II. Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới
2.2 Giải pháp về tài chính
Song song cùng với hoat động môi giới cho thuê và môi giới mua bán, Tài Tâm cũng tiến hành mua lại một phần các dự án để đầu tư. Việc mua lại các dự án hay một phần các dự án cũng địi hỏi cơng ty phải huy động được một lượng vốn đủ lớn và ổn định. Bên cạnh nguồn vốn tự có của mình, cơng
ty có thể sử dụng ngn vốn từ vay ngân hàng. Với một cơng ty nhỏ thì việc vay một lượng vốn lớn để đầu tư là khơng dễ vì vậy cơng ty cần tạo dựng mối quan hệ và niềm tin với các ngân hàng để có thể huy động được nguồn vốn có tính an tồn.
Kết luận
Mơi giới BĐS là hoạt động mới tại Việt Nam tuy nhiên đó là lĩnh vực hấp dẫn. Phát triển hoạt động mơi giới một cách chun nghiệp góp phần thúc đẩy thị trường BĐS và qua đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế quốc dân.
Hoạt động môi giới BĐS tại Việt Nam mới được hình thành một cách hợp pháp nên vẫn cịn nhiều điểm khúc mắc do vậy cần có nhiều biện pháp đồng bộ để hồn thiện hoạt động này.
Cơng ty TNHH Tài Tâm là công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trong đó cơng ty tập trung mạnh nhất vào lĩnh vực môi giới cho thuê căn hộ, biệt thự cho người nước ngoài. Qua tám năm hoạt động, công ty đã đạt được những kết quả tương xứng với quy mơ và phạm vi hoạt động của mình. Với lợi thế chủ đạo về môi giới thuê và cho thuê bất động sản làm nhà ở, làm văn phịng đại diện cho các cơng ty hay nhà cho các đại sứ quán….đã tạo được chỗ đứng và hình ảnh của mình trong lĩnh vực này so vói các doanh nghiệp khác trên thị trường. Công ty đã thành công ở nhiều khu vực như: Khu đơ thị Trung Hồ Nhân Chính, Khu đơ thị Cibutra và nhiều toà nhà lớn như The Manor, M3 M4 Nguyễn Chí Thanh, Pacific, D5 Cầu Giấy ….Tuy nhiên cơng ty vẫn cịn chưa đi sâu và chun nghiệp trong các lĩnh vực môi giới mua bán.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ ở nước ta hiện nay cũng như xu thế đối thoại và hội nhập trên tồn thế giới, cơng ty cần không ngừng nỗ lực để tồn tại, phát triển và hoàn thiện, để thực hiện được mục tiêu chiến lược lâu dài của minh.
Với khả năng của mình và một chiến lược phát triển phù hợp, trong tương lai Tài Tâm sẽ trở thành doanh nghiệp mạnh trong hoạt động môi giới BĐS.
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến TS. Nguyễn Minh Ngọc cùng các thầy cô giáo trong khoa Nông nghiệp đã hướng dẫn và giúp đỡ em hồn thành đề tài của mình.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Giáo trình Thị trường bất động sản – PGS.TS Hồng Văn Cường - Bài giảng mơn Mơi giới bất động sản – TS. Nguyễn Minh Ngọc - Bài giảng môn Quản lý nhà nước về bất động sản – GS. TSKH Lê Đình Thắng
- Báo điện tử Vietnamnet, Vnexpress
- Các tài liệu của công ty bất động sản Tài Tâm
- Các văn bản pháp luật: Luật kinh doanh Bất động sản, Luật doanh
MỤC LỤC
Lời mở đầu ............................................................................................................................. 1
CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học của hoạt động môi giới bất động sản. ................................... 3
I. Tổng quan về môi giới bất động sản .................................................................................. 3
1.1 Một số khái niệm liên quan.......................................................................................... 3
1.1.1 Môi giới ................................................................................................................ 3
1.1.2 Bất động sản.......................................................................................................... 3
1.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản ....................................................... 4
1.3 Bản chất của môi giới bất động sản ............................................................................. 4
1.4 Vai trị của mơi giới bất động sản ................................................................................ 5
II. Một số vấn đề về môi giới bất động sản ........................................................................... 6
2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản................................................................ 6
2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản ............................................................................................................................. 6
2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản............... 8
2.3.1 Ảnh hưởng trực tiếp .............................................................................................. 8
2.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp ............................................................................................. 9
III. Quy trình và kỹ năng mơi giới bất đống sản.................................................................. 12
3.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản ........................................................... 12
3.1.1 Nguồn cung bất động sản.................................................................................... 13
3.1.2 Thông tin về cầu bất động sản ............................................................................ 14
3.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ .................................................. 15
3.2.1 Xác định đối tượng thương vụ ............................................................................ 15
3.2.2 Xác định các bên tham gia thương vụ................................................................. 18
3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới.................................................................................... 21
3.4 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới ............................................ 23
3.4.1 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới .............................................................. 23
3.4.2 Các bước hoạt động điển hình của nhà mơi giới ................................................ 24
3.5. Kỹ năng môi giới bất động sản ................................................................................. 26
3.5.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng .............................................................................. 26
3.5.2 Kỹ năng thu thập thông tin ................................................................................. 30
3.5.3. Kỹ năng xử lí và quản lí thơng tin ..................................................................... 34
4 . Một số loại hình mơi giới................................................................................................ 38
4.1 Mơi giới mua BĐS ..................................................................................................... 38
4.2 Môi giới bán BĐS ...................................................................................................... 39
4.2.1 Môi giới bán BĐS nhà ở ..................................................................................... 39
