1.2 .Những vấn đề cơ bản về tiếp cận quyền sử dụng đất
1.2.2 .Hình thức tiếp cận quyền sử dụng đất
2.2. NĐT tự mình thỏa thuận với người SDĐ
2.2.3. Thực trạng tiếp cận QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài
Các NĐT nước ngoài muốn đầu tư tại Việt Nam thường thực hiện theo hai cách, hoặc thuê đất trong KCN hoặc thuê đất bên ngồi KCN. Hình thức thuê đất trong KCN thường được các NĐT ưu tiên thực hiện vì có nhiều điểm thuận lợi. NĐT thực hiện dự án đầu tư trong các KCN, KKT, KCX thường không phải trải qua nhiều thủ tục hành chính phức tạp như chấp thuận chủ trương đầu tư, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, giao đất,... Khi đầu tư trong các khu này, NĐT chỉ qua một cơ quan đầu mối là Ban Quản lý KCN, KKT, KCX nên thủ tục thực hiện nhanh chóng hơn. Tùy theo nhiệm vụ và phạm vi thẩm quyền được giao, Ban Quản lý KCN, KKT, KCX được cấp một số loại giấy phép, quyết định liên quan đến dự án đầu tư. Đối với các thủ tục ngoài thẩm quyền được giao, phần lớn các ban quản lý KCN, KKT, KCX đều hỗ trợ NĐT chuẩn bị hồ sơ, nộp hồ sơ và làm việc với các cơ quan nhà nước khác, cũng như theo dõi tiến độ giải quyết và giúp đỡ hoàn thành thủ
tục. Hơn nữa, tại đây đã có sẵn cơ sở hạ tầng và đặc biệt có sẵn đất “sạch”, sẵn sàng bàn giao cho NĐT để xây dựng nhà máy mà không phải thông qua hoạt động giải phóng mặt bằng. Ngồi vấn đề trả tiền thuê đất, NĐT nước ngoài cịn phải thanh tốn tiền sử dụng cơ sở hạ tầng cho chủ đầu tư KCN. Mặc dù các thủ tục hành chính trong KCN, KKT, KCX rất thuận tiện nhưng chi phí thuê mặt bằng trong các khu này tương đối cao. Do đó, bên cạnh việc thuê đất trong KCN, NĐT cịn có thể th đất bên ngoài KCN để thực hiện hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh. Pháp luật có quy định NĐT có quyền thỏa thuận trực tiếp với người SDĐ để nhận chuyển nhượng QSDĐ trong trường hợp này, tuy nhiên những quy định khác của cách thức tiếp cận đất đai của NĐT nước ngoài đã gần như triệt tiêu quyền này của họ, hạn chế khả năng tiếp cận QSDĐ của chủ thể này.
Thứ nhất, Luật Đất đai hiện nay chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngồi
chuyển nhượng QSDĐ của họ nhưng khơng cho họ quyền được nhận chuyển nhượng QSDĐ từ các chủ thể khác. Điều đó có nghĩa là các chủ thể khác dễ dàng tiếp cận QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngồi nhưng tổ chức, cá nhân nước ngồi chỉ có thể có đất bằng cách trực tiếp xin thuê đất trả tiền một lần hoặc hàng năm từ phía nhà nước. Thực chất quy định này là một rào cản lớn trong quá trình hội nhập và phát triển của kinh tế Việt Nam. Bởi lẽ, ngay từ khi bước chân vào đầu tư, NĐT nước ngồi đã bị làm khó trong việc lựa chọn địa điểm đặt trụ sở, công ty, nhà xưởng của mình. Họ khơng thể tự mình giao dịch chuyển nhượng QSDĐ với người có QSDĐ để rút ngắn thời gian và chi phí đầu tư. Quy định này đã giới hạn rất lớn khả năng tiếp cận QSDĐ của NĐT nước ngoài vốn nhiều tiền và rất chịu đầu tư. Đây thật sự là một quy định mang tính phân biệt đối xử rất lớn khi mà tất cả các chủ thể khác đều có quyền này duy chỉ có tổ chức, cá nhân nước ngồi là khơng thể. Bởi vậy, để nhận QSDĐ của các tổ chức trong nước, thực tế sẽ dẫn đến tình trạng NĐT nước ngồi và tổ chức kinh tế trong nước sẽ phải “đi đường vòng”, bằng cách NĐT nước ngồi nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ từ NĐT trong nước để thành lập liên doanh sau đó thực hiện giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp vào vốn điều lệ hoặc cổ phần trong công ty liên doanh. Rõ ràng cách thức hợp tác này gây ra nhiều phiền toái và mất thời gian cho tất cả các bên.
