1.2 .Những vấn đề cơ bản về tiếp cận quyền sử dụng đất
1.2.2 .Hình thức tiếp cận quyền sử dụng đất
2.3. Các vấn đề có liên quan đến khả năng tiếp cận QSDĐ của NĐT
2.3.3. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể SDĐ là các NĐT
Luật Đất đai 2003 đã dàn dựng lại quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế đối với đất đai sao cho mạch lạc hơn, hệ thống hơn. Trước hết, Luật đã xóa bỏ quyền ưu tiên của các doanh nghiệp thuộc khu vực Nhà nước, cách tiếp cận đất đai là công bằng giữa các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế. Tiếp đó, doanh nghiệp trong nước có thể được lựa chọn hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm, doanh nghiệp nước ngoài (NĐT nước ngồi) có thể lựa chọn hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm. Về cơ bản, doanh nghiệp trong nước được giao đất có thu tiền và doanh nghiệp nước ngoài thuê đất trả tiền một lần có quyền và nghĩa vụ đối với đất đai tương đương nhau40. Tuy nhiên, khi đi vào thực tiễn SDĐ thì NĐT trong nước và NĐT nước ngồi cịn có những khác nhau về quyền và nghĩa vụ trong việc tiếp cận và SDĐ đai:
Thứ nhất, về hình thức tiếp cận đất đai, NĐT trong nước có thể được Nhà
nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư trong khi NĐT nước ngoài chỉ được lựa chọn hình thức thuê đất của Nhà nước hoặc thuê lại đất trong KCN, khu công nghệ cao, KKT. Điều này tạo ra sự bất bình đẳng khơng cần thiết giữa các NĐT nước ngoài và trong nước bởi lẽ việc giao đất hay cho th đất đều có thời hạn, khơng làm ảnh hưởng đến chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Hơn nữa, theo quy định tại Điều 110 và 119 Luật Đất đai thì quyền và nghĩa vụ của NĐT trong nước được giao đất và NĐT nước ngoài thuê đất trả tiền một lần về cơ bản là như nhau.
39 Ngày 19-9-2011, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Qn đã có tờ trình đề nghị Thủ tướng Chính phủ ra nghị quyết về một số giải pháp cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật KCN. Theo kết quả rà sốt các thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng của Bộ Xây dựng cho thấy số lượng thủ tục của ba loại dự án nêu trên còn khoảng 33 thủ tục/dự án, thời gian chuẩn bị cịn kéo dài, trung bình khoảng 3 năm/dự án. Bên cạnh đó, cịn một số thủ tục do địa phương tự đặt ra hoặc yêu cầu chủ đầu tư phải làm trái với quy định của Chính phủ.
http://www.gdi.vn/index.php?option=com_content&task=view&id=491&Itemid=85&ndex=68
Thứ hai, về số tiền phải trả cho QSDĐ được giao, được thuê, NĐT trong nước chỉ được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm .Trong khi đó, NĐT nước ngồi được Nhà nước cho th đất thì có thể lựa chọn giữa th trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Trong khi đó, như đã phân tích ở trên thì số tiền phải trả cho việc giao đất có thu tiền SDĐ và thuê đất trả tiền thuê đất một lần thấp hơn và thuận tiện hơn so với thuê đất trả tiền thuê hàng năm, do đó, nhiều NĐT trong nước cũng muốn được thuê đất trả tiền một lần để tránh khó khăn từ việc giá đất liên tục tăng qua các năm. Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 59 NĐ 181/2004/NĐ-CP, đối với đất thuê mà người SDĐ (NĐT trong nước) trả tiền thuê đất hàng năm thì QSDĐ khơng được coi là quyền tài sản để được giao dịch trên thị trường và nếu trên đất thuê này có tài sản gắn liền thì chỉ trong trường hợp đất trồng cây lâu năm có vườn cây, đất rừng sản xuất có rừng, đất làm muối và đất ni trồng thuỷ sản đã đầu tư hạ tầng và đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có cơng trình gắn liền với đất thì tài sản trên đất đó mới được giao dịch. Quy định này thể hiện sự phân biệt đối xử và bất bình đẳng lớn giữa chủ thể SDĐ là NĐT trong nước so với NĐT nước ngồi. Bởi vì, sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực thì chủ thể SDĐ trong nước khơng có quyền lựa chọn giữa thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần nữa mà chỉ có thể áp dụng duy nhất một hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Điều này đồng nghĩa với việc nhà dầu tư trong nước SDĐ th khơng có quyền giao dịch QSDĐ, nếu muốn họ phải chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền SDĐ. Tuy nhiên, như tác giả đã phân tích thì số tiền phải trả khi được giao đất cao hơn nhiều so với khi được thuê đất trả tiến một lần. Việc quy định như trên không chỉ tạo nên sự phân biệt đối xử mà còn gây nên sự mất chủ động của chủ sở hữu trong việc xác định đối tượng SDĐ. Do không thể cấm giao dịch tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người SDĐ gắn liền với đất hệ quả là, pháp luật đã buộc phải cho phép người nhận tài sản gắn liền với đất trở thành chủ thể SDĐ mới đối với đất có tài sản gắn liền được giao dịch.
Thứ ba, về các hình thức nhận QSDĐ, NĐT trong nước được quyền nhận chuyển nhượng, thuê và nhận góp vốn đối với QSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân, nhưng NĐT nước ngồi khơng được áp dụng quyền này. Ngồi việc thuê đất từ Nhà nước, NĐT nước ngoài được thuê lại đất trong KCN, khu công nghệ cao, KKT theo quy định tại Điều 120 Luật Đất đai. Điểm này gần như ngược lại với trên, nhóm chủ thể SDĐ trong nước vốn yếu về tài chính và là lực lượng cần nỗ lực nhiều cho sự phát triển kinh tế của đất nước thì bị ép phải SDĐ giá cao trong khi chủ thể nhiều tiền, tiềm lực lớn lại được ưu tiên SDĐ đất giá rẻ. Trong trường hợp này, nhóm chủ thể là
NĐT nước ngồi sẵn sàng đầu tư vốn, khoa học kỹ thuật, cơng nghệ cho phát triển kinh tế Việt Nam thì lại bị thu hẹp cánh cửa, tạo nhiều khó khăn cho hoạt động đầu tư. Không hiểu ý các nhà làm luật lo lắng điều gì khi hạn chế quyền tiếp cận đất đai của NĐT nước ngoài nhưng hậu quả của quy định này là nhiều NĐT nước ngoài đã chuyển sang các quốc gia khác có cùng lợi thế như Việt Nam nhưng giá cá QSDĐ hợp lý hơn.