4.2.2 Bán nhà chung cư ............................................................................................... 42
4.2.3 Bán bất động sản thương mại và công nghiệp ................................................... 43
4.3 Môi giới thuê và cho thuê bất động sản ..................................................................... 44
4.4 Môi giới cho nhà đầu tư ............................................................................................. 45
5 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới...................................................................... 48
5.1 Nghề môi giới tại Thuỵ Điển ..................................................................................... 48
5.2 Nghề môi giới tại Ba Lan........................................................................................... 50
5.3 Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới tại Thượng Hải, Trung Quốc ........................... 53
CHƯƠNG II: Thực trạng hoạt dộng môi giới tại cơng ty TNHH ................................. 55
I. Q trình hình thành và phát triển .................................................................................... 55 1.1 Quá trình hình thành. ................................................................................................. 55 1.2 Chức năng và nhiệm vụ ............................................................................................. 55 1.2.1 Chức năng ........................................................................................................... 55 1.2.2 Nhiệm vụ............................................................................................................. 55 1.3. Cơ cấu tổ chức ......................................................................................................... 56 1.3.1 Phòng Marketing................................................................................................. 56 1.3.2 Phòng kinh doanh ............................................................................................... 56 1.3.3 Phòng nhân sự..................................................................................................... 57 1.3.4 Ban giám đốc ...................................................................................................... 57 1.4. Cơ sở vật chất kỹ thuật ............................................................................................. 57
II. Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty ...................................................................... 57
2.1 Thị trường hoạt động ................................................................................................. 57
2.2 Ngành kinh doanh ...................................................................................................... 58
2.2.1 Công ty cung cấp dịch vụ mơi giới cho các đối tượng có nhu cầu thuê, cho thuê, mua, bán bất động sản.................................................................................................. 58
2.2.2 Đầu tư mua lại các dự án. ................................................................................... 58
2.2.3 Mua lại các bất động sản để cho thuê ................................................................. 59
2.2.4 Cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản .............................................................. 59
2.3 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại công ty BĐS Tài Tâm ................................. 59
2.3.1 Những quy định của pháp luật ............................................................................ 59
2.3.2 Những tiêu chuẩn nghề nghiêp ........................................................................... 60
2.3.3 Kinh nghiệm hoạt động....................................................................................... 60
2.5. Các yếu tố tác động tới hoạt động của công ty ......................................................... 60
2.5.1 Tác động của thị trường ...................................................................................... 60
2.5.2 Tác động của Nhà nước ...................................................................................... 62
2.6. Thuận lợi và khó khăn của cơng ty ........................................................................... 63
2.6.1 Thuận lợi ............................................................................................................. 63
2.6.2 Khó Khăn ........................................................................................................... 65
III. Quy trình tiến hành hoạt động mơi giới th BĐS tại công ty BĐS Tài Tâm ............... 67
3.1 Tìm thơng tin về các BĐS có nhu cầu cho thuê trên thị trường ................................ 67
3.2 Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê ...................................................................... 68
3.3 Kết hợp hai nguồn khách hàng .................................................................................. 69
3.4 Các hoạt động hỗ trợ .................................................................................................. 77
IV. Đánh giá về hoạt động môi giới tại công ty TNHH Tài Tâm ....................................... 77
4.1 Ưu điểm ..................................................................................................................... 77
4.2 Hạn chế ...................................................................................................................... 78
4.3 Nguyên nhân .............................................................................................................. 78
CHƯƠNG III: Phương hướng và giải pháp hồn thiện hoạt động mơi giới tại công ty TNHH Tài Tâm ................................................................................................................. 79
I. Phương hướng mục tiêu chiến lược của công ty ............................................................. 79
1.1 Phương hướng, mục tiêu hoạt động ........................................................................... 79
1.2 Tổ chức triển khai thực hiện chiến lược hoạt động kinh doanh................................. 80
II. Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới ......................................... 80
2.1 Giải pháp về hướng hoạt động ................................................................................... 81
2.1.1 Hồn thiện chiến lược về mơi giới mua bán. .................................................... 81
2.1.2 Phát triển hoạt động trong thị trường chứng khoán. .......................................... 81
2.1.3 Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn một số tỉnh lân cận Hà Nội................ 82
2.1.4 Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp .................................................................... 82
2.2 Giải pháp về tài chính ................................................................................................ 82
Kết luận............................................................................................................................... 84