Thứ hai, trước đây, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chỉ được th đất
từ nhà nước hoặc th lại từ cơng ty phát triển hạ tầng. Ngồi những người cho thuê truyền thống nói trên, Điều 93 khoản 3 Luật đất đai 2003 còn cho phép Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được th đất từ29: các tổ chức kinh tế trong nước, bao gồm
doanh nghiệp nhà nước, công ty cổ phần và công ty trách nhiệm hữu hạn, người Việt Nam định cư ở nước ngồi; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với điều kiện doanh nghiệp này đã trả tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê . Mặc dù Luật đất đai 2003 cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th đất trực tiếp từ các chủ thể tư nhân (chẳng hạn như các công ty cổ phần hoặc các công ty trách nhiệm hữu hạn) nhưng Nghị định 181/2004/NĐ-CP khơng hề có một quy định nào quy định về thủ tục cho thuê nói trên trừ việc cho thuê đất trong KCN và KKT. Ngoài ra, trừ trường hợp doanh nghiệp liên doanh có vốn đầu tư nước ngồi đã th đất của hộ gia đình, cá nhân nay chuyển thành doanh nghiệp có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngồi thì được tiếp tục thực hiện hợp đồng th đất đã ký kết và phải sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định thì tất cả các trường hợp khác NĐT nước ngồi khơng thể th đất của hộ gia đình, cá nhân30. Một lần nữa, quyền tiếp cận dất đai của NĐT nước ngoài bị hạn chế. Trường hợp NĐT nước ngoài cần đầu tư tại Việt Nam trong một thời gian ngắn với mục đích tìm hiểu thị trường chuẩn bị cho giai đoạn đầu tư lâu dài sau này nên họ chỉ cần th QSDĐ (thường có diện tích vừa phải) của hộ gia đình, cá nhân để thiết lập nhà xưởng trong thì pháp luật khơng cho phép. Tương tự như hạn chế quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ, hạn chế quyền thuê đất của hộ gia đình, cá nhân cũng làm hạn chế quyền lựa chọn đất đai của NĐT nước ngồi. Nếu khơng cho NĐT nước ngồi nhận chuyển nhượng QSDĐ với lý do bảo vệ chủ quyền (mặc dù khơng có căn cứ nào cho thấy việc NĐT nước ngồi có được QSDĐ làm ảnh hưởng đến chủ quyền của nước ta) thì việc khơng cho họ th QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân là hồn tồn khơng thể lý giải được. Nếu có cơng trình nghiên cứu về những thiệt hại từ hai quy định khó hiểu này thì con số có lẽ sẽ khiến các nhà làm luật thức tỉnh và nhanh chóng thay đổi tích cực hơn. Thay vì có được QSDĐ thơng qua hình thức liên doanh với một hoặc nhiều bên trong nước như trước đây, NĐT nước ngồi có thể xem xét việc th đất trực tiếp từ nhà nước hoặc từ các chủ thể có QSDĐ sau khi thành lập một doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam. Xu hướng có được QSDĐ bằng hình thức liên doanh trở nên khơng thích hợp với NĐT nước ngoài bởi sự khác nhau về cách quản lý giữa bên nước ngoài và trong nước trong những năm qua. Mặt khác, tuy thị trường đất hạ tầng KCN phát triển, đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp dễ tiếp cận mặt bằng sản xuất hiện đại với chi phí thấp nhưng qua khảo sát của Tổ chức xúc tiến thương mại Nhật Bản (JETRO) cho thấy giá thuê mặt bằng sản xuất tại một số KCN ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thấp hơn nhiều thành phố trong khu vực. Tuy nhiên giá đất ở các thị trường khác như văn phòng, cửa hàng và nhà cho người nước ngoài ở các thành phố khác của Việt
Nam cao hơn nhiều các thành phố khác31. Như vậy, ngoài cách thức xin thuê đất từ nhà nước thì mặc dù NĐT nước ngồi có một số lựa chọn khác cho việc thuê đất nhưng nhìn chung giá cả thuê là một vấn đề thách thức sự lựa chọn của họ khi điều kiện hạ tầng của ta chưa bằng các nước trong khu vực nhưng giá cả lại bằng hoặc cao hơn.
