1.2 .Những vấn đề cơ bản về tiếp cận quyền sử dụng đất
1.2.2 .Hình thức tiếp cận quyền sử dụng đất
2.2. NĐT tự mình thỏa thuận với người SDĐ
2.2.1. Thực trạng tiếp cận QSDĐ của nhóm chủ thể là NĐT trong nước
Nhóm chủ thể này được trao cho quyền tiếp cận QSDĐ rộng nhất trong tất cả các nhà đầu tư. Nhưng điều đó khơng có nghĩa là họ hồn tồn thuận lợi trong việc có được QSDĐ mà các khả năng tiếp cận của họ cũng phải trải qua rất nhiều điều
25 http://dantri.com.vn/c76/s76-229927/minh-bach-voi-dat-vang-sao-khong-dau-thau.htm 26 http://dantri.com.vn/c76/s76-229927/minh-bach-voi-dat-vang-sao-khong-dau-thau.htm.
kiện hoặc thậm chí trong một số trường hợp việc hạn chế quyền của các chủ thể khác cũng làm ảnh hưởng đến quyền của họ.
Cụ thể, điều 5 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định về tỷ lệ vốn chủ sở hữu. Điều khoản này u cầu NĐT phải có vốn chủ sở hữu khơng thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư của dự án đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật công nghiệp đã phê duyệt; không thấp hơn 15% đối với các dự án đã được phê duyệt. Khoản 2 mục IV thông tư 03/2009/TT-BKH cũng quy định NĐT phải đảm bảo có vốn thuộc sở hữu của mình dự kiến để dành đầu tư thực hiện xây dựng dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với tổng mức dự án đầu tư đưới 20 ha, đối với dự án từ 20 ha trở lên thì tỷ lệ vốn tối thiểu được yêu cầu là không thấp hơn 20%. Tỷ lệ vốn tối thiểu như trên đã cản trở các NĐT trong nước quy mô nhỏ trong việc đầu tư kinh doanh các dự án bất động sản lớn. Bên cạnh đó, nhiều dự án khoản tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư và nộp tiền SDĐ đã vượt xa con số 20% tổng vốn đầu tư dự án. Để đạt tỷ lệ vốn chủ sở hữu, các doanh nghiệp chỉ cịn có thể hợp tác với các đối tác khác mới có thể tiếp cận các dự án quy mơ lớn.
Một bất lợi khác của NĐT trong nước đó là theo khoản 2 điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, các NĐT nước ngoài thực hiện dự án 100% vốn nước ngồi mà dự án đó khơng thể đầu tư trong KCN, khu cơng nghệ cao, KKT, thì được Nhà nước cho thuê đất trên cơ sở thu hồi đất của tổ chức, cá nhân khác. Trong khi đó, đối với NĐT trong nước, ngoài các dự án quan trọng quốc gia do quốc hội chủ trương đầu tư, dự án quan trọng do thủ tướng chính phủ chấp thuận đầu tư, hoặc các dự án xây dựng khu dân cư, trung tâm thương mại hay khách sạn cao cấp nằm trong quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ được nhà nước ra quyết định thu hồi đất27 thì các trường hợp còn lại nhà đầu tư phải thỏa thuận trực tiếp với người đang SDĐ. Sự khác biệt này đã tạo ra nhiều khó khăn cho NĐT trong nước. Việc đền bù, giải phóng mặt bằng là cơng đoạn nhiêu khê nhất trong quá trình thực hiện dự án. Nếu như trước đây, quy định cho phép khi doanh nghiệp giải phóng được 80% diện tích của dự án, phần còn lại sẽ được chính quyền hỗ trợ cưỡng chế thì Nghị định 84/2007/NĐ-CP lại quy định doanh nghiệp phải đạt 100% thỏa thuận đền bù với dân. Nghị định được ban hành nhưng khơng có văn bản hướng dẫn cụ thể với những dự án đang làm dang dở trước khi ban hành năm 2007. Bên cạnh đó, Thông tư số 93/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định đối với các dự án khơng có phương án
bồi thường, giải phóng mặt bằng được duyệt thì khơng thực hiện khấu trừ mà phải nộp tiền sử dụng đất theo chênh lệch giá giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới với giá đất theo mục đích sử dụng cũ, quy định này gây thiệt rất lớn cho các nhà đầu tư trong nước tự nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp của tổ chức, cá nhân hoặc tự thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng. Ngồi ra, do khơng có sự phân biệt rõ ràng và minh bạch giá đất cho từng giai đoạn thu hồi như giá đất theo mục đích ban đầu, giá đất sau khi quy hoạch vào mục đích khác và giá đất sau khi đầu tư cơ sở hạ tầng cũng như quy định cho phép người có quyền lợi liên quan được quyền khiếu nại với UBND cấp huyện và tiếp tục ra tịa án nếu khơng chấp nhận những quyết định hành chính nên doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc thoả thuận giá bồi thường với các hộ dân, làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai dự án.
Mặt khác, số tiền phải trả cho QSDĐ hiện này cũng thể hiện sự bất bình đẳng giữa NĐT trong nước và nước ngoài. Trong khi NĐT nước ngồi, trong q trình đầu tư vào thị trường bất động sản chỉ phải đóng tiền thuê đất, cịn tiền SDĐ thì khách hàng phải trả tiền khi mua. Trong khi đó, doanh nghiệp trong nước phải nộp 100% tiền SDĐ ngay sau khi có quyết định giao đất. Một yếu tố khiến giá đất hiện nay bị đẩy lên cao cũng được các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản xác định là do nguyên nhân từ mức thu tiền SDĐ và viêc khấu trừ tiền SDĐ. Tình trạng chủ đầu tư dự án không được khấu trừ tiền SDĐ đối với phần diện tích ở đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng. Điều kiện diện tích đất ở này trước đây đã được người dân nộp. Chính vì thế số tiền SDĐ này đã được nộp trùng hai lần.
