1.2 .Những vấn đề cơ bản về tiếp cận quyền sử dụng đất
1.2.2 .Hình thức tiếp cận quyền sử dụng đất
2.1. Thực trạng tiếp cận QSDĐ của NĐT thông qua cơ chế cung đất của nhà
2.1.2. Giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho các NĐT đã được chỉ định
Thực chất đây là hình thức giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định thầu. Trong đó, chủ đầu tư sẽ quyết định giao dự án có SDĐ theo hình thức giao đất hoặc cho thuê đất cho các NĐT có năng lực, có kinh nghiệm và có đề xuất về mặt kỹ thuật, tài chính được đánh giá là hiệu quả nhất theo tiêu chuẩn nêu trong hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu (khoản 1 Điều 14 TT 03/2011/TT-BKH). Muốn được giao đất, cho thuê đất theo hình thức này NĐT phải có dự án đầu tư được được chấp thuận Luật Đất đai 2003 đã quy định việc Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất được thực hiện thông qua phương thức đấu giá, đấu thầu là chủ yếu, việc giao đất trực tiếp cho NĐT theo hình thức chỉ định thì chỉ thực hiện trong một số trường hợp đặc biệt23. Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy, việc giao đất hay cho thuê đất theo hình thức đấu giá, đấu thầu gặp nhiều khó khăn. Mặc dù pháp luật quy định nhiều cơ chế tiếp cận QSDĐ khác nhau để NĐT lựa chọn nhưng cả nước mới chỉ duy nhất một địa phương là Đà Nẵng lựa chọn cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để triển khai như một cách làm chủ đạo cho hoạt động đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ. Các địa phương khác khơng lựa chọn cơ chế này vì khơng có cơ chế để xuất trước tiền từ ngân sách ra để thực hiện di dời người dân, giải phóng mặt bằng dẫn tới việc khơng có quỹ đất “sạch” để đấu giá; giải phóng mặt bằng xong nhưng khơng có NĐT nào quan tâm tới đất đó nên lãng phí lớn; bắt NĐT tham gia đấu giá đất là làm mất lợi thế ưu đãi đầu tư của địa phương mà chọn cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo dự án đầu tư24.Do đó, theo quy định thì việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức này là hạn chế nhưng trên thực tế hình thức này đã và đang bị các nhà quản lý về đất đai lạm dụng, không chỉ dẫn đến hậu quả thiệt hại tài sản của nhà nước, các dự án bị đình trệ mà cịn gây nên tình trạng bất bình đẳng giữa các NĐT khi tiếp cận
23 như trường hợp trong thời gian công bố danh mục dự án theo quy định mà chỉ có một NĐT đăng ký tham dự hoặc trong trường hợp dự án cấp bách do Thủ tướng chính phủ quyết định trên cơ sở đề nghị của Bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp nhà nước và báo cáo thẩm định của Bộ kế hoạch và đầu tư
24 http://phantichnhandinh.batdongsan.com.vn/go-thiet-cho-nguoi-dan-bi-thu-hoi-dat-tai-tphcm- kJ7JEE9cnOg1.html
những dự án loại này. Khu đất số 8-12 Lê Duẩn đã khơng được chính quyền thành phố Hồ Chí Minh đấu giá cũng như đấu thầu chọn NĐT (dù có rất nhiều NĐT muốn đầu tư), mà được giao cho Cơng ty cổ phần Hịn Ngọc Viễn Đông - một doanh nghiệp mới được thành lập gồm ba cổ đông là Công ty Quản lý kinh doanh nhà thành phố (đơn vị đang được thành phố giao quản lý và cho thuê khu đất này), Tổng công ty Cơng nghiệp Sài Gịn và Cơng ty Vàng bạc đá quý Sài Gòn25. Năm 2007, khi nhu cầu đầu tư cao ốc trong khu trung tâm thành phố tăng cao, chính quyền đã cơng bố các dự án cao ốc tại 20 ô phố, là những khu “đất vàng”, để đáp ứng nhu cầu của các NĐT. Nhiều NĐT kỳ vọng vào việc tham gia đấu thầu các dự án này nhưng thực tế không diễn ra như mong đợi của họ. Vì ngay sau khi các ô phố được công bố, nhiều ô phố trong số này đã “có chủ”. Nhiều khu “đất vàng” trị giá hàng trăm triệu USD giống như khu 8-12 Lê Duẩn cũng đã được chính quyền TP.HCM giao cho một số NĐT trong nước mà khơng có đấu thầu như dự định ban đầu26.