phép nhận chuyển quyền
Về hạn mức giao đất
* Đối với đất nơng nghiệp
Tuy hiện nay diện tích đất nơng nghiệp và đất ở để giao cho người dân sử dụng cịn lại khơng nhiều nhưng hạn mức này vẫn cần được duy trì và hồn thiện để mang lại hiệu quả điều chỉnh ngày càng cao hơn.
Đối với đất nông nghiệp, hạn mức giao đất cần được xây dựng để có thể áp dụng lâu dài bởi bên cạnh việc đưa quỹ đất chưa sử dụng vào sản xuất nơng nghiệp thì hiện nhà nước ta đang có chủ trương rà sốt lại đất mà các nơng lâm trường đang sử dụng để thu hồi phần đất nông lâm trường chưa sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả giao lại cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất. Về hạn mức cụ thể, có một số ý kiến cho rằng nên tăng thêm mới tương xứng với năng lực sản xuất của người dân đang được nâng cao dần nhờ tận dụng sức mạnh của máy móc. Tuy nhiên, tác giả cho rằng hạn mức này có thể tiếp tục thực hiện mà khơng cần phải điều chỉnh bởi đây chỉ là sự hỗ trợ ban đầu mà nhà nước dành cho nông dân. Việc nhà nơng có thể nâng cao mức sống của mình hay khơng khơng chỉ phụ thuộc vào diện tích đất được giao mà cịn chịu sự tác động lớn bởi năng lực sản xuất của họ qua cách thức canh tác, áp dụng máy móc và kỹ thuật sản xuất mới.
Mặc dù không cần thiết phải điều chỉnh hạn mức nhưng việc phân chia khu vực để áp dụng hạn mức cần được quy định cụ thể hơn để thuận lợi trong quá trình áp dụng, tránh được các vi phạm do lợi dụng sự không rõ ràng của pháp luật. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực quản lý đất đai cần quy định một danh sách cụ thể các xã ở trung du miền núi hoặc phân công cho một hoặc một số cơ quan có thẩm quyền nhất định đảm nhận nhiệm vụ này. Có như vậy thì chúng ta mới có thể khắc phục những trường hợp lợi dụng khe hở của pháp luật.
Ngoài ra, để hạn mức giao đất thực sự là một biện pháp hỗ trợ nhà nông một cách hiệu quả và phù hợp với tình hình cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước hiện nay, về lâu dài nhà nước nên có quy định giới hạn lại những đối tượng được giao đất
theo hình thức giao khơng thu tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất. Cụ thể là chỉ nên giao đất trong hạn mức cho những đối tượng có tâm huyết và có năng lực sản xuất nơng nghiệp chứ không giao trên diện rộng những hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp như hiện nay. Để xác định được đối tượng nào có năng lực sản xuất, các cơ quan có thẩm quyền có thể quy định thêm là khi nộp đơn xin giao đất thì hộ gia đình, cá nhân phải đồng thời nộp một bản trình bày sơ bộ về kế hoạch sản xuất sau khi được nhận đất như nguồn vốn sản xuất, loại cây trồng, ứng dụng kỹ thuật ra sao,... Mặc dù quy định này sẽ khiến cho thủ tục xin giao đất nông nghiệp của người dân trở nên phức tạp hơn nhưng lại là cần thiết cho tiến trình chuyển đổi cơ cấu nghề nghiệp theo hướng giảm lao động nông nghiệp và “ai giỏi nghề nào làm nghề đó” đồng thời cịn làm cho hạn mức giao đất phát huy được ý nghĩa phát triển nông nghiệp do tiếp cận được đúng đối tượng cần sự hỗ trợ của nhà nước.
Bên cạnh đó, nhà nước cần có kế hoạch rà sốt lại tồn bộ những trường hợp đang sử dụng đất vượt hạn mức giao đất do được giao trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực và các hình thức xử lý áp dụng đối với những trường hợp này. Từ đó tổng hợp tình hình sử dụng đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức, phát hiện kịp thời những trường hợp xử lý không phù hợp pháp luật đất đai để tiến đến hạn chế và loại bỏ dần tình trạng người dân sử dụng đất vượt hạn mức giao đất. Chỉ khi nào hạn mức giao đất nông nghiệp được thực hiện nghiêm túc thì người dân mới thấy được ý nghĩa quan trọng của nó đối với sự phát triển nông nghiệp nước nhà. Đồng thời, những đối tượng được hưởng ưu đãi được sử dụng đất giao trong hạn mức mà không phải trả tiền cũng trân trọng hơn sự hỗ trợ của nhà nước dành cho mình. Do vậy họ sẽ càng có ý thức hơn trong việc sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm, hăng say sản xuất nâng cao đời sống bản thân và góp phần xây dựng đất nước ngày càng giàu mạnh.
