quyền đối với việc thực hiện quyền và lợi ích của người sử dụng đất
Tác động của hạn mức giao đất
Theo Luật đất đai 2003, bên cạnh các nghĩa vụ thì người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng cũng có một số quyền nhất định. Với các quy định về hạn mức giao đất và hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền, các quyền này của người sử dụng đất cũng ít nhiều bị ảnh hưởng.
Từ khi pháp luật đất đai của nước ta quy định chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu thì chứng thư quan trọng nhất để khẳng định quyền sử dụng đất của người dân chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận) mà nhân dân ta vốn quen gọi là “sổ đỏ”. Vì thế quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền của người sử dụng đất rất được nhà nước và đông đảo nhân dân quan tâm.. Từ khi hạn mức giao đất được ban hành và đưa vào áp dụng, quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người dân đã chịu khơng ít tác động. Về đất nông nghiệp, hiện nay khi những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất xin được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong Giấy chứng nhận chỉ xác lập hình thức giao đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất. Phần diện tích vượt quá hạn mức giao đất sẽ được ghi trong Giấy chứng nhận là sử dụng theo hình thức thuê và phải nộp tiền thuê đất hàng năm. Về đất ở, khi hộ gia đình, cá nhân muốn được cấp Giấy chứng nhận thì Giấy chứng nhận của họ chỉ chứng nhận diện tích đất ở của họ tối đa bằng hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức cơng nhận đất ở, diện tích cịn lại thường được chứng nhận thành các loại đất khác như đất trồng cây lâu năm hay đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh ... Vì thế, một số trường hợp người dân có nhiều đất đai vì khơng muốn phải trả tiền th đất hoặc khơng muốn diện tích đất ở của mình bị thu hẹp nên họ đã chủ động không đăng ký quyền sử dụng đất, không muốn hưởng quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nhà nước trao cho. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến cho thời điểm hoàn
thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất trong cả nước do chính phủ đề ra cứ phải điều chỉnh lùi lại, từ năm 2007 lùi đến năm 2008 và theo tốc độ này thì đến năm 2009 cũng khó có thể hồn tất được.
Với tư cách vừa là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai vừa là chủ thể mang quyền lực công, một trong những nhiệm vụ và cũng là quyền hạn mà nhà nước thực hiện để định hướng hoạt động sử dụng đất trên toàn quốc là quyết định, quản lý và triển khai thực hiện các quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Trong đó, hoạt động có tác động đến lợi ích của người sử dụng đất là việc hỗ trợ bồi thường về đất cho người dân khi nhà nước thu hồi đất mà họ đang sử dụng. Đây cũng chính là quyền mà người sử dụng đất được hưởng theo quy định tại Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Quyền này là một trong những biện pháp để nhà nước đảm bảo cuộc sống cho người dân sau khi bị thu hồi đất, tạo điều kiện giúp họ ổn định cuộc sống. Tuỳ khả năng bố trí của các cơ quan có thẩm quyền mà hộ dân bị quy hoạch có thể được hỗ trợ bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền quy đổi từ đất. Để định ra mức đất hỗ trợ bồi thường nhất định áp dụng chung cho các địa phương, một tiêu chí chủ yếu do pháp luật quy định thường được áp dụng chính là hạn mức giao đất. Điều này được thể hiện rất rõ trong Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ . Nghị định này ghi nhận những quy định mới nhất của nhà nước ta đối với một số trường hợp hợp thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ về đất khi nhà nước thu hồi đất. Ví dụ như để xét xem người sử dụng đất có được bồi thường khi bị nhà nước thu hồi đất hay không, điều 44 khoản 1 điểm d Nghị định 84 có quy định “Trường hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này hoặc diện tích đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất quy định tại điều 70 Luật đất đai và khoản 1 điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất”. Áp dụng theo quy định này, với cùng một diện tích đất nơng nghiệp bị nhà nước thu hồi là là 2.5 ha nhưng ông A ở tỉnh Đồng Nai được bồi thường về đất cho cả 2.5 ha còn bà B ở tỉnh Khánh Hòa chỉ được bồi thường về đất đối với 2 ha mà thơi, 0.5 ha đất cịn lại là đất vượt hạn mức giao đất áp dụng tại tỉnh Khánh Hịa nên bà khơng được bồi thường. Bên cạnh đó, đối với đất nơng nghiệp xen kẽ trong khu dân cư hoặc đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư thì theo Điều 43 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, diện tích được tính để hỗ trợ bằng tiền của mỗi thửa đất không vượt quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại khoản 2 Điều 83 (ở nông thôn) và khoản 5 Điều 84 (ở đô thị) của Luật đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Với quy định này thì diện tích đất mà người bị thu hồi đất được bồi thường phụ thuộc rất nhiều vào hạn mức giao đất ở. Tại khu vực nào có
hạn mức giao đất lớn hơn thì người dân ở đó có khả năng được bồi thường về đất nhiều hơn người dân ở những khu vực quy định hạn mức giao đất ở thấp hơn. Hay như theo Điều 45, trường hợp đất thuộc nhóm đất nơng nghiệp sử dụng từ ngày 15/10/1993 trở về sau mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất và người đang sử dụng là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp thì được bồi thường hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường hỗ trợ khơng vượt q hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật đất đai và khoản 1 điều 69 Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Từ các quy định pháp luật hiện hành nêu trên, ta thấy hạn mức giao đất ở và đất nông nghiệp hiện đang giữ vai trị quan trọng và có tác động khơng ít đến quyền lợi của người sử dụng đất bị thu hồi đất. Trong một số trường hợp, đó là căn cứ để các cơ quan có thẩm quyền quyết định diện tích đất mà người bị thu hồi đất được hỗ trợ bồi thường. Với những trường hợp khác, hạn mức giao đất lại là cơ sở để người dân có được bồi thượng về đất khi bị nhà nước thu hồi đất hay không.