Thứ ba, mặc dù Luật Đất đai khơng cho phép NĐT nước ngồi được quyền
nhận chuyển nhượng QSDĐ tuy nhiên nếu họ nhận chuyển nhượng dự án từ các tổ chức thuộc các trường hợp đó là các dự án kết cấu hạ tầng KCN, KCX, cụm công nghiệp và các khu kinh doanh tập trung khác; dự án đầu tư thuộc KKT, khu công nghệ cao; dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh và dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án theo quy định tại điều 24 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì được chuyển nhượng cả QSDĐ của dự án được chuyển nhượng. Quy định này khơng chỉ tạo điều kiện cho NĐT nước ngồi tiếp cận được QSDĐ mà cịn tháo gỡ các khó khăn cho các NĐT trong nước trong qua trình thực hiện dự án. Đặc biệt trong những năm vừa qua, trước tình hình khó khăn về nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản, nhiều NĐT trong nước đã không thể tiếp tục thực hiện được các dự án mình đang triển khai mà phải thực hiện việc chuyển nhượng cho các NĐT khác, trong đó, NĐT nước ngồi là đối tượng được quan tâm nhất do có nguồn lực tài chính và có khả năng thực hiện dự án theo quy định. Ngoài ra, tiếp cận QSDĐ theo cách nhận chuyển nhượng dự án, NĐT nước ngồi có thể thực hiện dự án mà không phải trải qua hàng loạt các thủ tục phức tạp vốn là vấn đề mà họ thường ngại nhất khi đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên, có một bất lợi trong cách thức tiếp cận này là NĐT nhận chuyển nhượng dự án phải thực hiện tiếp tục dự án theo đúng nội dung hợp đồng chuyển nhượng đã ký, tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, tiến độ của dự án đã được phê duyệt và nội dung đầu tư mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cho phép đối với bên chuyển nhượng. Bên cạnh đó, trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, có thoả thuận trong hợp đồng về việc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án được huy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có đủ các điều kiện để huy động vốn theo quy định tại khoản này; trường hợp chưa chuyển
31 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc huy động vốn phải được bên chuyển nhượng đồng ý bằng văn bản32.
Thứ tư, Nếu nhìn từ khía cạnh phân phối quỹ đất giao và quỹ đất th thì có
thể dễ dàng nhận thấy rằng tỷ lệ đất phục vụ cho mục đích cho thuê chiếm tỷ lệ rất thấp so với đất được giao. Nói một cách cụ thể hơn, đất được tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng hiện nay là rất ít. Trong báo cáo tình hình tài chính và quản lý đất đai, làm cơ sở cho dự thảo chiến lược phát triển ngành quản lý đất đai Việt Nam giai đoạn 2010 - 2020, định hướng đến năm 2030, Bộ tài nguyên và mơi trường cho biết, đến nay tổng diện tích đất đã giao, đã cho thuê là 25,16 triệu ha, chiếm 76,4% tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Trong đó, diện tích sử dụng theo các nhóm đối tượng: hộ gia đình, cá nhân 12,45 triệu ha, chiếm 49,55%; các tổ chức kinh tế trong nước 5,53 triệu ha, chiếm 21,98%; UBND xã 3,71 triệu ha, chiếm 11,28%; tổ chức, cá nhân nước ngoài, liên doanh với nước ngoài 0,31 triệu ha, chiếm 0,12%; các đối tượng khác 3,42 triệu ha, chiếm 13,59%. Ngoài ra, nguồn thu từ đất