1.2 .Những vấn đề cơ bản về tiếp cận quyền sử dụng đất
1.2.2 .Hình thức tiếp cận quyền sử dụng đất
2.3. Các vấn đề có liên quan đến khả năng tiếp cận QSDĐ của NĐT
2.3.4. Thời hạn SDĐ
Luật Đất đai 2003, so với các luật trước, quy định cách tiếp cận đất đai là tương đối công bằng giữa các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế. Theo đó, NĐT trong nước có thể được lựa chọn hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm, NĐT nước ngồi có thể lựa chọn hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm. NĐT trong nước được giao đất có thu tiền và NĐT nước ngồi th đất trả tiền một lần có quyền và nghĩa vụ đối với đất đai tương đương nhau. Kế thừa Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, Luật Đất đai 2003 tiếp tục quy định đất ở được sử dụng vô thời hạn41. Theo quy định tại điều 29 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì Đất phi nơng nghiệp được sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 của tổ chức kinh tế do được giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khơng phải do Nhà nước giao, cho thuê thì nay tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích phi nơng nghiệp, không phải nộp tiền sử dụng đất khi được phép chuyển mục đích SDĐ sang làm đất ở, được bồi thường về đất theo giá đất ở khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, có thể thấy, các tổ chức (trong nước) trước đây được nhà nước giao đất nay được QSDĐ lâu dài. Hoặc trong trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ ở từ phía hộ gia đình, cá nhân (thay đổi chủ thể SDĐ) và khơng tranh chấp42 thì NĐT trong nước tiếp tục được sử dụng lâu dài đối với QSDĐ đó. Trong khi đó, NĐT nước ngồi khơng được nhận chuyển nhượng QSDĐ thì khơng thể nào tiếp cận được QSDĐ ổn định lâu dài như NĐT trong nước. Ngay cả đối với trường hợp duy nhất mà NĐT nước ngồi được nhận chuyển nhượng QSDĐ thơng qua nhận chuyển nhượng dự án thì trường hợp đất có nguồn gốc là đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn thuê đất là bảy mươi năm kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng dự án được ký kết và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá bảy mươi năm43. Như vậy, với cách này thì NĐT trong nước thuận lợi hơn NĐT
41 Xem điều 66 Luật Đất đai năm 2003 42 Xem Điều 3 Nghị định 84/2007/NĐ-CP
nước ngoài rất nhiều trong việc tiếp cận nguồn đất thực hiện dự án và thời gian SDĐ của họ là vơ thời hạn họ có thể tùy nghi SDĐ hoặc thậm chí n tâm giữ đất, không cần đầu tư ngay hoặc hồn thành dự án rồi cũng khơng cần bán nhà ngay mà có thể tùy tiện găm hàng lại đợi "sốt" tạo nguy cơ thao túng thị trường QSDĐ, kìm hãm phát triển. Ngược lại, nhóm NĐT nước ngoài tuy đã được luật mở rộng cho quyền thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở trên đất ở được giao sử dụng vô thời hạn nhưng trên thực tế với quy định không được nhận chuyển nhượng QSDĐ thì họ khơng có cách nào thực hiện được quyền này. Bên cạnh đó, khi được thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở thì NĐT nước ngồi phải cố gắng hoàn thành dự án để bán và thu hồi vốn nhanh chóng, khó có thể tạo ra nguy cơ tạo bong bóng thị trường BĐS như các NĐT trong nước. Do đó, dù vơ tình hay cố ý thì đây cũng là một quy định bất cập, thể hiện rõ sự phân biệt đối xử khá rõ ràng giữa NĐT trong và ngoài nước.