1.2 .Những vấn đề cơ bản về tiếp cận quyền sử dụng đất
1.2.2 .Hình thức tiếp cận quyền sử dụng đất
2.4. Nguyên nhân của sự hạn chế khả năng tiếp cận QSDĐ các của NĐT
2.4.3. Nguyên nhân từ phía hệ thống thủ tục hành chính có liên quan
Q trình từ khi có ý tưởng đến khi đi vào thực hiện các dự án có SDĐ, cá NĐT phải trả qua hàng loạt các thủ tục hành chính phức tạp, chồng chéo, liên hệ với nhiều cơ quan, ban ngành,… gây ra khơng ít trở ngại cho kế hoạch đầu tư. Tác giả thực hiện một thống kê về các thủ tục hành chính mà NĐT phải trải qua trong giai đầu của kế hoạch đầu tư:
Trong thị trường bất động sản sơ cấp là thị trường tồn tại và vận hành mối quan hệ giữa Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu SDĐ trong việc xác lập QSDĐ, thủ tục hành chính biểu hiện qua thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đang sử dụng; thủ tục hành chính về cấp GCN QSDĐ; thủ tục hành chính về bồi thường, giải phóng mặt bằng; thủ tục hành chính về thực hiện các vấn đề tài chính về đất đai (tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ...); thủ tục hành chính về quy hoạch SDĐ, kế hoạch SDĐ; thủ tục hành chính về đăng ký QSDĐ.
Trong thị trường bất động sản thứ cấp là thị trường các giao dịch về bất động sản, thủ tục hành chính được nhận diện ở những phương diện chủ yếu như: thủ thủ tục hành chính trong việc thực hiện các giao dịch về bất động sản (giao dịch về chuyển nhượng, giao dịch về cho thuê, giao dịch về thuê mua …); thủ tục hành chính về xác lập các giao dịch đảm bảo về bất động sản (giao dịch về thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ); thủ tục hành chính về cơng chứng các hợp đồng về kinh doanh bất động sản; thủ tục hành chính trong việc xác lập và nâng cao tính hấp dẫn của mơi trường đầu tư, kinh doanh bất động sản (thủ tục hành chính trong việc miễn giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất; thủ tục hành chính trong việc vay vốn với lãi suất ưu đãi; thủ tục hành chính trong tiếp cận các thơng tin về đất đai...); thủ tục hành chính trong việc thu nộp các nghĩa vụ tài chính liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản (lệ phí trước bạ về nhà đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản...); thủ tục hành chính trong việc sang tên, cấp đổi giấy tờ chủ quyền về nhà, đất; thủ tục hành chính trong việc giải quyết các khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật và giải quyết tranh chấp về kinh doanh bất động sản; thủ tục hành chính trong việc cấp giấy phép đăng ký kinh doanh bất động sản, cấp giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản; thủ tục hành chính trong việc cho phép đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản. Với hàng loạt các thủ tục hành chính như trên khi thực hiện chủ thể SDĐ phải trải qua rất nhiều cơ quan, tiếp xúc với rất nhiều cán bộ đưa ra những yêu cầu rất khác nhau và thậm chí khác với luật càng khiến cho khả năng tiếp cận QSDĐ trở nên phức tạp không chỉ đối với NĐT nước ngoài mà ngay cả đối với NĐT trong nước.
Kết luận chương II
Bằng cách xem xét, nghiên cứu, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật có liên quan, Chương II của luận văn đã hồn thành việc nghiên cứu một cách đầy đủ về thực trạng thực hiện quyền tiếp cận QSDĐ của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đồng thời xác định nguyên nhân của những thực trạng đó. Căn cứ vào kết quả nghiên cứu trên có thể đi đến các kết luận sau:
1. Các nhà đầu tư trong nước có nhiều thuận lợi hơn so với các nhà đầu tư nước ngoài khi được sử dụng đất dưới hình thức đất giao và thuê đất trả tiền hàng năm. Được xác định là chủ thể được SDĐ dưới hình thức đất giao, NĐT trong nước được thực hiện hầu như đầy đủ tất cả các quyền về giao dịch QSDĐ trong đó quan trọng nhất là quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ. Nhờ quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ này mà nhà đầu tư trong nước nước có nhiều cơ hội có được những diện tích đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình. Tuy nhiên, bên cạnh đó, nếu khơng SDĐ đất giao thì nhà đầu tư trong nước phải thuê đất của nhà nước trả tiền hàng năm. Trong hình thức SDĐ này thì QSDĐ khơng được chuyển nhượng đồng thời cũng phải chịu áp lực tăng giá đất liên tục qua các năm, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn vốn của doanh nghiệp.
2. Nhà đầu tư nước ngồi chỉ được SDĐ dưới hình thức đất th mà khơng được chọn hình thức giao đất. Nếu quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ là ưu thế của nhà dầu tư trong nước trong việc tiếp cận đết đai thì nhà đầu tư nước ngồi chỉ có quyền chuyển nhượng mà khơng có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ. Quy định này làm hạn chế thêm khả năng tiếp cận đất đai vốn đã không nhiều của nhà đầu tư nước ngồi, họ khơng có cơ hội được giao dịch nhận chuyển quyền trực tiếp từ các chủ thể SDĐ khác. Mặc dù có quyền tiếp cận QSDĐ không rộng như nhà đầu tư trong nước nhưng nhà đầu tư nước ngoài lại chiếm ưu thế trong việc đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có SDĐ do có thế mạnh về nguồn vốn và kỹ thuật hiện đại.
3. Nhận định những ngun nhân chính dẫn đến tình trạng bất bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngồi. Trong đó, chính sách đất đai thiếu nhất quán, mâu thuẫn, không hợp lý gần như là trọng tâm của vấn đề, nó kéo theo hàng loạt những vấn đề khác ảnh hưởng trực tiếp đến các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc chuẩn bị quỹ đất cho hoạt động phát triển kinh tế đặc biệt là đất cho nhà đầu tư nước ngồi khơng đủ đáp ứng nhu cầu. Sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngồi cịn xuất phát từ chính cơ chế quản lý đất đai và hệ thống thủ tục hành chính rườm rà , phức tạp và kéo dài.
CHƯƠNG III
PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ TIẾP CẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NHÀ ĐẦU TƯ