Tác động của hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền:
Từ khi pháp luật đất đai được xây dựng ở nước ta đến nay, nhà nước đã thực hiện nhiều đợt thay đổi chính sách pháp luật với mục tiêu đưa pháp luật ngày càng gần gũi, thiết thực và mang lại nhiều lợi ích hơn cho người dân. Từ Luật đất đai 1993 cho đến Luật đất đai 2003 hiện nay, bên cạnh việc trao quyền sử dụng đất thì nhà nước cũng trao cho người sử dụng đất quyền thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất như quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, ...Các quyền này đã hỗ trợ cho người dân rất nhiều trong quá trình sử dụng đất, giúp cho họ có thể chủ động hơn trong hoạt động sản xuất kinh doanh của mình. Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2003, điều kiện để người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền này là họ phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không bị tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và quyền sử dụng đất của họ phải còn trong thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, kể từ khi hạn mức đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân được phép nhận chuyển quyền có hiệu lực thi hành vào ngày 01/7/2007 thì những điều kiện trên là không đủ để họ thực hiện các giao dịch làm chuyển quyền sử dụng đất nữa. Cụ thể là khi tham gia các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp; bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân cần lưu ý đến diện tích đất nơng nghiệp mà mình hiện có do nhận chuyển quyền trước đó. Nói cách khác, quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất hiện đang bị giới hạn bởi diện tích đất nơng nghiệp mà họ đã nhận chuyển quyền trước đó. Do vậy, khi nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp , hộ gia đình, cá nhân cần lưu ý đến diện tích đất nơng nghiệp mà mình đang sử dụng vì trong trường hợp tổng diện tích đất nơng nghiệp họ hiện có do nhận chuyển quyền và diện tích họ đang muốn nhận chuyển quyền thêm cao hơn hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền thì dù hai bên có làm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển quyền cũng phải chuyển sang thuê đất đối với phần diện tích vượt hạn mức. Như vậy là họ vừa phải trả tiền thuê đất lại vừa mất một khoản tiền nhận chuyển quyền không nhỏ cho cùng một diện tích đất. Điều này là không hợp lý và sẽ gây nên thiệt thòi cho những hộ gia đình, cá nhân thiếu hiểu biết về hạn mức này.
Mặt khác, theo Nghị quyết 1126, hiện nay mỗi hộ gia đình, cá nhân ở các tỉnh thành thuộc khu vực Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long được nhận chuyển quyền tối đa 6 ha đất trồng cây hàng năm; diện tích này ở các khu vực khác là 4 ha. Tuy nhiên, theo như trao đổi giữa phóng viên báo Tuổi Trẻ và ông Lê Huy Ngọ - nguyên Bộ trưởng Bộ nơng nghiệp và phát triển nơng thơn “Để có thu nhập đạt mức trung nông, ở đồng bằng sông Hồng mỗi người phải có ít nhất từ 1ha trở lên, còn ở ĐBSCL phải có từ 2ha trở lên”25. Vậy, hạn mức nhận chuyển đất trồng cây hàng năm hiện nay của Nghị quyết có thể khơng đảm bảo được thu nhập trang trải cuộc sống và có số dư để tích lũy cho những gia đình nơng dân có số lượng nhân khẩu trung bình từ 3 người trở lên. Bên cạnh đó, đối với một số nơng dân có năng lực sản xuất lớn thì hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền đang là sự ràng buộc họ không thể mở rộng quy mơ sản xuất, ví dụ như trường hợp ơng nơng dân Sáu Đức ở An Giang. Hiện tại ông Sáu Đức đã được công nhận quyền sử dụng đất 700 ha đất nông nghiệp, mỗi năm thu hoạch hơn 42 ngàn giạ lúa và trang bị từ những loại máy nông cơ thông thường như máy cày, máy gặt đập ...cho đến các loại máy móc hiện đại như máy cấy lúa, máy san mặt ruộng sử dụng công nghệ chiếu tia la-de để tăng năng suất lao động. Ông cho biết khả năng của mình có thể làm đến 1000 ha đất hoặc thậm chí hơn nữa. Tuy nhiên, khi hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền được ban hành thì ơng khơng thể nhận chuyển quyền sử dụng đất ruộng thêm được nữa. Do vậy, dù rất ham máy và là người đi tiên phong trong việc cơ giới hóa sản xuất lúa ở Lương An Trà (An Giang) và trong cả đồng bằng sông Cửu Long nhưng giờ ơng cũng khơng có kế hoạch đầu tư thêm các loại máy hỗ trợ sản xuất nông nghiệp do không thể mở rộng quy mô sản xuất thêm nữa.
25
Trường hợp của Ông Sáu chỉ là một điển hình, ngày nay có một số nông dân tại các đồng bằng, nhất là đồng bằng sông Cửu Long, đang phát triển kinh tế nơng nghiệp theo hướng mở rộng diện tích canh tác để có thể sử dụng máy móc cơ giới nhằm giảm chi phí và tăng lợi nhuận. Hướng phát triển này của họ hiện đang gặp bế tắc do hạn mức 6 ha/ 4 ha không không phù với chi phí th mua máy móc và điều kiện áp dụng các loại máy cơ giới vì điển hình như máy gặp đập liên hợp có cơng suất là 3- 5 ha/ ngày26 nhưng hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền của người dân chỉ ở mức 6 ha.