Trong bối cảnh hiện nay thị trường bất động sản (BĐS) giao dịch trầm lắng, giá bất động sản một số khu vực vẫn ở mức thấp so với thời điểm sốt cuối năm 2007 và đầu năm 2008. Giao dịch mua bán ít, khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc bán hàng dẫn đến việc thu hồi vốn chậm, nhiều doanh nghiệp BĐS thiếu vốn trầm trọng. Đồng thời, các tổ chức tín dụng lại rất thận trọng đối với các khoản vay đầu tư BĐS. Dẫn đến phương án huy động vốn từ người dân, thông qua việc phát hành trái phiếu trở thành một trong những giải pháp quan trọng để tìm nguồn vốn triển khai các dự án bất động sản. Vì vậy, vấn đề hành lang pháp lý của trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu bất động sản nói riêng, rất cần được cụ thể hóa để doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu thuận lợi. Các giải pháp cụ thể như sau:
Xây dựng chính sách tạo điều kiện cho doanh nghiệp thuận lợi trong phát hành trái phiếu. Hiện nay việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp chịu sự chi
phối của Luật Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán và Nghị định 52/2006/NĐ-CP. Tuy nhiên hệ thống quy phạm pháp luật cần phải hoàn thiện và đồng bộ và chặt chẽ hơn nữa để việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp được thuận lợi. Bên cạnh đó cần sự hỗ trợ của nhà nước để giúp các doanh nghiệp nâng cao uy tín, hình ảnh và hiệu quả kinh doanh, đặc biệt là khối doanh nghiệp tư nhân. Đối với doanh nghiệp nhà nước cần nhanh chóng cổ phần hoá và xoá bỏ cơ chế bao cấp về vốn, trợ cấp…, cần tạo sự cạnh tranh bình đẳng cho tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế. Do thị trường vốn đang trong giai đoạn khởi đầu nên cần tiếp tục miễn, giảm các loại thuế phí và lệ phí phát hành (như miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, phí
lưu ký, lệ phí phát hành, phí niêm yết, …) cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu ra cơng chúng.
Đa dạng hóa các loại trái phiếu doanh nghiệp:
Hiện tại, các loại trái phiếu doanh nghiệp được phát hành gồm 2 loại chính: lãi suất cố định, trả lãi hàng năm (lãi suất coupon) và lãi suất thả nổi theo lãi suất thị trường. Trong điều kiện nền kinh tế Việt Nam đang hội nhập mạnh mẽ vào nền kinh tế thế giới, chịu tác động ngày càng nhiều của các biến động kinh tế vĩ mô từ nền kinh tế Mỹ hay các nước Châu Á, thì việc đảm bảo sự ổn định tương đối của giá trái phiếu là điều kiện quan trọng để thu hút các nhà đầu tư. Ví dụ, như việc phát hành trái phiếu có lãi suất đảm bảo bằng vàng, hay lãi suất thực được đảm bảo dương trong trường hợp lạm phát cao.
Bên cạnh đó, để tăng tính hấp dẫn của trái phiếu, doanh nghiệp có thể lựa chọn phát hành trái phiếu có thể chuyển đổi thành cổ phiếu hay trái phiếu gắn với quyền mua (warrant) như trường hợp của Vinaconex phát hành trái phiếu gắn với quyền mua cổ phiếu của một cơng ty thành viên. Các doanh nghiệp cũng có thể phát hành trái phiếu có quyền chuyển đổi thành cổ phiếu sau một thời gian xác định với một tỷ lệ nhất định. Khi đó, cơ cấu vốn của doanh nghiệp sẽ thay đổi từ nợ sang vốn chủ sở hữu. Các trái chủ sẽ được chuyển đổi thành cổ đông, được quyền hưởng các thu nhập thặng dư của doanh nghiệp trong kinh doanh.
Để các doanh nghiệp có thể có nhiều lựa chọn trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp, rất cần thiết có sự hồn thiện về khung pháp lý đối với các loại trái phiếu như: trái phiếu doanh nghiệp bất động sản kèm quyền mua căn hộ, phát hành trái phiếu có thế chấp, trái phiếu dự án (khơng chuyển đổi nhưng có đảm bảo)…
Quản lý, điều tiết của Nhà nước:
Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cần đơn giản hố quy trình và thủ tục đăng ký phát hành theo hướng công khai, minh bạch các điều kiện. Tuy nhiên, cũng cần vai trò quản lý của nhà nước trong việc định hướng, tránh lặp lại vết xe của việc phát hành ồ ạt cổ phiếu dẫn đến cung lớn hơn cầu và các hệ lụy trên thị trường chứng khoán như thời gian qua.
Hiện nay, việc xác định lãi suất để phát hành trái phiếu doanh nghiệp chủ yếu là dựa vào lãi suất trái phiếu chính phủ cộng với phần bù rủi ro. Lãi suất trái phiếu chính phủ hiện nay mặc dù được xác định thông qua đấu thầu và thỏa thuận nhưng cũng không vượt qua một mức lãi suất trần do Bộ Tài chính ban hành. Qua thu thập số liệu, có thể thấy nhiều mức lãi suất Bộ Tài chính đưa ra khá xa rời với mặt bằng lãi suất chung. Đó cũng là lý do mà nhiều đợt phát hành trái phiếu chính phủ khơng thành công. Nhà nước sử dụng công cụ lãi suất để điều tiết thị trường và thực thi chính sách, nhưng rõ ràng trong thời gian qua, việc điều chỉnh lãi suất không tác động đến nền kinh tế như mong đợi. Do vậy, thật sự cần thiết để hoàn thiện hệ thống quản lý kinh tế vĩ mô.
Cần nới lỏng sự can thiệp và điều hành của cơ quan quản lý về lãi suất trái phiếu như hiện nay. Đa dạng hình thức phát hành trái phiếu, linh hoạt về mệnh giá trái phiếu.
Xây dựng và vận hành thị trường phái sinh:
Để tăng tính thanh khoản và mức độ hấp dẫn của trái phiếu doanh nghiệp, thì việc xây dựng và vận hành thị trường phái sinh cho các loại chứng khốn nói chung và trái phiếu nói riêng trên Sở giao dịch chứng khoán hiện nay là nhu cầu cấp thiết và mang tính chiến lược trong cơng cuộc cải cách và phát triển thị trường tài chính của Việt Nam. Khi đó, trái phiếu sẽ được phát hành kèm theo một số quyền khác như: khi kết hợp với một hợp đồng quyền chọn (mua hoặc bán) nó trở thành loại trái phiếu có khả năng yêu cầu thanh tốn trước hạn. u cầu thanh tốn trước hạn có thể thuộc về người phát hành trái phiếu nếu đó là một trái phiếu có thể mua lại (callable bond), hoặc thuộc về người sở hữu trái phiếu nếu đó làm trái phiếu có khả năng bán lại (putable bond). Quyền chọn đó có thể là quyền chọn mua căn hộ hay một tài sản khác bất kỳ tùy theo khả năng và chiến lược của nhà phát hành và khẩu vị của nhà đầu tư trên thị trường. Tuy nhiên, Bộ Tài Chính nói riêng và các cơ quan quản lý nhà nước nói chung nên nghiên cứu và ban hành các hành lang pháp lý thật rõ ràng và phù hợp với điều kiện của nền kinh tế cũng như từng loại hình kinh doanh của các nhà phát hành để có thể tạo sự an tâm cho các bên tham gia thị
trường, đặc biệt là nhà đầu tư, từ đó góp phần nâng cao tính hiệu quả trong cơng tác quản lý nhà nước.
Đối với trái phiếu chuyển đổi: Chính phủ cần xây dựng và ban hành các khung pháp lý thật rõ ràng, trong đó quy định chi tiết về việc phát hành và niêm yết (nếu có) trái phiếu chuyển đổi. Ví dụ, quy định các quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư khi trái phiếu đến hạn chuyển đổi nhưng nhà đầu tư không muốn chuyển đổi thành cổ phiếu do giá cổ phiếu lúc đó xuống quá thấp hay với bất kỳ lý do hợp pháp nào đó của nhà đầu tư. Đồng thời, quy định các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức phát hành đối với nhà đầu tư hiện hữu trong trường hợp giá cổ phiếu bị pha loãng khi trái phiếu được các nhà đầu tư trái phiếu chuyển đổi thành cổ phiếu.
Đối với trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu bằng ngoại tệ:
Khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu bằng ngoại tệ tại thị trường trong nước và quốc tế, các nhà phát hành cần tính tốn và cân nhắc sự ảnh hưởng của các nhân tố đến việc chi trả lãi và vốn gốc khi trái phiếu đến hạn thanh toán. Nhưng trước tiên Chính phủ cần xây dựng và cơng bố rộng rãi chính sách tỷ giá trong dài hạn, phù hợp với tình hình điều kiện kinh tế của đất nước nhằm tạo điều kiện cho các nhà phát hành có đủ thơng tin và mạnh dạn xây dựng phương án phát hành trong dài hạn. Bên cạnh đó, theo chính sách ngoại hối hiện nay của Chính phủ (Pháp lệnh ngoại hối số 28/2005/PL-UBTVQH11 ngày 13/12/2005) thì các nhà phát hành trong nước, đặc biệt là các doanh nghiệp chưa thể phát hành trái phiếu bằng đồng ngoại tệ nhằm huy động vốn trong nước. Do đó, Chính phủ cần nhanh chóng xây dựng, hồn thiện và ban hành các văn bản pháp lý, đặc biệt là các chính sách quản lý ngoại hối đối với việc huy động vốn bằng ngoại tệ thông qua việc phát hành trái phiếu trong nước.