chủ yếu hình thành từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế và phí. Nguồn thu từ đất liên tục tăng, năm sau cao hơn năm trước và trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tổng thu từ đất năm 2004 là 17.594 tỷ đồng, trong đó tiền sử dụng đất là 14.202 tỷ đồng chiếm 80,7%. Hiện nay, hàng năm nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất chiếm khoảng 7,25% tổng thu ngân sách; năm 2009 thu khoảng 45.405 tỷ đồng, trong đó tiền sử dụng đất là 36.304 tỷ đồng chiếm 80,0%33. Như vậy, tổng diện tích được các tổ chức, cá nhân sử dụng chiếm 82,81% tổng diện tích đất đã giao, đã cho th. Trong khi đó, diện tích đất được NĐT nước ngồi sử dụng chỉ đạt 0,12%. Điều này xuất phát từ chính sách phân biệt đối xử trong hình thức SDĐ của các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài của pháp luật đất đai cùng với việc quá nhiều chủ thể được SDĐ theo hình thức được nhà nước giao đất nên quỹ đất thuê đặc biệt là quỹ đất thuê dành cho NĐT nước ngoài trở nên rất hạn hẹp. Mặt khác, Luật Đất đai cũng chứa đựng nhiều quy định gây khó khăn cho việc thực hiện quyền tiếp cận QSDĐ của NĐT nước ngoài khiến cho việc phân biệt đối xử càng được thể hiện rõ. Thực trạng sử dụng đất như trên là tình hình chung của cả nước ngay cả thành phố Hồ Chí Minh, một dịa phương có hoạt động kinh tế sơi nổi nhất nước, thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài cũng không ngoại lệ.Theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2010, đối tượng SDĐ trên địa bàn thành phố hiện có 1.320.403 hộ gia đình, cá nhân; 3.662 cơ quan nhà nước, 390 đơn vị quốc phòng, an ninh và 4.004 tổ chức kinh tế. Đồng thời căn cứ kết quả thu ngân sách từ đất đai năm
32 Xem điểm a khoản 3 Điều 9 của Nghị định 71/20101/NĐ-CP
2004 đến năm 2010 (chưa kể số liệu về tiền đấu giá QSDĐ và đổi đất lấy hạ tầng) là 41.126.890 triệu đồng chiếm từ 5 đến 7% tổng thu ngân sách thành phố. Trong đó tiền SDĐ là 24.990.044 triệu đồng chiếm 60,76% tổng thu ngân sách từ đất đai; tiền thuê đất là 3.457.715 triệu đồng chiếm chỉ 8,4% tổng thu ngân sách từ đất đai34. Qua số liệu chung của cả nước và riêng tại TP.HCM, có thể thấy, thực tế QSDĐ của NĐT nước ngoài SDĐ thuê chiếm tỷ lệ rất thấp mặc dù hiệu quả kinh tế mà nhóm chủ thể này đóng góp vào nền kinh tế quốc gia là khơng thể phủ nhận được. Từ đó đặt ra u cầu cần thay đổi chính sách đất đai và thống nhất cách thức tiếp cận QSDĐ và hình thức SDĐ của NĐT nói chung để sử dụng có hiệu quả quỹ đất.
Tóm lại, nếu tiếp cận đất đai bằng cách thỏa thuận trực tiếp với người có QSDĐ khác thì khả năng có được QSDĐ của NĐT nước ngoài là khá hạn chế với quy định không được nhận chuyển nhượng mà hình thức nhận chuyển nhượng là cách thức tiếp cận đất đai dễ dàng và nhanh chóng nhất đối với tất cả các chủ thể đặc biệt là các chủ thể có nhiều tiềm lực về nguồn vốn như NĐT nước ngoài. Đối với các cách thức tiếp cận khác (ngoài xin thuê dất từ nhà nước) thì lại được quy định mang tính chất cấm đốn hoặc khơng quy định, nếu có thì quy khơng rõ ràng, khơng thống nhất rất khó thực hiện trên thực tế. từ đó dẫn đến khả năng tiếp cận dất bằng cách này gần như bất khả thi đối với NĐT nước ngoài.,