Như vậy, ngoài vấn đề về việc phải tự tạo nguồn đất sạch đối với các dự án không thuộc các dự án nhà nước thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thì vấn đề chính trong khả năng tiếp cận QSDĐ của NĐT trong nước chính là các vấn đề liên quan đến tài chính.
2.2.2. Thực trạng tiếp cận QSDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
Thứ nhất, trong cách thức tiếp cận QSDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong KCN tồn tại những quy định mâu thuẫn lẫn nhau trong chính Luật Đất đai 2003, gây khó khăn trong việc thực hiện quyền của người SDĐ. Theo quy định tại khoản 4 Điều 90 Luật Đất đai 2003 người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong KCN được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền SDĐ, thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài khác đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN (khoản 4 điều 90 Luật Đất đai 2003). Như vậy theo quy định này, người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ trong KCN. Trong trường hợp muốn có được QSDĐ của các tổ chức, cá nhân trong nước họ phải trải qua hàng loạt các thủ tục nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ sau đó phải đợi nhà nước thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất thay vì nhận chuyển nhượng trực tiếp và tồn bộ từ phía người chuyển nhượng. Tuy nhiên, những hạn chế của khoản 4 Điều 90 lại được giải quyết tại Điều 120 cũng ngay chính trong Luật Đất đai 2003. Điều 120 Luật Đất đai 2003 quy định quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng QSDĐ và được khẳng định một lần nữa điểm b khoản 1 Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Điều đó đồng nghĩa với việc bất cứ chủ thể nào SDĐ trong KCN có quyền chuyển nhượng QSDĐ của họ thì người Việt Nam định cư ở nước ngồi có thể nhận quyền được chuyển nhượng này. Như vậy, hiện nay tồn tại cùng lúc hai quy định định trái ngược nhau cùng trong một văn bản luật không những thể hiện sự yếu kém trong năng lực soạn thảo mà cịn gây khó khăn trong q trình thực hiện trên thực tế.
Ngoài ra, nếu khu đất thuộc QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trong KCN phù hợp với nhu cầu SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì họ cũng khơng có quyền th để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh của mình và vấn đề này hiện nay vẫn chưa thấy quy định nào tháo gỡ.
Thứ hai, quy định về cách thức tiếp cận QSDĐ của người Việt Nam định cư
ở nước ngoài cũng thể hiện sự bất bình đẳng so với các chủ thể SDĐ trong nước. Trong khi tổ chức, cá nhân trong nước có có thể tiếp cận QSDĐ qua rất nhiều cách như được nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn bằng QSDĐ thì người Việt Nam định cư ở nước ngồi ngồi các trường hợp có được QSDĐ theo quy định tại điều 120 và 121 Luật Đất đai và được nhà nước giao đất, cho th đất thì khơng cịn cách tiếp cận nào khác. Do đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn về nước thực hiện các dự án có SDĐ thì khá khó khăn. Bởi vì khơng được phép nhận chuyển nhượng trực tiếp QSDĐ (như tổ chức, cá nhân nước ngoài) nên họ phải trải qua hàng loạt các thủ tục như xin giấy phép đầu tư, xây dựng dự án,...sau khi được chấp thuận mới được xem xét giao đất, cho thuê đất. Trường hợp họ vẫn muốn đầu tư (ngoài KCN) nhưng khơng muốn xin giao đất, th đất vì thủ tục quá phức tạp (thường kéo dài cả năm) nên sau khi nhận chuyển nhượng QSDĐ từ các chủ thể SDĐ khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thường nhờ người thân đứng tên. Đầu tư theo cách này làm cho
các NĐT là Việt kiều không thể cảm thấy yên tâm vì ln tiềm ẩn các nguy cơ về tranh chấp cũng như khả năng huy động vốn thấp. Do đó, dù Chính phủ liên tục phát động doanh nhân kiều bào về nước kinh doanh, dòng chảy đầu tư từ những người con đất Việt ở nước ngoài vẫn nhỏ giọt, ở mức chưa đầy 11 tỉ USD28.
Thứ ba, quyền nhận thừa kế QSDĐ của đối tượng người Việt Nam ở nước
ngồi cũng khơng được trọn vẹn. Họ chỉ được nhận thừa kế QSDĐ không phụ thuộc mục đích sử dụng nếu thuộc trường hợp được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở (khoản 5 Điều 113 Luật Đất đai), tuy nhiên, họ chỉ được nhận thừa kế QSDĐ ở mà trên đó gắn liền với quền sở hữu nhà ở (Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). Nếu họ không thuộc trường hợp được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở thì chỉ có thể nhận thừa kế giá trị của phần QSDĐ được để lại thừa kế bằng cách chuyển nhượng QSDĐ thừa kế. Theo quy định của Điều 72 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì những chủ thể không thuộc diện được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở có thể tự mình hoặc ủy quyền cho người khác bán nhà ở gắn liền QSDĐ ở mà họ được thừa kế nhưng điều 13 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì buộc họ phải tự mình thực hiện việc này. Thiết nghĩ, đối tượng này tuy định cư ở nước ngoài, nhưng quyền thừa kế tài sản ở Việt Nam của họ là điều khơng có gì để bàn luận. Do đó, đối với tài sản thừa kế là QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt, nếu họ đã không đủ điều kiện để tiếp cận được QSDĐ thì cũng nên tạo điều kiện thuận lợi cho họ được hưởng giá trị QSDĐ không nên đánh đố họ bằng những quy định chồng chéo như vậy.