III. Quy trình và kỹ năng mơi giới bất đống sản
4. Một số loại hình mơi giới
4.4 Môi giới cho nhà đầu tư
Môi giới cho các nhà đầu tư được coi là hấp dẫn hơn so với các khách hàng khác. Có thể hình dung ra sức hấp dẫn của nó qua câu nói: “Sự đầu tư đúng đắn bằng cả một đời lao động cực nhọc”.
Môi giới cho các nhà đầu tư thường thu được lợi nhuận lớn hơn do phần lớn các BĐS này có giá trị lớn, mặt khác các nhà đầu tư thường
“thống” hơn vì vậy khi làm việc với họ sẽ khơng bị ảnh hưởng nhiều với các chi phí nhỏ có liên quan phát sinh.
Tuy nhiên mơi giới cho các nhà đầu tư không phải là một công việc đễ dàng. Nó địi hỏi nhà mơi giới phải là người hoạt động sau năm, có nhiều kinh nghiệm, có kiến thức sâu rộng , có uy tín và phải xây dựng được cho mình một mạng lưới hoạt động có trình độ và hiệu quả.
Về góc độ của nhà đầu tư, ngồi lợi ích về mặt vật chất, nhà đầu tư cịn có được những lợi ích vơ hình như nhà đầu tư sẽ là người chiếm hữu và sử dụng BĐS, họ có thể BĐS đó làm nguồn vốn cho tương lai thơng qua thế chấp, cầm cố ngoài ra bản thân việc sở hữu BĐS cũng là một niềm tự hào.
Lợi ích về mặt tiền bạc của BĐS đầu tư được thể hiện ở 3 góc độ khác nhau. Đó là: lợi nhuận trên khoản đầu tư, lợi nhuận của khoản đầu tư và lợi thế về thuế thu nhập.
Lợi nhuận trên khoản đầu tư (tính theo %) cịn có thể ở dạng thu nhập định kỳ được ghi nhận, có thể dưới dạng thặng dư giữa số tiền nhận được và số tiền chi ra – dòng tiền rịng (net cash flow). Nó có thể được thể hiện dưới dạng thu nhập rịng trong quy trình kế tốn thơng thường. Một dạng khác của lợi nhuận trên khoản đầu tư là sự tăng lên định kỳ không được ghi nhận của vốn do khấu hao dần khoản thế chấp. Sự tăng lên của nguồn vốn tự có này cịn xảy ra khi giá trị thị trường của BĐS tăng lên. Tuy nhiên trong cả hai trường hợp khấu hao và tăng giá thì lợi nhuận vẫn khơng được ghi nhận cho đến khi tài sản được bán ra trên thị trường.
Tỷ lệ lợi nhuận được thể hiện qua công thức sau: Tỷ lệ lợi nhuận = tu nhập/vốn
Có rất nhiều cách kết hợp giữa tử số và mẫu số trong công thức trên. Tử số có thể gồm: + + + + + + +
Thu nhập rịng sau khấu hao Thu nhập rịng trước khấu hao Thu nhập ròng trước thuế thu nhập Thu nhập ròng sau thuế thu nhập Thu nhập ròng trước lãi vay Thu nhập ròng sau lãi vay Thu nhập ròng + tăng vốn Mẫu số có thể gồm:
+ +
Tiền hoặc là vốn đầu tư tự có Vốn đầu tư ban đầu
+ + +
Vốn đầu tư ban đầu với khoản vay thế chấp Vốn đầu tư ban đầu + vốn tăng thêm
Giá trị thị trường hiện tại của BĐS
Các dạng hành vi cụ thể của một nhà đầu tư sẽ cho biết mẫu số là cái gì. Mục tiêu ở đây khơng phải là giải thích q trình định giá mà để xác định những công cụ và các thành phần của cơng cụ trong q trình định giá có thể được sử dụng trong quá trình đầu tư BĐS. Khi xem xét các thành phần của tử số và mẫu số, có thể thấy rằng có thể có nhiều cách kết hợp khác nhau giữa chúng.
Ngồi việc sử dụng vốn tự có để đầu tư BĐS cịn có thể sử dụng nguồn vốn vay thế chấp. Hình thức đầu tư này nếu được sử dụng một cách hiệu quả sẽ đem lại tỷ lệ lợi nhuận của BĐS cao hơn so với dùng vốn tự có nhưng độ rủi ro sẽ cao hơn. Do vậy với nhà môi giới khi môi giới đầu tư BĐS cần cân nhắc và đánh giá, xác định được số lương vay tối đa mà BĐS có thể thực hiện được
Lợi nhuận của vốn đầu tư (tính bằng tiền cụ thể ) thể hiện dưới dạng khôi phục vốn định kỳ và thu nhập thặng dư. Khơi phục vốn định kỳ có thể nhận được dưới dạng một phần của dòng tiền ròng nhận được. Phần cải thiện các toà nhà trong bất động sản là một tài sản hao mòn. Nhà đầu tư kỳ vọng sẽ được đền bù cho lợi nhuận trên vốn đầu tư (return on the investment) cộng thêm một phần của vốn đầu tư, một dạng của hoàn vốn. Thu nhập thặng dư kỳ vọng có thể là phần vốn tự có được thu hồi: đó là giá bán được thanh khoản vượt quá phần đầu vào vốn thực tế.
Lợi thế thuế thu nhập bao gồm hai nhóm lớn: một nhóm là miễn thuế, một nhóm là hỗn thuế. Miễn thuế là khơng cần phải đóng thuế thu nhập cho một loại thu nhập hoặc khoản thặng dư nào đó. Trong trường hợp hỗn thuế, việc thanh tốn thuế thu nhập sẽ được dời đến một thời gian nào đó trong
tương lai. Hầu hết cả nhà mơi giới lẫn khách hàng đều không thể hiểu biết một cách đầy đủ và hợp lý về thuế vì vậy vấn đề này nên được đưa đến các chuyên gia chuyên nghiệp để nhận được những lời khuyên, những lời tư vấn để có thể tối đa hóa lợi nhuận mà mình thu được trong giao dịch BĐS.
Việc các nhà đầu tư cá nhân kết hợp với các mục đích trong các gói quy mơ khác nhau sẽ tạo nên các dạng nhà đầu tư khác nhau. Có 4 dạng nhà đầu tư cơ bản là: Nhà đầu tư đẻ sử dụng với mục tiêu sở hữu, sử dung, bảo hiểm để tránh lạm phát; nhà đầu tư ngắn hạn với mục đtiêu thu được lợi nhuận từ viẹc bán BĐS đầu tư; Nhà đầu tư dài hạn với mục tiêu có được thu nhập thường xuyên nhờ các tài sản dài hạn; Người cho vay- người đi vay với mục tiêu thu lợi nhuận từ lãi suất, từ các loại phí, từ thu hồi vốn.
Để phục vụ những nhà đầu tư này, nhà môi giới cần nhận biết khả năng tài chính của họ; dung hịa được mục đích của khách hàng với những lợi thế của BĐS đầu tư; chuẩn bị thật kỹ càng khi giới thiệu cơ hội đầu tư cho khách hàng, chú trọng đến việc phân tích tài chính hơn là phân tích các đặc điểm vật lý. Nhà mơi giới cũng không nên gây ấn tượng cho khách hàng bằng những hiểu biết về đầu tư và những kỹ thuật của nhà môi giới mà nên nên thảo luận về đầu tư ở mức độ mà khách hàng có thể lĩnh hội được.