1.2 .Những vấn đề cơ bản về tiếp cận quyền sử dụng đất
1.2.2 .Hình thức tiếp cận quyền sử dụng đất
3.1. Định hướng chung
3.1.2. Đảm bảo thống nhất và công bằng trong các quy định về tiếp cận SDĐ của
nước ngồi được hình thành, tạo tiền đề cho việc ban hành hàng loạt các văn bản luật mới áp dụng thống nhất cho NĐT trong nước và nước ngoài như Luật Đầu tư (chung) năm 2005, Luật Doanh nghiệp 2005. Mặc dù, nội dung quy định của thể của hai đạo luật này vẫn còn chứa đựng một số điểm chưa xóa bỏ được việc phân biệt đối xử nhưng nhìn chung đây được xem là một bước tiến quan trọng để thúc đẩy kinh tế và quan trọng hơn cả là tạo tâm lý thoải mái cho các NĐT. Kể từ đó đến nay, Đảng CSVN luôn coi các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế Việt Nam được đối xử bình đẳng như doanh nghiệp Việt Nam trong kinh doanh. Tạo điều kiện cho đầu tư nước ngoài tham gia nhiều hơn vào phát triển các ngành, các vùng lãnh thổ phù hợp với các cam kết quốc tế của nước ta56. Các mục tiêu về minh bạch hóa thị trường, thống nhất trong cách thức quản lý, xóa bỏ mọi hình thức phân biệt đối xử giữa các NĐT trong nước và nước ngồi ln được coi trọng nhằm tạo mơi trường cạnh tranh bình đẳng giữa các NĐT. Đồng thời tại Đại hội XI, Đảng CSVN nhấn mạnh việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hồ các lợi ích của Nhà nước, của người SDĐ, của người giao lại QSDĐ và của NĐT, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai57.
3.1.2. Đảm bảo thống nhất và công bằng trong các quy định về tiếp cận SDĐ của NĐT. NĐT.
Trước đây, nhu cầu về đảm bảo tính công bằng trong tiếp cận QSDĐ của người SDĐ chưa được đặt ra. Theo LĐĐ 1987, ngồi trường hợp đang SDĐ thì chủ yếu QSDĐ chủ yếu được hình thành qua hoạt động giao đất của nhà nước và thường khơng có giá. Vì nhà nước giao đất là cho các doanh nghiệp để họ thực hiện các chỉ
55 Phương hướng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2001 – 2005 http://www.cpv.org.vn/cpv/Modules/News/NewsDetail.aspx?co_id=30393&cn_id=51457
56 Báo cáo của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX ngày 10 tháng 4 năm 2006 về phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2006 – 2010 –
http://www.cpv.org.vn/cpv/Modules/Preview/PrintPreview.aspx?co_id=30393&cn_id=41863
57 Cơng bố tồn văn các văn kiện Đại hội XI của Đảng, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011- 2020. http://baoninhthuan.com.vn/news/10931p1c24/chien-luoc-phat-trien-kinh-te-xa-hoi-2011-2020.htm
tiêu, kế hoạch đã được xác định và khơng có quyền chuyển nhượng, cho thuê. Đối với các loại đất này thì tồn bộ lợi ích thu được phải giao nộp cho nhà nước và được phân phối cho các thành viên trong xã hội mang tính bình qn. Do đó, cơng bằng khơng phải là vấn đề cần quan tâm. Hoặc khi các HTX giao khoán ruộng đất cho xã viên thì cũng thực hiện theo tiêu chí bình qn theo nhân khẩu. Riêng đối với đất ở của các hộ gia đình, cá nhân lại được nhà nước giao theo hạn mức như một thứ phúc lợi không phải trả tiền. Tuy nhiên, vấn đề bắt đầu phát sinh khi khơng phải ai có nhu cầu đều được nhà nước giao đất, hoặc mọi người đều được giao những thửa đất có giá trị như nhau và nhất là khi giá trị đất được giao đã gắn liền với giá trị của tài sản thuộc sở hữu của người SDĐ, do đó, trên thực tế, họ vẫn đưa nó vào giao dịch trên thị trường dưới danh nghĩa giao dịch tài sản gắn liền với đất. Đối với loại đất này, sự công bằng trong việc tiếp cận QSDĐ đã không được bảo đảm. Bắt đầu từ Luật Đất đai 1993, QSDĐ đã được coi là quyền tài sản được trị giá bằng tiền và có thể đưa vào lưu thơng với danh nghĩa là một loại tài sản. Vì lúc này, nền kinh tế Việt Nam đang trên đà tăng trưởng nhanh, Việt Nam đã là thành viên của WTO, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế phát triển rất mạnh, có nhu cầu SDĐ lớn nên việc chuyển giao, xác lập QSDĐ cho các chủ thể SDĐ rất cần những quy định đảm bảo công bằng nhất cho tất cả các chủ thể SDĐ.
Dựa trên những phân tích, đánh giá từ thực trạng quyền tiếp cận QSDĐ của các NĐT trong nước và nước ngồi có thể dễ dàng thấy được sự không thống nhất trong cách thức đối xử của nhà nước đối với các chủ thể này. Trong hình thức thức tiếp cận QSDĐ thì Luật Đất đai phân biệt rõ các tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được SDĐ dưới hình thức đất thuê trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm mà không được SDĐ giao như các chủ thể trong nước. Ngược lại tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước lại bị phân biệt đối xử theo cách là từ 01/7/2004 nếu các chủ thể này SDĐ thuê thì chỉ được thuê đất trả tiền hàng năm mà không thuê lựa chọn một trong hai hình thức thuê (trả tiền thuê hàng năm hay một lần) như tổ chức, cá nhân nước ngoài. Riêng NĐT là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về Việt Nam đầu tư sẽ được SDĐ dưới các hình thức kết hợp của các hình thức áp dụng cho hai đối tượng NĐT trên. Như vậy, hình thức giao đất có thu tiền SDĐ một lần cho suốt thời hạn giao không áp dụng với NĐT là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi. Ngược lại, hình thức th đất trả tiền SDĐ một lần cũng không áp dụng cho NĐT là tổ chức kinh tế trong nước. Trong khi cả hai hình thức này đều áp dụng cho NĐT là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về Việt Nam đầu tư và các hình thức SDĐ của NĐT là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về Việt Nam đầu tư đa dạng hơn cả. SDĐ theo phương thức giao đất hay thuê đất đều có những lợi thế và hạn chế
nhất định nhưng dường như NĐT nước ngồi có nhiều quyền lợi hơn khi SDĐ theo hình thức thuê đất trả tiền một lần. Tuy nhiên, trong các cách thức tiếp cận đất đai khác trong hoạt động giao dịch QSDĐ thì việc hạn chế quyền tiếp cận QSDĐ của NĐT nước ngồi thơng qua việc nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, … cũng như việc khơng quy định cụ thể cách thức góp vốn bằng QSDĐ khiến quyền tiếp cận đất đai của NĐT nước ngồi cịn nhiều khó khăn.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế về thúc đẩy phát triển kinh tế và để Việt Nam thực sự hòa nhập với nền kinh tế thế giới nhất là khi đã là thành viên WTO thì việc quy định bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của các NĐT là một yêu cầu bắt buộc trong luật chơi chung. Mặt khác, khi đã thừa nhận QSDĐ là tài sản thì các quan hệ đất đai cũng là một loại quan hệ về tài sản, một trong những quan hệ của thị trường thì nhất định phải tơn trọng các yếu tố của thị trường trong việc thúc đẩy và chi phối sự vận động của nó. Những can thiệp bằng biện pháp hành chính chủ quan sẽ bóp méo các quan hệ này và tổn hại những lợi ích chính đáng của các chủ thể tham gia vào thị trường QSDĐ58. Sự bình đẳng trong việc xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên cần được đảm bảo. Những quan hệ đất đai thuần túy mang tính tài sản thì pháp luật phải đảm bảo sự bình đẳng giữa các bên trong việc quyết định các quyền và nghĩa vụ. Sự bình đẳng thể hiện qua phương thức thương lượng chứ không qua con đường hành chính. Ngay cả nhà nước, cho dù đồng thời nắm giữ quyền lực công, nhưng nếu tham gia vào quan hệ đất đai chỉ với tư cách là chủ sở hữu thì phải là một bên bình đẳng với người SDĐ, khơng được lạm dụng ưu thế của mình để áp đặt những mệnh lệnh thiếu cơng bằng bình đẳng59.
Bên cạnh yếu tố đảm bảo công bằng giữa các bên thì cần nghiêm túc thực hiện việc nghiên cứu, rà sốt một cách tổng qt tồn bộ hệ thống pháp luật, trên cơ sở đó sửa đổi, điều chỉnh những quy định mâu thuẫn, chồng chéo nhau gây khó khăn cho quá trình thực hiện quyền tiếp cận QSDĐ của NĐT. Cụ thể trước mắt, Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư là hai đạo luật có mối quan hệ mật thiết với Luật đất đai nhưng lại chứa đựng rất nhiều sự mâu thuẫn, bên cạnh đó cịn có sự mâu thuẫn giữa Luật Đất đai với Luật Xây dựng và Luật Nhà ở. Nguyên nhân một phần có thể do Luật Đất đai được ban hành trước nên vẫn còn sự khập khiễng khi áp dụng trên thực tế. Ngồi ra, chỉ tính riêng hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành luật đất đai thì hiện nay có trên 200 văn bản60 chưa kể đến hệ thống những văn bản do địa phương ban hành để điều chỉnh quan hệ đất đai ở từng khu vực nhưng nội dung rất
58 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất-thực trạng và hướng hoàn thiện, tr.160 59 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất-thực trạng và hướng hoàn thiện, tr.161 60 http://phapluattp.vn/2011031011131689p0c1085/luat-dat-dai-cong-200-van-ban-chong-choi-nhau.htm
nhiều văn bản không rõ ràng, rất dể gây hiểu lầm, ví dụ cụ thể Khoản 1 Điều 38 và Điều 40 Luật Đất đai được hiểu là SDĐ vào mục đích kinh doanh thì phải tự thương lượng với người SDĐ, không áp giá bồi thường. Trong khi đó, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ quy định nhiều loại dự án SDĐ vào mục đích kinh doanh thuộc loại Nhà nước thu hồi đất61.