* Đối với đất ở:
- Hạn mức giao đất đã được Luật đất đai 2003 ủy quyền cho Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương toàn quyền quyết định trên cơ sở quỹ đất và quy hoạch phát triển của địa phương mình mà khơng bị giới hạn bởi một mức trần nào. Về mặt tích cực, quy định này có tác dụng đảm bảo sự phù hợp giữa hạn mức giao đất ở với tình hình thực tế dân số, đất đai, phân bố dân cư của từng địa phương đồng thời cũng tạo nên sự đa dạng về cách thức quy định hạn mức này. Tuy nhiên, nếu cứ tiếp tục duy trì quy định này thì vấn đề tiêu cực sẽ có thể phát sinh và khó có thể phát hiện ra. Theo quy định hiện hành, chỉ cần các thành viên của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thống nhất ý kiến thì Uỷ ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung được quyền ban
hành hạn mức giao đất ở cho người dân xây nhà ở tại địa phương mà không cần phải thông qua ý kiến của một cơ quan hay cá nhân có thẩm quyền nào khác. Vậy phải chăng hạn mức giao đất ở là vấn đề nội bộ của từng tỉnh? Mặc dù việc quy định hạn mức giao đất ở là thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nhưng ta cần xây dựng cơ chế cho phép Bộ Tài nguyên môi trường cho ý kiến và đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh lại hạn mức mà tỉnh đã ban hành. Việc cho ý kiến này không phải là một khâu bắt buộc của quá trình ban hành hạn mức giao đất ở của các tỉnh mà chỉ đặt ra với những hạn mức giao đất ở có nhiều ý kiến phản ánh của người dân. Hơn nữa điều chỉnh lại như thế nào cũng sẽ do Uỷ ban nhân dântỉnh tự quyết định, đề nghị của Bộ chỉ là một căn cứ để tham khảo mà thôi. Như vậy, việc ban hành hạn mức giao đất ở của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vừa độc lập lại vừa có thể tiếp nhận sự góp ý của cơ quan chuyên mơn, qua đó giảm bớt yếu tố chủ quan, đảm bảo hơn cho sự phù hợp giữa pháp luật và thực tế.
- Bên cạnh đó, hiện nay pháp luật chỉ quy định về những trường hợp sử dụng vượt hạn mức giao đất nơng nghiệp cịn nếu như xảy ra trường hợp sử dụng vượt hạn mức giao đất ở hoặc được giao vượt hạn mức giao đất ở thì lại khơng có quy định pháp luật để điều chỉnh. Do vậy, để quy định pháp luật về hạn mức giao đất ở được thực hiện nghiêm thì trước hết cần quản lý từ khâu ban hành văn bản của các tỉnh. Đối với những tỉnh thành hiện vẫn còn sử dụng các văn bản quy định về hạn mức giao đất ở ban hành trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực thì nên tổng hợp tình hình sử dụng đất ở tại địa phưong hiện nay cũng như đánh giá nhu cầu sử dụng đất ở của người dân trong tương lai để ban hành hạn mức giao đất ở mới hợp lý hơn với tình hình địa phương và phù hợp với pháp luật đất đai hiện hành. Đối với những tỉnh thành đã thực hiện việc ban hành văn bản về hạn mức giao đất ở theo Luật đất đai 2003 thì cần rà sốt lại những nội dung đã quy định, điều chỉnh các thiếu sót như sự nhầm lẫn giữa hạn mức đất ở và hạn mức giao đất ở, phạm vi áp dụng của hạn mức này để tránh gây ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân.
- Không những vậy, pháp luật đất đai cũng cần có cơ chế để kiểm sốt tình hình thực hiện hạn mức giao đất ở tại các địa phương. Trong thời gian gần đây, trong nhân dân đang có dư luận khơng hay về việc cấp đất tái định cư cho người dân có nhà đất nằm trong khu vực quy hoạch, nhất là về diện tích mà mỗi hộ được cấp. Với cùng một diện tích đất bị quy hoạch nhưng hai trường hợp lại được cấp hai phần đất quá chênh lệch nhau. Để khắc phục hiện tượng không hay này, việc giao đất ở cho người dân cần phải được thực hiện công khai cũng như công bố thông tin tại những nơi công cộng
như trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất được giao hay phát qua bản tin hàng ngày của địa phương để đông đảo người dân biết và giám sát việc giao đất. Qua đó hạn chế dần những trường hợp vi phạm và tiêu cực trong hoạt động thực thi hạn mức giao đất ở tại các địa phương.
Về hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền
- Bên cạnh việc giữa quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm là 4ha và 6 ha như hiện nay, nhà nước nên quy định thêm một số trường hợp ngoại lệ cho những nơng dân có khả năng sản xuất diện tích đất lớn và đạt năng suất cao. Để tránh việc lạm dụng ngoại lệ này, những đối tượng nào muốn nhận chuyển quyền sử dụng đất cao hơn hạn mức quy định phải được sự chấp nhận của cơ quan có thẩm quyền và phải trình bày cụ thể kế hoạch đầu tư sản xuất và dự kiến năng suất đạt được. Ví dụ như đối với đất trồng cây hàng năm, trường hợp tổng diện tích đất nhận chuyển quyền nếu ở mức dưới 100 ha do cấp tỉnh quyết định, trên 100 ha do cơ quan chuyên môn ở trung ương quyết định.
- Đồng thời, để hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân được thực hiện nghiêm túc theo hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền thì pháp luật đất đai cần phải có một số sự điều chỉnh. Ví dụ như nhà nước nên quy định thêm về điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân là diện tích đất nơng nghiệp hiện có của họ do nhận chuyển quyền hoặc tổng diện tích đất nơng nghiệp hiện có do nhận chuyển quyền và diện tích sẽ được nhận chuyển quyền không được lớn hơn hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền.
- Bên cạnh đó, trong quy định về thủ tục nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thế chấp bảo lãnh về quyền sử dụng đất nông nghiệp của các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân nên quy định thêm thủ tục kê khai diện tích đất nơng nghiệp do nhận chuyển quyền mà họ đang có và họ phải chịu trách nhiệm đối với việc kê khai này. Quy định này sẽ tạo căn cứ cụ thể để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét tổng hợp hạn mức khi xét công chứng chứng thực các hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất, giúp hạn chế những trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền. Mặt khác, sau một thời gian thực hiện hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền như chu kỳ 3 năm hay 5 năm, nhà nước ta cần tiến hành khảo sát tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại từng địa phương và trong cả nước để có sự điều chỉnh kịp thời. Việc điều chỉnh này là một hoạt động rất cần thiết vì xu hướng phát triển kinh tế của nhà nước ta là rút bớt lao động trong nông nghiệp mà khi lực lượng lao động nông nghiệp giảm xuống thì diện tích đất nơng nghiệp bình
quân đầu người sẽ tăng lên, kéo theo diện tích đất tích tụ của nơng dân cũng sẽ tăng lên. Vì thế, lao động nơng nghiệp giảm bớt đến đâu thì hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền cũng phải tăng lên đến đó để đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp của người dân, khai thác hiệu quả vốn đất nông nghiệp của nước ta.
KẾT LUẬN
Các quy định về hạn mức giao đất và hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền là một trong những biện pháp quản lý nhà nước về đất đai được đặt ra để thực hiện quyền năng đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai của nhà nước ta.. Hai hạn mức này đã, đang và sẽ tục khẳng định và củng cố chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, thể hiện vai trò của nhà nước đối với việc phân phối tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng và quý báu này một cách cơng bằng tương đối đến những hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, giúp đỡ họ có thêm điều kiện để ổn định cuộc sống. Cũng như bất cứ vấn đề nào phát sinh trong xã hội; bên cạnh những ưu điểm, những tác động tích cực thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển thì hạn mức giao đất và hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền vẫn tồn tại một số hạn chế nhất định. Tuy nhiên, khơng vì những hạn chế đó mà chúng ta cho rằng không nên tiếp tục quy định và áp dụng hai hạn mức này nữa. Trái lại, qua những phân tích ở các nội dung trên, ta thấy rằng mặt tích cực của hạn mức giao đất và hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền là không thể chối bỏ trong khi những ảnh hưởng tiêu cực của nó đối với sự phát triển của đất nước có thể khắc phục được. Do vậy quy định về hai hạn mức này cần được tiếp tục duy trì.
Pháp luật đất đai hiện nay và cụ thể là các quy định về hạn mức giao đất và hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền tuy được ban hành trên cơ sở xây dựng dự thảo, đóng góp ý kiến, bàn bạc thảo luận của những cơ quan cá nhân có thẩm quyền và các nhà chun mơn nhưng vẫn cịn nhiều tồn tại. Các quy định này cịn thiếu tính hệ thống và đồng bộ, đặt ra quy định về hạn mức nhưng lại không đề ra được cơ chế kiểm soát và đảm bảo cho hạn mức này được thực hiện nghiêm túc. Hạn chế này cũng đồng thời gây khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật do thiều tính khả thi, khơng dự báo được các tình huống đa dạng phức tạp có thể xảy ra trên thực tế. Vì thế, trong hiện tại và tương lai, các quy định này cần được tiếp tục điều chỉnh để ngày càng hoàn thiện hơn nhằm phát huy tối đa mặt tích cực và hạn chế đến mức thấp nhất những tác động tiêu cực, không những hướng hoạt động sử dụng đất của người dân trở nên hiệu quả và hợp lý hơn mà cịn phải có giá trị ứng dụng đối với tình hình đổi mới và hội nhập quốc tế của đất nước hiện nay.
Từ các nội dung đã trình bày, tơi đề xuất một số biện pháp đối với việc quy định và thực hiện hạn mức giao đất và hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền với mong
muốn các quy định này không những hữu ích cho người dân có thêm điều kiện thuận lợi trong quá trình sử dụng đất của mình mà cịn có ý nghĩa thiết thực đối với hoạt động quản lý của nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Khi đưa ra các đề xuất này, tôi hy vọng được chung tay với toàn thể dân tộc xây dựng đất nước ngày càng giàu mạnh, trong đó pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về hạn mức giao đất, hạn mức đất được phép nhận chuyển quyền nói riêng trở thành cơng cụ để nhà nước giúp đỡ và tạo