Đầu năm 2008, một số doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu thành công vào lúc thị trường nhà đất sôi động đến đỉnh điểm, giá nhà đất tăng từng giờ, quyền mua nhà trong tương lai là tác nhân quan trọng để người dân bỏ tiền mua trái phiếu một cách dễ dàng. Còn tại thời điểm thị trường trầm lắng như hiện nay muốn phát hành trái phiếu bất động sản là khơng dễ. Địi hỏi doanh nghiệp phát hành cần có phương án đảm bảo lợi ích cho người mua trái phiếu một cách chắc chắn, hấp dẫn và nhà đầu tư cảm thấy lợi ích của mình được bảo vệ. Ví dụ phát hành trái phiếu có kèm theo chứng quyền hoặc trái phiếu có bảo đảm bằng tài sản hiện có của doanh nghiệp hoặc tài sản hình thành trong tương lai - chính dự án cần huy động vốn, chứ không phải là trái phiếu khơng có bảo đảm như một số doanh nghiệp đã phát hành. Hơn nữa cần minh bạch hơn, chặt chẽ hơn về quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp phát hành và người mua trái phiếu, bằng cách ký Hợp đồng mua
bán trái phiếu; đó là cách hạn chế việc tranh chấp sau này và quan trọng hơn là khách hàng yên tâm khi bỏ tiền mua trái phiếu.
Cụ thể đối với các loại trái phiếu:
Đối với hình thức trái phiếu chuyển đổi:
Trái phiếu chuyển đổi từng được xem là món đầu tư hấp dẫn với nhà đầu tư, và công cụ hữu hiệu đối với doanh nghiệp khi cần huy động vốn rẻ. Dù có lãi suất cố định và khá thấp so với các loại trái phiếu khác, song trái phiếu chuyển đổi hứa hẹn đem lại cho nhà đầu tư lợi nhuận lớn hơn khi chuyển đổi thành cổ phiếu. Tuy nhiên, năm nay cùng với sự sụt giá cổ phiếu, nhiều trường hợp trái phiếu chuyển đổi đã trở thành “trái đắng” đối với cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.
Trái phiếu chuyển đổi là trái phiếu có thể chuyển thành cổ phiếu trong một thời gian nhất định, thường là từ 1 - 3 năm, đòi hỏi doanh nghiệp phát hành, cũng như nhà đầu tư cần có cái nhìn dài hạn.
Vì rủi ro ln gắn với biến động giá cổ phiếu, nên khi thị trường đi xuống, giá chiết khấu trái phiếu chuyển đổi cũng rớt theo và tính thanh khoản của trái phiếu chuyển đổi cũng giảm đáng kể. Thí dụ như trái phiếu chuyển đổi của công ty cổ phần Tasco (HUT), thị giá ngày 08/10/2010 là 22.000đ, thấp hơn giá chuyển đổi là 28.860đ.
Để bảo vệ quyền lợi của trái chủ đối với loại trái phiếu chuyển đổi, công ty cần cam kết:
- Không pha lỗng giá: theo đó, cơng ty cam kết khơng phát hành tăng vốn, và nếu có, giá chuyển đổi sẽ được điều chỉnh tương ứng với tỷ lệ điều chỉnh giá tham chiếu cổ phiếu.
- Trong tình huống đến kỳ đáo hạn, giá thị trường xuống thấp, trái chủ có thể khơng thực hiện quyền chuyển đổi và sẽ nhận lại tiền mặt cộng với lãi suất. Như Temasek, nếu thấy bất lợi, sẽ không chuyển đổi, và sẽ lấy lại vốn lẫn lãi là 3%, hay ở TDH lãi suất cố định trái phiếu là 7%/năm, SSI là 4%/năm.
- Trong trường hợp trái phiếu chưa đến kỳ đáo hạn nhưng nhà đầu tư nhận thấy tình hình nền kinh tế sắp tới không thuận lợi, muốn hốn đổi trái phiếu sang
hình thức đầu tư khác. Để bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư, các cơ quan quản lý nhà nước cần phát triển các loại chứng khoán phái sinh như: quyền chọn mua, quyền chọn bán chứng khoán; hợp đồng tương lai; hợp đồng kỳ hạn; các sản phẩm liên kết (chứng khoán - bảo hiểm, chứng khốn - tín dụng, tiết kiệm - chứng khốn...), để từ đó nhà đầu tư có nhiều lựa chọn và nhiều cách thức để hốn đổi các khoản đầu tư khi cần thiết với hiệu quả cao nhất.
Đối với hình thức phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua bất động sản:
Hiện nay, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu kèm quyền mua căn hộ đang thực hiện chủ yếu theo Nghị định 52/2006/NĐ-CP với các điều kiện về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, mà chưa đề cập cụ thể hoặc sâu hơn quyền lợi của khách hàng theo các luật chuyên ngành về bất động sản như Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Vì thế, trước khi quyết định mua trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến bất động sản thì lời khuyên pháp lý là nhà đầu tư cần xem xét và cân nhắc kỹ lãi suất và thời hạn trái phiếu, giá bất động sản cũng như quyền mua căn hộ trong bối cảnh thị trường chịu những tác động lớn từ chính sách cũng như năng lực của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án.
Tuy nhiên, về phía tổ chức phát hành cần giải đáp cụ thể cho nhà đầu tư những câu hỏi liên quan đến thời gian được ký hợp đồng mua nhà, có phương án đền bù trong trường hợp dự án bị chậm tiến độ... Đứng ở khía cạnh pháp lý, vấn đề mấu chốt chính là thời điểm để ký kết và thực hiện các hợp đồng mua bán căn hộ và ở đây, trái chủ có quyền ưu tiên, nhưng khơng có nghĩa vụ bắt buộc phải mua căn hộ. Vấn đề còn lại là chọn thời điểm để thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản, phù hợp với các luật chuyên ngành, đảm bảo cả doanh nghiệp và khách hàng tham gia mua trái phiếu đều được đảm bảo quyền lợi và có thỏa thuận rõ ràng, chặt chẽ bằng văn bản đi kèm với cơ chế giải quyết tranh chấp phát sinh và bồi thường thiệt hại (nếu có) liên quan đến giao dịch. Khi dự án đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (hoàn tất hạ tầng, xây xong phần móng), hai bên mới tiến hành đàm phán và ký hợp đồng mua bán căn hộ theo đúng quy định.
Ngoài các cam kết của doanh nghiệp, pháp luật cần quy định cụ thể các vấn đề liên quan đến chuyển đổi cổ phiếu, chứng quyền, quyền mua bất động sản… nhằm bảo vệ quyền phát hành trái phiếu huy động vốn của doanh nghiệp, đồng thời cũng là để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư.