5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
2.1. Cơ sở khoa học, lý luận về quản lý trật tự xây dựng
2.1.3. Quản lý trật tự xây dựng theo Giấy phép xây dựng
2.1.3.1. Nguyên tắc quản lý trật tự xây dựng theo Giấy phép xây dựng
Tất cả các hành vi vi phạm trật tự xây dựng, xây dựng không phép, sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp phải bị đình chỉ ngay và được xử lý kịp thời theo các quy định của pháp luật. Người có thẩm quyền quản lý trật tự xây dựng theo phân cấp phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những công việc quản lý được giao và phải bồi thường thiệt hại do các quyết định không kịp thời, trái thẩm quyền gây thiệt hại cho quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức và cá nhân.
- Đối với cơng trình được cấp giấy phép xây dựng:
Việc quản lý trật tự xây dựng căn cứ vào nội dung được quy định trong giấy phép xây dựng đã được cấp và các quy định của pháp luật có liên quan.
- Đối với cơng trình được miễn giấy phép xây dựng:
Việc quản lý trật tự xây dựng căn cứ vào quy hoạch xây dựng được duyệt và các quy định của pháp luật có liên quan. Đối với khu vực chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt, UBND các cấp theo phân cấp có trách nhiệm ban hành Quy định về quản lý quy hoạch, kiến trúc để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng;
Nội dung quản lý trật tự xây dựng đối với các cơng trình được miễn giấy phép xây dựng là kiểm tra sự tuân thủ quy hoạch xây dựng, thiết kế đơ thị (nếu có) hoặc Quy định về quản lý quy hoạch, kiến trúc. Đối với trường hợp thiết kế xây dựng đã được cơ quan chun mơn về xây dựng thẩm định thì nội dung quản lý xây dựng là kiểm tra sự tuân thủ thiết kế đã được thẩm định và các quy định của pháp luật có liên quan.
2.1.3.2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng
26
với: Quy hoạch chi tiết xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, thiết kế đơ thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với cơng trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, thì phải phù hợp với Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Tùy thuộc vào quy mơ, tính chất, địa điểm xây dựng, cơng trình được cấp giấy phép xây dựng phải: Tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; đảm bảo an tồn cơng trình và cơng trình lân cận và các yêu cầu về: Giới hạn tĩnh không, độ thông thuỷ, bảo đảm các yêu cầu về bảo vệ mơi trường theo quy định của pháp luật, phịng cháy chữa cháy (viết tắt là PCCC), hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thơng), hành lang bảo vệ cơng trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thơng, khu di sản văn hố, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các cơng trình dễ cháy, nổ, độc hại, các cơng trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia.
Hồ sơ thiết kế xây dựng phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện; thiết kế phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định. Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m2, dưới 3 tầng và không nằm trong khu vực bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa thì chủ đầu tư được tự tổ chức thiết kế xây dựng và tự chịu trách nhiệm về an tồn của cơng trình và các cơng trình lân cận.
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo từng trường hợp thực hiện theo quy định tại Điều 42, 43, 44, 45, 46, 47 và 48 của Nghị định số 15/2021/NĐ-CP và Phụ lục 2 kèm theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP [14].
Các giấy tờ, tài liệu chứng minh cơng trình đáp ứng được các điều kiện cấp giấy phép xây dựng quy định tại Điều 91, 92, 93 và 94 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Luật số 62/2020/QH14 [15].
2.1.3.3. Các cơng trình được miễn giấy phép xây dựng
Công tác quản lý việc xây dựng theo giấy phép là một nội dung có ý nghĩa quan trọng trong lĩnh vực quản lý trật tự xây dựng. Thông qua việc cấp giấy phép xây dựng cũng như việc quản lý xây dựng theo giấy phép được cơ quan có thẩm quyền cấp sẽ đảm bảo được quy hoạch xây dựng được thực hiện một cách nghiêm túc, cảnh quan kiến trúc, chất lượng cơng trình xây dựng được đảm bảo. Chính vì vậy pháp luật về xây dựng đã quy định tất cả các cơng trình xây dựng trước khi khởi cơng cơng trình, Chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các cơng trình [15] sau đây:
(1) Cơng trình bí mật nhà nước; cơng trình xây dựng khẩn cấp;
(2) Cơng trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư cơng được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm tốn nhà nước, Văn phịng Chủ tịch nước, Văn phịng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
27
(3) Cơng trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng;
(4) Cơng trình sửa chữa, cải tạo bên trong cơng trình hoặc cơng trình sửa chữa, cải tạo mặt ngồi khơng tiếp giáp với đường trong đơ thị có u cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, khơng làm ảnh hưởng đến an tồn kết cấu chịu lực của cơng trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an tồn phịng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
(5) Cơng trình quảng cáo khơng thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; cơng trình hạ tầng kỹ thuật viễn thơng thụ động theo quy định của Chính phủ;
(6) Cơng trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, cơng trình xây dựng theo tuyến ngồi đơ thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chun ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
(7) Cơng trình xây dựng đã được cơ quan chun mơn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng;
(8) Nhà ở riêng lẻ có quy mơ dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
(9) Cơng trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nơng thơn có quy mơ dưới 07 tầng và thuộc khu vực khơng có quy hoạch đơ thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; cơng trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực khơng có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ cơng trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
Chủ đầu tư xây dựng cơng trình quy định tại (2), (6), (7), (8) và (9), trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại (9) có trách nhiệm gửi thơng báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý [15].
2.1.3.4. Quy trình cấp mới và điều chỉnh giấy phép xây dựng
Tuân thủ bộ thủ tục hành chính tại Quyết định số 3710/QĐ-UBND ngày 05 tháng 10 năm 2020 [16] của Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng về việc công bố bộ thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND quận, huyện trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, cụ thể:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (đối với trường hợp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất là
28
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đối tượng thực hiện thủ tục khơng cần phải nộp thành phần hồ sơ này, nhưng phải cung cấp số của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:
Bản vẽ mặt bằng cơng trình trên lơ đất tỷ lệ 1/50 - 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí cơng trình;
Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của cơng trình tỷ lệ 1/50 - 1/200;
Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 - 1/200.
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi cơng móng của chủ đầu tư đảm bảo an tồn cho cơng trình và cơng trình lân cận đối với cơng trình xây chen có tầng hầm.
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản cam kết bảo đảm an tồn cho cơng trình liền kề đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ có cơng trình liền kề.
- Trường hợp thiết kế xây dựng của cơng trình đã được cơ quan chun mơn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định nêu trên là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ (Riêng bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công: 02 bộ).
- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;
- Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu cịn thiếu, tài liệu khơng đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thơng báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thơng báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hồn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thơng báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thơng báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;
29
trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2014 và Luật sửa đổi, bổ sung năm 2020 để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến cơng trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
- Sau khi có ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước cấp trên ở đây là Sở Xây dựng thì căn cứ đó, cơ quan thụ lý hồ sơ cấp phép xây dựng sẽ trả kết quả hoặc trả lời bằng văn bản đối với hồ sơ không đủ điều kiện cấp phép xây dựng.
2.1.3.5. Những trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng
Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải lập thủ tục đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:
- Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngồi của cơng trình đối với cơng trình trong đơ thị thuộc khu vực có u cầu về quản lý kiến trúc;
- Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí xây dựng, mở rộng diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn sử dụng; quy mơ, chiều cao, số tầng của cơng trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;
- Khi điều chỉnh thiết kế bên trong cơng trình làm thay đổi cơng năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an tồn, phịng, chống cháy, nổ, bảo vệ mơi trường (đối với cơng trình khác Nhà ở riêng lẻ).
Trường hợp điều chỉnh thiết kế xây dựng khơng thuộc các trường hợp nêu trên thì khơng coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.
2.1.3.6. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
- UBND cấp tỉnh (ở đây được ủy quyền cho Sở Xây dựng) cấp giấy phép xây dựng đối với các cơng trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I, cấp II; cơng trình di tích lịch sử - văn hóa, cơng trình tượng đài, tranh hồnh tráng được xếp hạng; cơng trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi; cơng trình thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đơ thị có u cầu thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư; cơng trình xây dựn nằm trên địa bàn từ hai (02) quận, huyện trở lên ; cơng trình xây dựng nằm trong phạm vi bảo vệ đê điều, ở bãi sơng, lịng sơng; cơng trình xây dựng thuộc Danh mục nhà có giá trị lịch sử, kiến trúc, văn hóa phải bảo tồn được UBND thành phố ban hành.
- UBND các quận, huyện cấp giấy phép xây dựng cơng trình cấp III, cơng trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ (không phân biệt cấp cơng trình), bao gồm các nhà ở riêng lẻ trong khu vực đã được Nhà nước công nhận bảo tồn và nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực chuyển quyền sử dụng đất cho người dân dự xây dựng, có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn do mình quản lý, trừ các đối tượng quy định theo thẩm quyền của Sở Xây dựng nêu trên. Đối với UBND quận Sơn Trà thì thực hiện theo Quyết định số 45/2018/QĐ-UBND ngày 27/12/2018 của UBND thành phố Đà Năng về thẩm quyền
30
cấp giấy phép xây dựng các cơng trình theo danh mục trên [3].
2.1.3.7. Trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
- Niêm yết công khai các Điều kiện, thủ tục hành chính, quy trình, thời gian cấp giấy phép xây dựng tại nơi tiếp nhận hồ sơ.
- Có lịch tiếp dân và giải quyết kịp thời khiếu nại, tố cáo liên quan đến công tác cấp phép xây dựng.
- Thực hiện đúng quy trình cấp, cấp lại, Điều chỉnh, gia hạn giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014; xem xét cấp giấy phép xây dựng