay như có tỉnh tự mình xác định những xã nào trên địa bàn tỉnh thuộc trường hợp ở trung du miền núi. Chính sự áp dụng pháp luật không thống nhất này đã tạo điều kiện cho những vi phạm và tiêu cực xảy ra. Ví dụ như trước đây ông Cao Minh Huệ - Giám đốc Sở Địa Chính (nay là Sở Tài nguyên và Mơi trường) tỉnh Bình Dương đã kiến nghị UBND tỉnh tăng hạn mức đất trồng cây lâu năm của một số xã trong tỉnh từ 10 ha lên 30 ha đất đai để bản thân và gia đình ơng thu gom được nhiều đất đai hơn mức pháp luật cho phép. Hành vi này của ông Huệ đã vi phạm Luật đất đai khi hạ cấp hàng loạt xã thuộc các huyện Bến Cát, Phú Giáo, Tân Uyên, Dầu Tiếng và cả thị xã Thủ Dầu Một thành các xã trung du miền núi trong khi khu vực này rất gần thành phố Hồ Chí Minh và hồn tồn thuộc khu vực đồng bằng. Mặc dù việc tăng hạn mức của tỉnh Bình Dương là một vi phạm hiển nhiên nhưng do khơng có căn cứ pháp lý quy định cụ thể nên mãi đến năm 2007 mới bị phát hiện.
3.1.2 Đối với đất ở
Trong quá trình tìm hiểu về tình hình thực hiện hạn mức giao đất ở trên thực tế, tác giả đã tập hợp được các văn bản quy định về hạn mức giao đất ở của 26 tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương trên cả nước và thể hiện qua bảng tổng hợp ở phụ lục số 4( zem phần phụ lục )
Từ bảng tổng hợpở phụ lục số 4, có thể khẳng định Uỷ ban nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương rất có trách nhiệm đối với nhiệm vụ quy định hạn mức giao đất ở cho người dân địa phương xây dựng nhà ở mà Quốc hội đã phân công qua Luật đất đai 2003. 26 hạn mức giao đất ở này chỉ là những quy định mà tác giả tiếp cận được. Trên thực tế, mỗi tỉnh thành đều có quy định riêng về hạn mức giao đất ở để phù hợp với quỹ đất và phân bố dân số của địa phương mình.
Mặc dù chính quyền các tỉnh đã ban hành các Quyết định về việc quy định hạn mức đất giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở trên địa bàn tỉnh nhưng việc thực hiện hạn mức giao đất ở tại các địa phương vẫn còn một số tồn tại cần khắc phục:
Thứ nhất, hạn mức giao đất ở đã được đưa vào áp dụng từ khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực pháp luật – ngày 01/7/2004 nhưng hiện nay một số tỉnh thành vẫn còn sử dụng các văn bản về hạn mức đất ở được ban hành trên cơ sở của Luật đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và năm 2000. Đơn cử là tại thành phố Hồ Chí Minh – đơ thị lớn nhất nước ta – các cơ quan nhà nước có thẩm quyền của tỉnh vẫn sử dụng Quyết định số 64/2001/QĐ-UBND ngày 30/7/2001 của UBND thành phố về hạn mức đất ở để làm căn cứ giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên,vấn đề của thành phố Hồ Chí Minh chỉ là áp dụng một văn bản pháp luật mà căn cứ ban hành văn bản đó đã hết hiệu lực còn trên thực tế, quyền lợi của người dân và quy định pháp luật vẫn được đảm bảo thi hành do song song với việc sử dụng Quyết định 64/2001/QĐ-UBND thì Uỷ ban nhân dân thành phố cũng đã ban hành thêm quy định về hạn mức công nhận đất ở tại Quyết định 225/2005/QĐ-UBND ngày 23/12/2005. Do vậy, việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của người dân vẫn được thực hiện đúng quy định pháp luật với hai hạn mức là hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở.
Thứ hai, ngay cả những văn bản về hạn mức đất của các tỉnh được ban hành sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực thì vẫn cịn sự nhầm lẫn giữa hạn mức giao đất ở và hạn mức đất ở, cụ thể là trường hợp của tỉnh Bình Dương. Ở Bình Dương, Uỷ ban nhân dân tỉnh đã ban hành Quyết định số 198/2005/QĐ-UBND quy định về hạn mức đất ở trên địa bàn tỉnh. Theo quyết định này thì hạn mức đất ở sẽ đồng thời được áp dụng để giao đất thổ cư cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở và dùng để hợp thức hóa đất ở cho các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối chiếu với quy định tại Luật đất đai 2003; ta thấy tỉnh Bình Dương đang vi phạm Luật đất đai khi
nhập nhằng giữa hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở, dùng hạn mức đất ở để thay thế cho cả hai hạn mức trên. Quy định không rõ ràng này hiện đang ảnh hưởng rất nhiều đến việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của người dân trong tỉnh. Nhận định này được đưa ra qua thực tiễn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của người dân tại UBND thị trấn Lái Thiêu, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương mà tác giả tìm hiểu được. Vào tháng 4/2008, ông A và bà B cùng đến Uỷ ban nhân dân thị trấn Lái Thiêu nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông A hiện đang sử dụng 300m2 đất ở do ông tự khai hoang năm 1982 và có đăng ký 299 năm 1985. Bà B muốn xin cấp giấy cho 250 m2 đất ở do nhận chuyển nhượng bằng giấy tay nhưng nay đã bị thất lạc và khơng có giấy tờ nào để chứng minh nguồn gốc đất. Cả hai trường hợp này đều được văn phòng Uỷ ban và cán bộ địa chính thị trấn xử lý theo hướng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho 160 m2 theo như hạn mức đất ở của thị trấn, diện tích cịn lại của ông A (140 m2) và của bà B (90 m2) được chuyển thành đất trồng cây lâu năm. Nếu như áp dụng đúng theo khoản 3 điều 87 Luật đất đai 2003 thì ơng A phải được cơng nhận quyền sử dụng đất ở cho tồn bộ diện tích 300m2 nói trên. Như vậy, hạn mức đất của tỉnh Bình Dương đã và đang hạn chế quyền lợi của một bộ phận người dân vì đã hạ thấp diện tích đất ở mà theo pháp luật đất đai hiện hành thì họ có quyền được cấp quyền sử dụng.