2.1. Thực trạng thị trường bất động sản giai đoạn 2006 2010
2.1.2. Giai đoạn 2006 – 2010
Từ năm 2006 đến nay có thể chia thị trường bất động sản thành hai giai đoạn nhỏ như sau:
Giai đoạn 2006 - 2007 (thị trường BĐS phục hồi)
Đến cuối năm 2006, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu phục hồi sau 2 - 3 năm trầm lắng. Giao dịch nhà đất dân sinh bắt đầu “rục rịch” với mảng biệt thự nhà vườn; kinh doanh căn hộ cho thuê với đầy đủ dịch vụ dọn phịng, giặt là… sơi động. Đặc biệt, văn phòng cho thuê và khách sạn 4-5 sao thường xuyên thiếu nguồn cung, đẩy giá lên cao.
Thị trường bất động sản Việt Nam có sự trở lại ngoạn mục vào năm 2007, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp. Sự lệch pha cung cầu và môi trường đầu tư cải thiện rõ nét được coi là nguyên nhân sự sôi động này. Khởi đầu bằng đợt tăng giá vào khoảng tháng 3 - 4/2007 và lên đến đỉnh điểm với sự kiện tranh mua căn hộ The Vista và Sky Garden III ở TP HCM. Không giống như đợt sốt đất năm 2001 - 2003, đợt sốt năm 2007 chỉ diễn ra cục bộ, tập trung chủ yếu ở TP HCM, chẳng hạn căn hộ Vista ở quận 2, tăng giá từ gần 1.400 USD mỗi mét vuông vào đầu năm 2007 lên đến 2.800 - 3000 USD mỗi mét vuông vào tháng 8/2007. Các dự án lớn mọc lên, thì giá đất nền ở các khu vực lân cận cũng tăng lên chóng mặt. Cụ thể, dự án khu dân cư trên đường Trần Não vào thời điểm tháng 8/2007 đã tăng lên 32 - 33 triệu đồng mỗi mét vuông trong khi 4 tháng trước đó 28 triệu đồng mỗi mét vng.
Lý giải cho sự bùng nổ của thị trường bất động sản năm 2007, về cơ bản có 2 nguyên nhân chính:
- Trong khi nguồn cung ở tất cả các khu vực đều hạn chế thì lượng cầu tăng rất cao.
- Luật kinh doanh Bất động sản đi vào thực hiện giúp nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất để xây dựng dự án nhà ở để bán, đất sử dụng ổn định lâu dài sẽ được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất trong vịng 70 năm. Ngồi ra có nhiều hỗ trợ từ Chính phủ và địa phương trong thủ tục thủ đầu tư.
Giai đoạn 2008 – nay (thị trường BĐS trầm lắng)
Từ đầu năm 2008 đến nay, hoạt động đầu tư và phát triển địa ốc của các công ty bất động sản có sự thay đổi rất đáng kể. Nếu như khoảng thời gian cuối năm 2007 đến khoảng giữa tháng 3/2008 là thời gian nở rộ các dự án nhà, đất thuộc phân khúc thị trường nhà ở cao cấp, nhắm vào giới thu nhập khá và những người đầu tư thì khoảng thời gian sau đó đến nay lại là một thời kỳ ngược lại.
Minh chứng cho điều này, tại thị trường TP Hồ Chí Minh, cuối năm 2007, một loạt các dự án cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp được các nhà đầu tư chuẩn bị chào hàng đến người tiêu dùng như một số khu nhà ở cao cấp tại quận 2 như Estella, Preche Thảo Điền, tại quận 7 như Sky Garden III, Phú Long I, II và III, BMC Hưng Long, Hoàng Anh River View, Phú Hoàng Anh… Tuy nhiên, tiến độ đầu tư cho các dự án này đến nay được giảm bớt rất nhiều.
Trên bình diện chung, giá bất động sản vẫn trên đà giảm trong khi chi phí xây dựng, gồm cả chi phí vốn lẫn chi phí ngun vật liệu tăng lên khiến nhiều cơng ty hoãn thực hiện dự án hoặc thực hiện dự án không đúng tiến độ.
Việc thị trường bất động sản lắng xuống khiến các công ty bất động sản lo lắng về nguồn vốn. Tại TP Hồ Chí Minh, một số dự án tại nội thành vẫn bán được, giúp các chủ đầu tư thu hồi vốn, song với các dự án tại ngoại thành hay tại các tỉnh lân cận, các công ty bất động sản chỉ xây dựng cầm chừng, các dự án mới hầu hết hoãn lại.
Thông thường, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp chỉ đủ để thực hiện 1-2 cơng trình, trong khi phần lớn doanh nghiệp xây dựng cùng lúc 4-5 dự án.
Nguyên nhân dẫn tới sự trầm lắng của thị trường trong giai đoạn 2008 đến nay là do năm 2008, với mục tiêu kiềm chế lạm phát, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách để thắt chặt chi tiêu. Vào ngày 19/05/2008 lãi
suất cơ bản đã được nâng từ 8,75% lên 12% và từ ngày 11/06/2008, lãi suất cơ bản lại được điều chỉnh lên 14%. Với mức lãi suất cơ bản mới, trần lãi suất mà các ngân hàng thương mại cho các tổ chức kinh tế vay được nới lên thành 21%. Do chi phí vay vốn cao, các doanh nghiệp đã kéo chậm tiến độ hoặc dừng triển khai các dự án. Cùng với sự mất giá của đồng Việt Nam so với USD gần đây thì thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Do đó, giao dịch nhà, đất năm 2008 hầu như tê liệt. Nhiều dự án tại TP HCM đã tự điều chỉnh mặt bằng giá chung, giảm trung bình 30% so với cuối năm 2007.
Các năm tiếp theo, nhằm kiểm soát rủi ro và duy trì tăng trưởng dư nợ tín dụng dưới 30% trong năm 2009 và nỗ lực giảm dưới 25% trong năm 2010, ngành ngân hàng đang dần siết lại cho vay vào kinh doanh bất động sản.
Thông tư 13/2010/TT-NHNN về duy trì các tỷ lệ đảm bảo an tồn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng cũng đang khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại, bởi các khoản vay kinh doanh bất động sản được xếp vào loại tài sản “Có” có hệ số rủi ro là 250% và hạn mức cho vay của các tổ chức tín dụng sẽ khơng được vượt q 15% vốn tự có.
Ngay từ đầu năm 2010, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã phát đi thơng điệp kiểm sốt cho vay bất động sản để tập trung nguồn lực cho sản xuất và để tránh hiện tượng “bong bóng”. Do đó, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục trầm lắng.
Qua diễn biến của thị trường bất động sản các giai đoạn trên, cho thấy sự phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với chính sách tiền tệ của nhà nước, mà trực tiếp đó là nguồn vốn để thực hiện dự án. Với những khó khăn về nguồn vốn như trên, các doanh nghiệp bất động sản đã chủ động tìm các nguồn vốn khác để hoạt động, trong đó trái phiếu là nguồn vốn được đánh giá là phù hợp và hiệu quả.