7. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 Về KINH Tế
3.1.4 “Bong bóng” bất động sản
Hiện tượng bong bóng kinh tế (đơi khi cịn gọi là "bong bóng đầu cơ", "bong bóng thị trường", "bong bóng tài chính" hay "speculative mania") là hiện tượng chỉ tình trạng thị trường trong đó giá hàng hóa hoặc tài sản giao dịch tăng đột biến đến một mức giá vô lý hoặc mức giá không bền vững và bong bóng bất động sản cũng giống như vậy. Giá nhà đất được đẩy tăng giá lên một cách đột ngột, nhanh chóng và xa rời giá trị thật của nó để rồi đạt đến mức gần như bão hồ thì sẽ rơi vào tình trạng tuột dốc khơng phanh. Và dường như tình trạng này đang diễn ra ở Trung Quốc một cách trầm trọng hơn bao giờ hết. Khi thực hiện chính sách cải cách mở cửa, thì một làn sóng đầu tư mới được đưa vào Trung Quốc và từ đó kéo theo giá của thị trường bất động sản cũng tăng trưởng một cách nhanh chóng. Hàng loạt các cao ốc, nhà cao tầng, biệt thự,… được xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân, các nhà đầu tư đến đây làm việc đồng thời giá đất cũng tăng lên một canh nhanh chóng và chính thị trường bất động sản cũng là một trong những động lực quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế “thần tốc” của Trung Quốc nhờ việc kích thích hoạt động tiêu thụ các sản phẩm công nghiệp như sắp, thép, xi – măng bên cạnh đó cịn giải quyết lao động, việc làm…trong gần hai thập niên. Tuy nhiên trong gần hai thập niên tăng trưởng thì dường như giá trị bất động sản đi quá mức cho phép và đã lệch ra ngồi quỹ đạo tính tốn và kiểm sốt của Chính phủ Trung Quốc.
Theo nghiên cứu của Viện nghiên cứu Kinh tế Quốc gia Mỹ (NBER), giá nhà ở toàn quốc tại Trung Quốc đã tăng 140% kể từ năm 2007 và Bắc Kinh là một trong những điểm tăng giá nhà đất nóng nhất tại nước này: giá đất ở tại Bắc Kinh đã tăng 788% trong vịng 8 năm (kể từ 2003 - 2011). Trong đó, giá nhà ở tại 68/70 thành phố của Trung Quốc tới thời điểm tháng 2/2011 vẫn không ngừng tăng. So với cùng kỳ năm ngoái, giá nhà tại các thành phố nhỏ tăng mạnh hơn các thành phố lớn. Điều khiến nhiều người quan ngại là hậu quả nặng nề mà nền kinh tế quốc nội và kinh tế toàn cầu phải hứng chịu nếu bong bóng bất động sản nhanh chóng tan vỡ.[41]. Và những con số thống kê của Viện Khoa học xã hội Trung Quốc gần đây đã làm dấy lên những quan ngại về bong bóng nhà đất khi đưa ra số liệu đáng kinh ngạc, có tới 64,5
triệu đơn vị nhà ở trong các thành phố (tức khoảng 1/4 số nhà ở) hoàn toàn để trống.
[42]
Nếu như tình trạng này kéo dài thì đến một ngày nào đó bong bóng bất động sản sẽ nổ điều đó sẽ kéo theo hàng loạt hệ luỵ khác cho nền kinh tế. Đặc biệt ảnh hưởng rất lớn đến sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế Trung Quốc hiện nay. Bên cạnh đó một hệ luỵ vơ cùng to lớn sẽ kéo theo khi thi trường bất động sản đóng băng cũng gần như đồng nghĩa với sự vỡ nợ của hàng loạt hệ thống ngân hàng. Bởi khi thị trường bất động sản thời kỳ vàng kim thì người dân đã cầm cố tài sản đất đai, nhà cửa nhưng với giá trị ảo, không thực với bản chất của nó. Nhưng khi thị trường bất động sản đi xuống thì nguy cơ đối với hãng phát triển nhà đất kéo theo nguy cơ với ngân hàng là rất cao. Trong khi thị trường chứng khoán mới ở giai đoạn phát triển đầu tiên, ngân hàng là nguồn vốn cơ bản ở Trung Quốc. Bong bóng nổ tung sẽ gây ra những khoản nợ khơng có khả năng hồn lại, bên cạnh những khoản nợ khó địi đang tồn tại, mà một số nhà kinh tế độc lập cho rằng hiện ở mức 500 tỷ USD. Tình hình này làm trầm trọng thêm vấn đề vốn đã tồi tệ nhất của đất nước trong quá trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường. Chẳng hạn, tháng 10/2002, 1/10 số nợ chưa được bồi hồn 1,6 nghìn tỷ USD của các ngân hàng Trung Quốc là từ khu vực bất động sản, trong đó 60 tỷ USD là của các hãng phát triển và hơn 90 tỷ USD có thế chấp nhà cửa. Tháng trước, ngân hàng trung ương thông báo theo kết quả điều tra, 1/10 số nợ trên vi phạm các quy định nhà nước.
Chúng ta nhớ rằng ngòi nổ đầu tiên gây ra cuộc khủng hoảng tài chính Đơng Nam Á và Hàn Quốc năm 1997-1999 chính là việc đầu tư quá nhiều vào bất động sản và hệ quả là giá giảm mạnh. Ở Trung Quốc hiện nay, 26% diện tích khu văn phịng vẫn để trống và giá bắt đầu giảm xuống. Theo Hiệp hội Bất động sản Trung Quốc, gần 20% cổ phần nhà đất của nhà nước vẫn vô chủ.
Hiểm hoạ thật sự với nền kinh tế Trung Quốc không phải là giá bất động sản đổ sụp mà là cách thức thị trường nhà đất trên trời này cản trở quá trình tái cơ cấu kinh tế. Đầu tư quá mức vào bất động sản tạo ra những rào cản đối với cải cách tài chính và nguỵ trang cho sự thiếu hiệu quả dai dẳng trong khi quốc gia cần xác lập lại mơ hình tăng trưởng. Chính vì điều đó chính phủ Trung Quốc cần phải có những biện pháp mạnh tay, quyết liệt hơn nữa để kìm hàm “bong bóng” bất động sản đang phình to này. Nếu khơng một này nào đó bong bong nổ thì sẽ kéo theo cả hệ thống ngân hàng cùng “nổ” theo và có lẽ khi đó nền kinh tế Trung Quốc sẽ gánh chịu hậu quả nghiêm trọng.